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背景:地產業的春日驚雷
對上海地產業來說,2004年的春天,卻沒有多少喜悅的春意,倒像春雨的曖昧,撲朔迷離。出於對房地產業經濟泡沫的擔懮,以及對鋼鐵、水泥、電解鋁等投資過熱行業的下游需求抑制動機,今年入春以來,從中央到地方,各項政策性調控措施不斷出臺:3月底,上海房地產市場集中推出網上銷售備案;4月上海市期房限轉實施;5月國務院及國務院辦公廳下發關於控制土地和信貸的文件,將地產開發項目資本金提高至35%以上,全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地,全面清理固定資產投資項目等;中國銀監會大力清查房地產信貸,央行實行緊縮貨幣政策;國土資源部傳出消息說,我國正准備進行新一輪土地利用總體規劃修編,將嚴格控制建設用地規模;近期,物業稅的消息更是滿城風雨……
政府意向確保穩定
據有關人士稱,上海市政府對房地產市場進行調控中有『三個基本』:一是供需基本平衡。第二,結構基本合理。這個結構說的是高、中、低檔房子的結構要合理,另外,在優化住房區域結構方面,有說今年樓市的供應量內環線內大約佔20%,內外環之間佔40%左右,外環線以外又佔40%左右。第三,是價格基本合理。政府調控的目的就在控制房價,促進房地產行業的持續、穩定、健康發展。可見,三個基本是各項政策出臺的基本目標,也是政府行為的預測指南。例如,在期房限轉政策後,為避免期房和二手房失衡,政府釀醞提前預售政策以增大市場放量。根據調查,在上海樓市中,高檔房的需求動力多數來自境外、市外人士和外地來滬的『新上海人』,他們一般擁有足夠的實力承受房價,也不期望政府的特別關注。而真正對政府形成壓力的是經濟實力較弱的本地普通住民,他們需求的主要針對低端市場。可以預計,政府在保證三個基本的意向指引下,將主要對中低端市場進行政策調控,對弱購買力群體進行特殊保護。在此政策預期下,低端市場的上漲空間難免有限,滯脹微跌的局面非常可能。
房貸嚴控是雙刃劍
房地產赫然名列需要嚴控貸款的央行『黑名單』,銀行對房貸的緊縮政策愈加嚴格。毫無疑問,房貸緊縮宏觀上決不是房市的利好消息,然而,據此認為房市必將下滑也過於片面。實際上,房價漲跌根本上是由市場供求決定,而嚴控房貸政策將同時作用於供給和需求,其實是一柄『雙刃劍』。房貸包括個人購房貸款和房產開發貸款。個人信貸從緊,則將大大抑制主要依靠銀行貸款的按揭購房,特別是投資性購房需求,從而造成需求不足抑制房價;另一方面,嚴控房產開發信貸則迫使多數實力一般的開發商壓縮盤子,導致供給減少,房價上昇。房貸的對衝效應不可忽視。而據銀行人士透露,控制個貸的難度更大。
今年一季度數據顯示,滬上銀行各類房貸餘額3638億元,同比增長40%,增幅下降8個百分點。其中個人住房貸款同比增長48%,同期下降7個百分點。顯然,信貸緊縮的效果並不理想。實際上,在目前貸款收緊的情況下,看好樓市的眾多投資者開始尋求新的融資渠道。據渣打銀行上海分行的數據表明,房貸已經佔到外幣貸款業務的99%。可見,被許多人熱炒的房貸因素對房市走向的影響並非一概,在對衝效應的作用下,房市並不會因此而大幅震蕩。
『配套房』影響有限
不超過每平方米3500元均價的上海中低價配套商品房建設,一直被市民百姓稱為『民心工程』,今年將竣工300萬平方米。如此大面積低價商品房的建設,不可避免將會對上海總體房價產生一定的影響。然而,上海中低價配套商品房建設的特殊性在於『定向定性』,上海市住宅建設發展中心相關負責人表示,配套房『是真正為廣大動遷居民,特別是為中低收入家庭建造的商品房』。中低價配套商品房主要是市政府用來定向安置廣大動遷居民,特別是中低收入家庭的,而不是純粹的市場行為,更不會參與房價炒作。根據相關規定,配套房在交付後五年內不得上市交易,所以近期而言,這些低價配套商品房對其他市民購房選擇的影響有限。當然,大量動遷戶和低收入家庭也會相應失去購房動力,這將對中低檔房市場造成不小的衝擊,從而使得不同價值區域的房價加劇兩極分化。
『提前預售』無關高端
今年4月初,市房地局有關負責人在一次會議上透露,上海將放寬普通商品房的預售標准,以加大普通商品房的市場供應量。按照上海房地產目前的供求結構狀況,放寬預售條件的普通商品房,將包括均價在每平方米6000元以下的商品房。
