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商業地產在廣州的開發同樣如火如荼,自2003年起至今,各大中城市出現了一大批巨型Mall、主題商業步行街、專業批零市場、住宅社區商業街等,基本上由知名的住宅開發商和開發初級中低檔專業市場的投資商主導,廣州反而在全國和珠三角城市造Mall熱浪中顯得平靜,按其以往的節奏和心態開發專業市場、社區商鋪、地鐵上蓋主題商城等區域性、中小型商用物業。
珠江恆昌房地產顧問有限公司副總經理張廣忠針對廣州的商業地產市場,總結了商業地產六大開發成功秘訣與現實中所存在的不足。張總認為,目前許多有過住宅開發經驗的商業地產的投資者,仍有其慣性,愛套用住宅地產的炒作手法,實際上,這樣做遠不如遵循商業服務業的經營之道。
商業地產要遵循商脈淵源
廣州改革開放商業地產四源頭,無不具有深厚歷史淵源和商業人脈。越秀區是2000多年城市中軸線,從古代便繁衍出清明上河圖式的商業文明;荔灣區是西關故裡人家,十三行則是海上絲綢之路通商口岸區;馬路夜市及以後的入室經營時裝商鋪,大都地處繁華的傳統商業街;流花服裝城、皮具城深受廣州商品交易會浸淫,車站商圈南來北往,車水馬龍,歷來是通商寶地。沒有廣州人數千年的經商底蘊與靈氣,沒有地處華南門戶、毗鄰港澳的地緣優勢,不可能產生出生生不息的廣州商家,也沒有廣州商業地產界的從容、平和、成熟、自信。
商業地產要天時地利人和
商業地產的要義,本人以為,地產開發打基礎,物業營運建平臺,商業經營是關鍵,地商和諧謀共贏。天時、地利、人和,不僅對階段性甚至短線的房地產至為重要,對長期甚至永續經營的商業更為寶貴。上述廣州商業地產的家史,是最好的例證。
商業地產要將『房』轉『鋪』
住宅地產的產品主要是最終消費品,少量具特定區位、人文優勢的住宅產品,若要成為投資品、中間產品,也必須遵循商業地產的基本規律---將『房』變為『鋪』,即將消費功能為主的『房』,通過主觀努力,變為經營功能為主的商鋪,實現一次投資,長期回報,成倍回報,長期保值昇值。
改革開放之初,廣州人用祖傳的商業經營智慧,率先實現從『房』向『鋪』的驚險一跳,許多商界大亨當初的『龍門一躍』,至今仍為大眾津津樂道。
商業地產要謀求長遠利益
廣州20多年前的街鋪、夜市街、專業市場,如今地價、鋪租何止上昇百倍,規模大、地段旺、口碑好的商廈、市場、路段,租金和物業昇值收益遠高於一次性售賣的收益,成為鐵的事實。80年代中後期漸次開業的海印電器城、流行前線等海印集團的主題商城,越秀城建集團開發的白馬服裝城、江南西商業街鋪、天河南小區街鋪與市場,珠江實業集團開發的世貿新天地、淘金華樂路商鋪,以及90年代中後期的天河城、中華廣場,絕大多數是出租物業,如今一年的營業收入甚至是租金收入,就相當於當初項目的物業投資總額。
商業地產要『一鋪養三代』
『一鋪養三代』,這句不知何時出現的粵語行話,近年流行全國,成為商業地產商叫得最響的廣告語之一,但不知他們有否研究前輩們的真經。市場上真正能『一鋪養三代』的商用物業,先是具有選址優良、建築結構好的硬件條件,後有商圈資源互動、物業發展商或所屬、外聘經營機構營運、推廣、服務的軟性條件。早年的一些商業街、專業市場、商城現在走向衰敗的原因,不外乎外部營商環境的轉移,或是物業經營管理機構的缺失、不力,導致市場、商戶自生自滅。
招商人和經理人更重要
商業地產發展商很多是不大懂商業的,雖然自認為經常出入高級食肆、豪華娛樂酒店場所,名牌服飾出手不凡,而商業絕對比不上房地產『水深』。誰知『淺水淹死人』,開發住宅賺的錢全丟進開發大型商用物業的無底洞中者,不乏有人。因此,現階段中國的商業地產不僅要有能說會道、但不懂分商戶和投資客的賣樓人,能撮合買賣雙方和提供有限信息,但不能對發展商投資負責的經紀人,更要有懂得營商之道和良好商戶關系的招商人,有長期踏實經營物業、經營商戶、管理服務、細節執行能力的經理人。
這裡,我建議准備進入商業地產的投資商們,好好研究、學習廣州海印集團、天河城廣場、中華廣場、世貿新天地等成功項目及其優秀的經營團隊。
廣州商業地產的七大不足
縱觀廣州的商業地產,明顯出現以下不足:
一、廣州雖有不少商業物業,起步也比較早,但遺憾的是,超大型的商業物業沒有與建築美完美結合;
二、國際財團、港資投資的管理項目幾乎沒有;
三、高檔的商用物業與旅游性商業的鏈接不夠緊密;
四、商用物業的休閑、娛樂、文化產業和MAILL有機結合不足,天河城、中華廣場等都基本上是以購物為主;
五、郊區旅游特色的商業地產項目不足,深圳的華僑城等都是成功的案例。
六、度假、休閑性的商業物業明顯不足,許多商業地產基本上只是以購物為主;
七、廣州的景觀地帶幾乎沒有商業地產進入,不能夠真正體現休閑、旅游、購物於一體的商業環境。
八、商業企業、旅游企業、娛樂性企業沒有參與投資到商業地產開發的項目中,使商業項目背負過重的資金投入。
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