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一看清產權來源
查驗產權來源確認權屬,只能依靠房地產管理部門。應向有關房地產管理部門查驗所購房地產產權的來源。查詢其他資料:包括平面圖、稅費交納證明。然後,查驗房屋有無債務負擔、抵押貸款的合同、租約、貸款額和償還額度、利息,所購房有無抵押,房屋是否被法院查封等。
同時,還應該要求賣方提供合法的證件,包括產權證書、身份證件、資格證書以及其他證件。其他情況還可以使用現場查詢結合委托親朋好友進行,向單位、鄰居了解。
二看清貸款辦不下來的風險
據了解,有的買賣雙方已經到了簽約地步。價格、交接時間和設備、搬遷、過戶費用等都已經落實在約定上。首付款已經到位,因為種種原因貸款出了問題辦不下來了,首付款還好要回嗎?賣方也擔心餘款收不回來。尤其是在場外進行交易或者為了省去3%的貸款中介費而自己申請貸款的,有可能中途貸款辦不下來。
專家建議:可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師所或信譽較好的中介代理處。等過戶完成後,再將房款轉人賣方的賬戶;萬一貸款辦不下來,錢也能要回來,但是要損失一點服務費。也有人說可以做個公證,以避免風險。但是,記者向律師諮詢公證的作用,律師表示只有打官司時有用。千萬注意:如果買方在已經交了首付款的情況下,拿到鑰匙入住了,法庭也不會輕易把一個家庭趕到馬路上去。
其實,上述情況極少出現,原因是:房管部門與貸款銀行之間有一定的程序,貸款銀行在調查後同意放貸了,房管部門纔會給辦理過戶手續,理論上不存在貸款沒到位、房管局就發放新產權證的可能。
另外需要提醒的是:為了控制風險,各銀行正在醞釀修改貸款章程、降低貸款額度。所以,不要過高的估計自己的貸款能力。
三看清房屋質量沒問題
二手房大多數需要維修甚至更換管道,要多少錢呢?應該計算在買方還是賣方頭上,必須提前談好。
檢查房屋質量要看清:地面是否沈降、房屋是否傾斜、內外牆是否有裂(結構裂)、未來規劃是否拆遷、未來是否有陽光遮擋、廚房衛生間的上下水管道排水是否順暢、上水管是否滲漏,可以放滿水,然後排出去,檢查一下排水速度,是否改動過內外部結構、陽臺是否是自己封閉的、確認房屋的准確面積、戶型是否合理以及承重牆的位置、物業管理的收取標准、車位的費用等。另外觀察水質、水壓、供電容量、內外電線是否有老化,電話線、煤氣、暖氣片數夠不夠以及房屋的歷史與鄰居情況。
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