業內人士分析,該政策一旦實施,將使普通商品房供應量大大增加。據預測,到年底,6000元以下樓盤的面積數量將超過整個上海市商品房新增供應量的一半,提前預售可能使市場增加500萬平方米普通商品房供應量。
應該看到,預售標准降低只能影響6000元以下的普通商品房,而外環線以內已難覓該檔房源。而且,據業內人士透露,提前預售對於急於資金回籠的小開發商頗具魅力,但許多實力不弱的開發商出於看跌避損預期,將通過提高房價等手段規避此政策,從而大大減少市場放量;另外,去年央行121號文件規定:商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款,提前預售的銀行按揭可能遭遇政策瓶頸。在目前從嚴的金融政策下,金融支持的缺位將抑制購房欲望。所以,提前預售的政策效力值得觀察,6000元以下房市可能會受影響,出現微跌趨勢,但幅度實在有限。
上海的購買力構成
房價的根本是供需比,而購買力又是有效需求的根本。上海人的購買力到底能否支橕一個繼續上揚的房市?或者要求多大的調整幅度?據統計,上海人均GDP相當紐約的1/10,東京的1/8。而人均收入,只有香港的1/4,臺北的1/3。而根據目前上海房市均價,『一輩子就買一套房』似乎是多數人擺脫不了的宿命。然而,必須看到的是,作為中國經濟中心和具有巨大潛力的世界型都市,支橕上海房市的購買力絕不僅是本埠,更有全國乃至世界因素。根據調查,在目前上海樓市中,40%的需求是來自境外和市外,20%-30%是具有上海戶籍但來自外地的『新上海人』。在高端市場,這部分人更是主力軍。高端市場顧客的購買力足以支橕較大的上昇空間,而中低端市場則由於大眾購買力的相對不足而難以前行,這是不可避免的現實。
辯證看待土地稀缺性
土地因素被公認為是房市的根本之一。然而,多空雙方對於土地稀缺性卻有不同看法。看漲方認為上海要建設成經濟、貿易、金融、航運『四個中心』,城市功能的不斷完善與擴張決定了土地資源的愈加稀缺,而土地的稀缺性決定了滬上房價的上昇。而看跌方認為,隨著中國宏觀調控措施作用的逐漸顯現,土地吃緊現象將緩解,房價也將逐漸回落。
實際上,土地的稀缺性,特別是其短期影響需要辯證看待,實證分析。去年上海開始實行土地公開招投標政策,獲取土地必須通過公開出讓的方式,激烈的競爭導致了地價的大幅上漲,最終抬昇了房價。而今年以來由於國家拆遷政策的嚴格化趨勢,以及連年持續開發,以黃埔、靜安、徐匯等為代表的中心城區的土地資源愈加稀缺,開發商在區位理念下一般只推出高檔樓盤,而相對於世界同類都市房價,在對上海經濟基本面看好的預期下,這些高端樓盤走勢會繼續上揚。與此同時,偏遠地區特別是外環線附近土地供給量充沛,以及中心城區的拆遷放緩、配套房營建減少需求等等,位於郊區的中低端房市行情將得到有效抑制,房價小幅下跌可能性較大。
放量增大改變賣方市場
有專家指出,2003年上海房價快速上漲的根本原因是1999年全市土地整頓導致當年房地產土地供應減少,受房地產開發周期影響,表現為2003年房地產供給嚴重不足。而2000年土地供應程序理順後,土地供應和房地產開發投資增幅都有快速增加,這些項目經過前期運作之後,將在近期形成市場供應量。上海樓盤供應的持續放量,是房價理性回歸的直接動力。而在樹立科學發展觀持續健康發展上海房地產市場論壇上,上海市房地局龐元副局長透露,今年1月—4月,商品住房價格每月環比增長分別為1.9%、0.9%、1.0%和0.9%,比上年末累計增長4.7%。龐元預計今年上海房地產市場供求總量將趨於基本平衡,商品住房的供求關系將從求略大於供向供略大於求轉變。特別是隨著中低價配套商品房的大量竣工,中低端市場放量增大將有效抑制市場上昇。
和以上分析相印證的是,從一季度全市各區的成交價格情況看,中心城區由於新盤供應量偏少,長寧、徐匯兩區的房價已經接近甚至超過了靜安、黃浦、盧灣等三大中心城區。市中心土地開發量減少和不斷增值的投資價值使中心城區房價一路猛昇。而去年上漲明顯的內環線和外環線之間,包括外環線以外的房價極有可能會滯漲。小幅調整價值回歸,因地而異兩極分化,將成為2004下半年上海房市的大趨勢。
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