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小戶型:造價不高,質量高;標准不高,水平高;面積不大,功能全;佔地不大,環境好。
五月的雨不僅讓氣溫下降了幾度,也讓一度燥熱的天津樓市降了溫。二手房中介公司和一些樓盤售樓處,都沒有了前幾個月的門庭若市,五一的長假不僅讓老百姓調整了緊張的生活,也讓忙得不可開交的銷售員們放松了神經。五一前的春季房交會上,展位前圍滿了購房者的項目都有一個共同點:套內面積小,總房款不高。相比之下,一些高檔項目附近卻門可羅雀,大有展示形象的味道。
為什麼排隊?
最近,水木天成項目推出500套小戶型商品房,結果大大出乎開發商預料,在訂購當日500套房被一搶而空,早在認購前夜售樓處門前就排起長龍,幾經勸阻購房者也不肯離去。問其原因,原來這500套房的主力戶型都在80平方米以下,雖然每平方米單價並不低,但總房款並不太高,成為消費者青睞的住宅產品。
除水木天成以外,陽光100的F4小戶型產品也出現了一上市就供不應求的局面。新開盤的五一陽光項目也以主力戶型在80—100平方米取得銷售佳績。天津錢塘房地產作為新進入天津的外地開發商,其位於中環線附近的項目全部定位於中小戶型,由於地理位置好單價不高,在還沒開始內部認購並沒做廣告的情況下,全部產品已被訂購一空,大大超出開發商的心理預期。什麼讓購房者排起長隊?地段、質量、配套及相對低的總房款讓百姓心儀。一位排隊購房的中年人告訴記者,不管什麼樣的市場都需要試銷對路的產品,這樣價格低品質高的產品絕對不會愁賣!
舒適與高價難成正比?
提起房價,儼然已經是今年不爭的最熱門話題之一,其敏感程度隨著其漲幅而一昇再昇。很多消費者在慨嘆房價?昇的同時卻拿出大把銀子買房置地,這裡面固然有拆遷帶來的剛性需求,也有消費者看著好房子價格一路走高的些許無奈。為了二次置業、為了提高生活品質等等成了人們爭相買房的緣由,其實面子是一方面,想生活的舒服點是切實的需要。
的確,土地價格提昇,建材成本上漲都成為住宅成本增加的客觀因素,但越來越大的房子無疑增加了套內面積以及相關的總房款。很多人追求寬房大屋,越大越舒適成為一種消費觀念,這無疑也使房子越蓋越大、房價越來越高,加上大量別墅、豪宅的湧現,一時間越貴越舒適成了廣告帶給消費者的認識誤區。高收入階層使住宅的商品性凸現,成為昂貴的消費品。但廣大中低收入人群也非常盼望改善居住環境,使生活更加舒適。這就出現了市場對普通商品房的大量需求。根據房價收入比計算,按照世界銀行提供的標准,認為房價是收入的3—6倍比較合理。資料顯示,天津2002年城市人均可支配收入為9338元,平均每戶按3.2人計算,戶年均可支配收入約為3萬元,考慮到隱
性收入,按30%計算每戶年可支配收入為3.9萬元,則住宅價格計算為11.7—23.4萬元。可以看出,普通商品房仍是今後一段時期住宅建設的主流。
高質一定高檔麼?
幾乎各種價格區間的住宅都在強調『高品質』,隨著人們對居住環境和生活質量要求的不斷提高,優美舒適的居住環境,功能齊全的配套設施以及物業管理都成為高品質的必要內涵。而住宅設計建設成為高品質的重中之重,也成為購房者在選擇住宅時的重要因素。現階段小戶型被搶購一空在一定程度上說明了市場需求,值得一提的是,小戶型住宅在住宅市場上相當一段時間佔有主導地位,不是權宜之計。新加坡、日本等發達國家至今仍以小戶型住宅為主。當然這也並不是說大戶型、高端住宅不好,只是要實現『居者有其屋』並讓居住者買的起住得舒服需要開發設計者花費心思。
建設部專家張菲菲向記者介紹,小戶型普通住宅完全能夠滿足人們的生活居住要求,只要精心設計一定能做得很好。100平方米的住宅經過設計縮減為90平方米,仍可以完全維持原有功能。對老百姓來說,1平方米少花100元,一套房就可以減少1萬元左右的房款。其實單套面積的下降還可以降低入住後的經常費用,如物業管理費。而住宅體系創新也能不斷提高住宅節能水平。
政策傾向普通房?
4月28日,國務院下發通知,將房地產開發固定資產投資項目(不包括經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上,另外中行對於高檔住宅貸款、投資用住宅貸款將降低貸款比例,縮短貸款年限等。對於這些消息目前雖然沒有實際操作規定,但也說明國家加強了對房地產行業的調控,降低了市場風險,從而滿足更多住房需求。
對此一些開發商表示,天津目前的房地產市場正處於上昇時期,市場存在著巨大需求及梯級消費結構。各種類型的產品在現階段都有其消化人群,還不存在產品滯銷的情況。天津市城鄉建設研究所所長王明浩分析,隨著住宅市場的日趨成熟和消費者對住宅品質要求的不斷提高,強調住宅功能的普通商品房仍是市場的主要需求,而成品房的交付使用將代替毛坯房滿足社會進步要求。開發商在適量開發高檔商品房的同時,按照『造價不高質量高、標准不高水平高、面積不大功能全、佔地不大環境好』的宗旨建設住宅,一定會獲得市場的認可和回報。(王卿)
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