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本屆房交會已經進入尾聲,從參展樓盤和企業的營銷策略與市場反應,不難發現本市房地產市場發展的一些趨勢。
先展示後定價今年房交會上推出的新盤數量比往屆大為增加,而現場很多項目采取不定價展示的做法,則成了本屆展會的新特點。業內人士認為,通過展示宣傳方法收集市場反饋再定價的方法,有利於增強項目定位的准確性。
本屆房交會上,十幾家開發企業分別將自己即將開盤的項目進行了展示,前來諮詢的購房者也是人流不斷,但其中多半項目卻並沒有顯示明確的價格范圍。這些項目不標價原因分為主動和被動兩種。因為項目規劃尚未成形或者還未取得相關許可證而無法確定價格的,屬於被動受限型。而主動原因不標價的樓盤,則通常希望以市場反饋信息進一步確定項目價格范圍是否合理,並在產品正式上市時,取得更大的主動權。
在產品細節和價格具體范圍確定之前展示產品,對開發企業來講,累積客戶的作用是其根本目的所在。據一位現場銷售人員介紹,展會期間每天都有數十名購房者詳細詢問項目情況,填寫客戶存檔和對項目建議的購房者也很多。該項目的價格范圍已經鎖定粗略范圍,但公司方面一再強調要秘而不宣。有關負責人表示,其參加房交會主要目的,是收集客戶對該產品心理價位的訊息,並集中累積意向客戶。
地段觀念弱化
一直被看做房地產產品價格核心因素的地段條件,在今年上會的新項目中似乎大有作用弱化之趨勢。高檔項目在中環線、外環線之間,甚至外環線以外的集中出現,使傳統的『地段定檔次』購房觀念大受衝擊。
外環線沿線大量中高檔產品的湧現,顯示了本市住宅發展走向的兩個特點。首先是交通條件的快速改善,給置業者提供了新的生活方式。快速路的建設給有私家車的購房者提供了往市中心的快捷通道,又不必每天面對中心區的交通堵塞之苦。而地鐵、輕軌、公交等大交通的改善,則大大縮減了普通居住者的日常交通成本,不論是時間還是經濟方面,外環線附近住宅與市中心住宅的成本都將越來越接近。如此一來,也就難怪這些非中心住宅的定位與市中心產品看齊。
其次,外環線以外地區的開發空間更大,決定了其產品在密度、建築形式、可塑性等方面都有更多的發揮空間,綠化率、空氣潔淨度和居住舒適性也都會相對提高。這些因素也為建造中高檔樓盤提供了先天優勢。
投資功能加強
不論是商鋪還是住宅,新項目的投資功能都較以往有所增強。
本屆展會上,一些開發企業乾脆打出了『買房包租』的口號,吸引了大批投資型置業者。購房者李先生認為,不動產投資的風險相對穩定,但尋找出租對象又太過麻煩,開發商這種服務的確很具有吸引力。但真正決定購買的因素,還應該是產品自身的品質和地區發展,否則昇值前景不明朗,即使再好的購買條件也不能避免日後的風險。
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