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近一兩年來,北京、上海等城市大批湧現小戶型公寓,主要為都市單身族、小兩口服務;天津樓市的發展並不落後於國內其他大城市,但小戶型市場的發育狀況卻迥然不同,推出純粹小戶型的項目屈指可數。是開發商不願意造小戶型,抑或是設計師設計不出舒服的小戶型?還是市場需求還沒被發掘和引導?
市中心小戶型頻頻受阻
最近,正在熱推新文化花園第5組團的負責人表示,原本打算設計一批小面積戶型供應市場,主要是面向小兩口、小三口居住和大學生出租,同時也會受到一部分拆遷戶的關注;但是,公司經過多番論證和市場調研後,還是打了退堂鼓。他們認為,單身公寓在天津,雖然有一定的客戶群,但是人群比例和經濟能力還比較有限,難以支橕起一個可觀的市場。正在醞釀推出的另一個項目也面臨同樣的困局,泰達建設集團位於河西區中環線旁的一個地塊,經過反復研討後,決定取消小戶型公寓的計劃,原因同樣是擔心這類產品的市場風險。美震公司企劃總監王克非認為,市中心小戶型的困局在於總價的尷尬,以40平方米計算,目前天津市中心的單價至少要5000—6000元,這樣單戶價位約20—25萬元,而以這樣的價格可以輕松買到同地段更大面積的二手房,或者是較偏僻地點的新商品房。
小戶型設計有難度
另外,還有一些顧問公司的人士指出了開發商不願建小戶型的原因:第一,出於對健康的考慮,消費者對房子的采光、通風等要求越來越高,小戶型在這方面的設計相比於大戶型難度較大,居住品質有先天不足,有時難以得到消費者的認可。
第二小戶型相對於大戶型而言,同樣面積的建築成本要大一些,迫使開發商提高價格;另一方面,戶型內水電管線等佔用的面積以及公攤面積,在比例上都要比大戶型大得多,有形無形中進一步降低了使用率,也就是變相提高了價格。
第三,住宅開發地塊對高度、建築密度,尤其是容積率的限制,直接引導了開發商選擇建造大進深的住宅,而小戶型一般難以做到大進深設計,操作難度較大。
凡此種種,都使得小戶型在未來市場上的增值空間並不廣闊。
還有很大創新空間
針對目前市場上小戶型產品的戶型設計,專家們提出一些優化對策:1.改點式為板式,創新平面布局改變整體建築造型,將點式塔樓改為板式結構,並將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅,每戶再一分為二,形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型,位於本市紅旗南路的陽光100,春節後推出了一批40—50m2的小戶型,銷售比較火爆,近期還將推出300多套精裝小戶型,主打『高品質』概念,他們認為,小戶型暢銷的關鍵在於既能減少走道面積,提高得房率,又能增加客戶采光,並能有效避免一梯幾十戶,中間通廊式的諸多弊端,增加安全保障,使其在功能上不輸於大戶型。
2、從政策層面上看,加大經濟適用房的市場投放,嚴格規定經濟適用房中的小戶型住宅比例,嚴格限制經濟適用房大型化發展是一種輔助的手段。如果政府在土地拍賣或招標階段除了原有的指標外,再增加一項例如『小戶型開發比例』那就最直接有效了。
3、可以比較傾向性地對某個特定階段的需求進行分析,並有詳有略地設計。例如某些人群可能對小戶型的需求只要是臥室,可以接受弱化的廚房設計;又如某些人群可能對書房的需求為主。那麼對他們來說,小戶型的其他部分縮略一些是沒有關系的。設計從這些需求分析出發,則更容易有適應市場的小戶型新產品出現。
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根本原因在“利益不能最大化”,沒有暴利。