|
||||
近一段時間,商鋪成了天津人的投資熱點,投資商鋪也成了人們的熱門話題,生活在小康社會中的天津人除了投資股票、債券外,現在又多了一種投資方式--購買商鋪,還用了一句非常時髦的語言來形容,叫一鋪旺三代,也可以從這句話中看出對商鋪昇值帶來的回報給予了希望。不過,投資一間商鋪所需的資金少則幾十萬,多則上百萬,這對每位消費者來說都不是小事,所以投資者通常都很謹慎。如何投資購買商鋪?購買什麼樣的商鋪昇值潛力最大呢?
商鋪可以分為幾種類型,哪種類型的商鋪投資的價值會更大一些?
胡時俊(以下簡稱胡):根據我多年對商業的認知,商鋪基本上分三種類型,一種是生活型商鋪,就是現在的社區商業,這種商業實際上是貼近於生活消費。第二種是大型超市,基本上屬於原來的農貿市場和食品店,通過演變、規模化經營形成大型超市。還有一種是商業街商鋪,這三種商鋪各有不同的特點。那麼社區商業,大家都知道,一個社區多到幾萬人,少到幾千人,它就構成一個社區商業,那麼一個超市,根據國際上的數據調查,一般超市的選址要30萬人口左右,可以做一個大型的超市。作為一個百貨商業,能形成一個商業的中心區需要100萬人口,那麼這三種不同的商鋪它的稀缺性和它的容易得到和不容易得到就能體現出來了。
吳浙(以下簡稱吳):對於商鋪來說,決定商鋪價值的主要是地段和人流,從我們的商圈來看,無論是社區商鋪、超市、以及商業街商鋪,都有一個各自的人流特點。社區商鋪的人流特點主要是一個社區裡的居民群體,以及這個群體的數量和消費水平有關系。那麼大超市的商鋪主要和大超市周邊的一定距離范圍內人口的數量和消費水平有關系,還和到大超市購物的一些居民群體有關系。那麼商業街的商鋪,在一個大城市裡邊,纔有像樣的商業街,比如說在中國香港,在美國紐約,他們的商業街就非常大,非常有規模。在中國內地,天津、北京、上海、廣州幾個大城市都有非常好的商業街。我們天津的商業發展裡面商業街將成為重要的增長點。
地段、人流是決定商業地產投資價值的兩個關鍵所在。而濱江道是天津人流最多的商業地段,什麼樣的商鋪最適合濱江道呢?
胡:我在天津11年,我去濱江道的次數不少於天津人,據我委托的調查公司調查,從2002年開始到現在,全國商業步行街,北京王府井、上海南京路、廣州北京路、我們天津濱江道商業街是人流量最大的,但是濱江道商業街店鋪的租金和這幾個地區相比,還是比較低的。所以說,我們天津的商業街還有不少的潛力可挖。
吳:在濱江道,應該適合建立一個比較大型的商業建築,然後裡面設置一個個專業化水平很高的商鋪。
胡:我覺得做比較有深度的開發,這種開發與以往的路邊店不一樣,需要把整個街坊合圍的一個地塊進行開發,使這個商業有一個系統的購物功能,進行深度的開發以後,實際上就整合了不同的資源,就是說把沿街的所有商鋪整合到一個商場中去,在其它的地區呢,如果不在商業街,整合後人流不夠。核心商業街擁有足夠多的人流,就好像在一條長江裡挖一個口,水就流過來了,實際上在商業步行街上搞大型的專業的主題商場,是天津商業步行街未來的一個投資趨勢。
投資什麼樣的商鋪風險能夠少一些,投資者怎樣可以獲得長期穩定的回報?
胡:現在的商鋪有三種類型,這三種類型中,哪種是最稀缺的,就應該是最貴。再有,看它有沒有持久性未來性。未來性就是我們政府的遠期規劃,短期就是看人流夠不夠。這樣就能得出來一個結論,投資商鋪,應該投資到商業比較集中的商圈,第一商圈比較合適,往往第一商圈便是商業步行街,所以,在步行街的商鋪投資,遠期比較穩定,近期收益比較理想。
呂:濱江道作為天津一個核心的商圈,它也面臨著一個更新,雖然現在有這樣的人流,要保持這樣的一個人流旺盛肯定要更新,這樣就要有新的店鋪出現,跟原來的傳統商業有一個差異化,有自己的個性,而不是擺脫傳統的百貨業的形態,這是一個有新的深的商業形式,和新的商鋪出現,所以它纔能保持旺盛的活力。
如何規避商鋪經營風險,爭取良好的租金狀況
胡:以往呢,這個投資者都是自己經營,所以叫做公建,那麼現在基本是開發商、投資者、經營者面對消費者,這種模式在我們國內現在是比較時興的,而且有一定的競爭力,因為開發商是專業的去開發,投資者投資商鋪,然後有經營者來做專業的經營,這樣就有社會高度的專業化分工,使我們消費者能買到比較適合滿足消費者需求的商品,投資商鋪,如果專門是投資者,主要選地段,其餘的事交給經營者。
經營商品的時候是不是還跟生活習慣,消費方式,消費潮流有關?
胡:這裡有一個很關鍵的問題,以往我們的商業開發商、房地產開發商或住宅地產開發商,是以成本主義,就是說我的地買的多少錢,蓋房子多少錢,然後我乘一個百分比,來投放市場,成本主義就是沒有充分考慮市場,現在的商業開發就不一樣了,市府以市場價格,消費者根據購買物品的喜好,商品在商場中的價差,這個價差回歸到總營業額,總營業額能產生多少利潤,從這個利潤開始推算到,經營者拿多少,投資者拿多少,開發商拿多少,那開發商賣的價格就是這麼推過來的。不是想成本多少,然後就賣多少,所以投資者在投資商鋪的時候應該充分去看開發商的整個經營理念,每個開發商都有一本手冊,他的手冊裡,這幾句話你看看是不是按這個順序,如果按這個
順序,那麼他就充分醞釀了,已經對這個市場有了一個預測,如果是沒有或者中間有一些牽強,這個就值得考慮。未來的商業消費形態如何變化是一個商業開發商需要很系統的去考慮。
最近CEPA進入天津,對商業地產,項目定位有什麼影響?
呂:香港是購物天堂,是一線大牌,世界名牌都要去香港,實際上,原產港貨應該說品質也是相當高的,包括它本地的服裝、首飾、服飾用品,在內地很難見到,我們能把香港東西直接引進過來,我覺得這是跟開放有關系的,應該也是研究消費者需求有關系的。現在人們休息的時間越來越多了,行為方式也改變了,以前為了買東西纔去商場,現在可能不是這樣了,今天我休息,逛一逛商場,就在逛一逛中目的就改變了,不僅僅是為了購物,商場裡的布局應該根據消費者的需求就有一些變化,就會有一些創新的模式,不僅僅是簡單的餐飲娛樂於一體,不是這麼簡單了。
胡:我們現在開發的位於濱江道的麥購休閑廣場,就是充分考慮了未來的消費趨向,未來的消費者的消費習慣,包括未來購物中的要求,現在許多商場有所改進,提供嬰兒推車、存包等服務功能,這些是容易做到的,還有更難做到的就是消費者未來潛在的消費要求,現在我們商業經營者需要有一些前瞻性。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||