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在不久前舉行的天交會商業地產展上,每天都會吸引萬餘人前來諮詢和洽談業務。人們對商業地產表現出極高的投資熱情,據媒體報道,五天成交金額近20億元人民幣,成交面積13萬平方米左右。但從欣欣向榮的商業地產開發中,我們又發現了其中存在的一些問題。
開發模式尚有風險
目前,天津市大多數商業地產的開發商套用住宅的開發模式,通過預售和滾動開發來解決資金問題,他們將商業地產分割成若乾小塊出售給上百家個人業主,但其實這種開發模式在後期管理上是存在較大風險的。由於招商和管理不利,會使原來較高的預期收益大打折扣。不久前,南馬路商圈的某大型
SHOPPING MALL停業調整、和平路商圈內某知名SHOPPING MALL內小商鋪出現部分退租……可以看出正是當前商業地產的開發模式制約著商業地產的長遠發展。什麼樣的開發模式適合商業地產長遠發展呢?而在世界各國中,美國的商業地產開發模式是值得我們借鑒的。
首先,美國的商業地產開發模式是只租不售,除非有強制性規定,美國地產商是不會出售物業的。如果有地產商這樣做了,原因很可能是融資不到位。另外,由於商業地產項目投資巨大,為避免開發風險,美國商業地產開發商在建設項目以前,就和零售商有非常充分的溝通,了解零售商的需求,簽訂合同以後纔開始建設商業地產項目,這就是業內常說的『地產訂制』。而目前,我們天津的大多數商業地產是先把商業項目規劃完或建成後再去招商。由於不了解零售商的需求,在招商過程中會遇到一定的困難。
優秀的商業地產開發模式是把商業地產開發商、零售企業、投資者的利益捆綁在一起的。對於零售商來講,他們不應該把有限的資金投入到購買不動產領域,而是利用這部分資金更新系統、招募人纔、提昇品牌價值等。對於投資者,不必直接購買商業地產物業,可以通過購買房地產信托投資基金來實現投資收益。對於商業地產的開發商也不必為開發資金犯愁,只需專心做好規劃和招商、經營和管理工作。這種開發模式是開發商、零售商、投資者共贏的模式。
目前,我國還缺少房地產信托基金的融投資渠道,在不久前,由財富傳媒組織的『天交會商業地產高峰論壇』上有的開發商就呼吁要盡快建立房地產信托基金,只有隨著房地產信托基金的建立和逐步完善,商業地產開發纔會真正步入良性發展軌道。
缺乏創新的項目規劃
在國內其他城市出現不少出色的商業規劃。如上海新天地以上海獨特的石庫門建築舊區為基礎,改造成為具有國際水平的餐飲、購物、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地還獲得了2003年美國ULI規劃大獎;北京苹果社區的22院街,它由三十多個獨具自然與人文底蘊的現代院落組成,這些院落抽象匯聚了中國民居建築文化符號,如安徽的馬頭牆、北京的四合院垂花門、雲南的『一顆印』宅院、廣東的『鑊耳屋』、江南『四水歸一』天井院,再用現代建築規劃手法平行構置而成。該項目也獲得了2003年全國住交會房地產創新獎。
其實天津是一個有歷史和文化底蘊的城市,由於歷史的原因,本市擁有大量各個國家不同時期不同風格的建築。有法式、德式、意式等各國建築,張學良故居、袁世凱故居等就是其中的代表作。同時,天津還有通慶裡這樣的津式四合院,石家大院等地方民居,所以天津被稱為『萬國建築博覽會』。而在目前亮相的商業地產項目中,缺少像上海新天地和北京苹果22院街那樣深刻挖掘城市建築與文化底蘊的項目。天津的商業地產要發展,就應該有體現天津地方特色的創新規劃,我們期待著天津的『新天地』早日出現。
天津地方經濟的高速發展,為天津的商業地產提供了前所未有的發展機遇。我們有理由相信,天津的商業地產一定會迎來輝煌發展的明天。(合富輝煌房地產)
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