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2004年,全國上下掀起了強勁的投資熱潮。各地商業地產項目紛紛上馬,拉動區域經濟發展的同時造就了一種新的生活形態,給人們帶來多功能、多特點、全方位的購物生活環境。天津的商業地產項目從早先的單一型向復合型過渡的同時,每平米單價也直線飆昇。從市中心傳統商業聚集地到新興奧運板塊及市區周邊極具潛力的商業項目,都取得良好的銷售業績。與此同時,選擇購買商鋪的人們變得更加理性,也更看中商鋪的投資價值和昇值潛力。
MALL全稱SHOPPINGMALL,在中國一般音譯『摩爾』,意為大型購物中心,屬於一種新興的復合型商業業態。MALL產生於二十世紀初,五六十年代在美國等發達國家盛行,並逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美的環境配套設施而風靡歐、美、日及東南亞國家。其定義是:『大型零售業為主體,眾多專業店為輔助業態和多功能商業服務設施形成的聚合體』。其顯著特征是:規模大,由若乾個主力店、眾多專業店和商業走廊形成封閉式商業集合體;功能全,集購物和其他商業服務,甚至金融、文化功能於一體,進行全方位服務。
開發實力與Mall之大小
目前,我國零售業還是以百貨商場、超市以及小店鋪為主。這些模式目前僅僅停留在購物這一簡單的層次上面。而現代人在緊張忙碌的工作之餘,要求購物不僅要方便,而且要能夠節省時間,並充分享受其中的樂趣,這在傳統的零售模式中已經難以得到滿足。
天津的商業地產並不多,從去年年底到今年成交量上昇明顯。現在已經出現集商業、娛樂、休閑為一體的大型商業,從大連萬達到即將開業的麥購廣場,到新近崛起的奧運板塊和靜海區域商業,都顯示出商業地產旺盛的生命力。過去的百貨業逐漸向購物中心轉化,但是轉化的深度,對餐飲、娛樂、休閑的融合比較淺。商業地產實際是地產、金融和商業三方面的整合,對於開發企業的實力和信譽的要求很高,項目在開業的前期,需要一個市場成熟的過程,這個期間需要開發企業承擔一定的虧損。所以對商業項目而言,從最開始拿項目,到最終開始賺錢,開發商如果沒有足夠的資金實力,可能是有難度的。
每一個shoppingmall,它的規模到底有多大,取決於兩個因素。第一,周邊消費市場,是否有足夠的客流量支持。第二,項目地塊條件,包括周邊區域交通動線,能否把消費群體吸引過來。選擇金街還是選擇靜海投資商業一度成為怡安房地產公司市場調研的重點,經過縝密的數據分析,怡安發現比起濱江金耀、新安、銅鑼灣地帶業已形成的商圈,靜海的區域經濟發展空間極大,有支柱型產業和成熟的商圈,購房者很理智並有投資意識,他們看重硬件設施和物業管理,這同樣是實力的保證,在未來3-5年中,該區域整體水平還會大大提昇。
商業物業是資本巨頭的游戲,開發商的資金實力不足導致了後期賣掉店面爭取資金回籠的無奈之舉,前期規劃和經營管理至關重要。天津某大型商業項目後期管理混亂,開發商認為,如果商鋪不賣,資金回籠太慢,結果導致產權商鋪收益率極低的惡果。
經營管理降低投資風險
幾年前,臺灣的劉耀東先生就天津商業地產發表了意見,認為房地產基金形式單一,抵押、按揭速度慢,產權和經營權一起出賣的形式容易使項目遭到失敗。這兩年的天津商業意識有了很大的轉變,賣產權不賣經營權,有利於後期的統一管理。21世紀不動產崔經理表示,天津商業地產剛剛開始,供應量的飽和還很遠。在國外,商業投資主要靠基金,投資方看不到商業實體,只是基金的流通。天津幾個失敗的項目,原因都在管理。天津地產項目,賣成功的有,炒作成功的也有,但經營成功的少有,這樣投資人與發展商的矛盾將來會越來越大,其根本原因是管理問題。
投資商業地產風險大,回報也大。統一管理、經營是一個商業項目成功的關鍵因素。商業地產進行銷售後,以後經營怎麼辦?商業物業中心並不是越大越好,它關系到整個區域的商業輻射。國際商場、世紀商廈都在出售,一個商場的出售,不是經濟衰敗,而是產品本身是否落伍。現在的市場需求量很大,好的鋪位一搶而空,但找到好店鋪很難。上海做的好商業都是找到好的管理公司進行經營,天津新世界棕櫚陽光『只租不售』,怡安購物廣場攜手臺灣太平洋,這樣的管理團隊讓業主不必擔心投資風險,而提前支付租金成為企業實力最有說服力的彰顯。唯有高品質的經營管理,纔能達到投資商、發展商、經營者三贏局面。
地塊價值決定昇值空間
最近,央視做了一期有關Mall的討論節目,提出對北京商業地產是否面臨飽和的質疑。北京擬在城市四角興建大型shoppingmall,但始終沒有成型。有關專家指出,如果說飽和,那麼至多應該講是階段性地發生飽和。對於很多項目,如果開發商對項目的專業化操作水平較低,那麼項目就會出現問題。與此相反,雖然市場相對出現飽和,但對於某些項目,如果開發商資金沒有問題,對商業地產、購物中心的操作水平很好,那麼他的項目,依然有很大勝算。
做房地產,不論是商業地產還是住宅,地段永遠是第一要素。不同的地段其消費者構成和需求也不盡相同,商業地產大型購物中心的消費者需求結構很復雜,規模龐大,需要開發商做深度的市場挖掘。北京有5個商圈,天津的商圈傳統上是以濱江道為核心,實際上隨著海河經濟開發,新商圈的興起勢在必行。商業環境需要培育,新商圈未來的昇值空間和發展潛力都很大,社區商圈和商業商圈對於未來的投資回報至關重要。南開大學劉玉錄博士說,促進商業地產的發展,不要僅僅定位於表面,選址、規模和後期管理方式纔能體現其真正的價值。也唯有如此,纔能保證投資人的利潤回報,最終形成良好的企業品牌。
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