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二手樓市風乍起 陰雲密布三星期
市場風雲,乍寒乍暖。二手房市場是樓市的晴雨表,年初驟然昇溫的房價首先在二手房市場得到體現,而3月下旬出現的房價滑坡同樣在二手樓市初顯崢嶸。至上周六(10日),天津二手房市場從『晴轉陰』,到撥雲見日走向明朗化,整整經歷了三個星期,而全城各大小中介商則度過了心情復雜的一段時日,本土與外來兩種不同的經營模式也在震蕩中經歷了一番考驗。
投資風險翻手作雲覆手雨
從1月22日春節,到3月20日『500萬平方米低價房』消息橫空出世,短短兩個月,天津二手房上演了歷史罕見的驚險場面,房價節節攀高至峰頂,又從歷史最高行情一路下跌了10%到20%。各大交易網點更是在3月20日前後的幾天時間裡,經歷了驟暖驟寒的起起伏伏。這次不小的震蕩中,有僥幸得手的,也有騎虎難下的。有人通過100萬元現金,在春節前後買進賣出幾套房產,輕松獲利20萬元,不到兩個月收益率達20%;也有原價八九萬元的炒到15萬元,卻被高位套牢。
在二手樓市前景曖昧不明的時刻,那些炒房族、囤房族開始坐臥不寧七上八下,已著實領教了房地產投資的風險力度。適逢其時,面對中介企業該不該囤房這個熱點話題,市場人士給予了警示和告誡。津房置換公司總經理助理張保強談及這次二手房跌價風波,他表示:那些囤房的中介商和炒房族在這次市場波動中都會很難受,因為天津不像上海、北京有炒房的投資環境;同時房地產的投資風險特別巨大,不像其他投資品,在樓市上,任何人都很難坐莊,除非有很大的資金實力。
收房囤房喪失中介意義
21世紀不動產總經理崔晶雪認為:房地產中介最重要的是服務,而不是做投資牟取高額利潤。利用中介服務可以取費,無論1%還是2%,這種收費都是明確的、固定的。而收購房屋囤積居奇的行為,是投機行為。任何投資都是有風險的,嚴格說中介公司不應該具備這種能力,這種業務也不在中介的經營范圍內。我們21世紀不動產是嚴格按照美國中介業的模式來運行的,絕對不允許連鎖店出現收購行為。作為中介公司,代表的是商品買賣雙方的利益,但是它自身不能成為其中的任何一方,否則就失去了中介的意義。雖然只收中介費的模式利潤率較低,但是收益穩定,對長期發展有利。
崔晶雪還指出,收購散房、尾盤等,正在成為本地多家房地產中介商的如意法寶,在天津市場頗為流行,相比普通中介業的信息類服務而言,這些具有投資性的行為收益更豐厚。但是,這種混合式經營方式對整個行業形成衝擊,對同行造成不正當競爭。
張保強指出,美國、香港等地采用國際通行的中介服務模式,只收取中介費,並不參與實際交易和炒作。
本地軍團激活房源應急百姓
在天津二手房市場,活躍著一種與洋模式迥然不同的代理模式,以順馳、匯眾、廣廈、龍盛為代表的中介商,既代理私產房交易,也代理開發商、企業、銀行、建築商的房源。他們最早以代理銷售起家,也就是為開發商提供售樓服務,後來又逐漸融入二手房代理,並借助連鎖模式,開拓了銷售終端的廣度。特別是自去年年初開始,這些中介商開始大量收購空置房、尾盤、抵債房等,然後通過強大的銷售網絡,很快實現消化。
順馳置業是最早開創性地推出『盤活空置房』的中介企業,也是目前佔有最大市場份額的龍頭企業。副總經理雷海榮告訴記者,中介企業盤活空置房是一次革命性的變革,從商品房代理模式上看,銷售終端從售樓處轉移到了連鎖店,推廣力度大了,銷售費用卻大大削減,對消費者來說,買房成本降低,是一件好事。現在已有多家中介公司沿襲順馳模式,為開發商和銀行的不良資產提供了更有效率的銷售渠道。
雷海榮介紹,去年全年,順馳置業共盤活各種空置房、抵債房10多萬平方米,為市場提供了豐富的房源。在相關手續的辦理上,政府部門也相當支持,加快了辦證速度。特別是從3月份以來,順馳有意識地加大了供給量,大量吸納房源,以解決供需矛盾。目前,順馳連鎖網站上儲備了7000餘套房源,同時對售房者免收中介費,最大力度地為客戶交易提供方便。
敏感二手房動輒起風波
經歷了這次歷史少有的房價風波,人們已真切地感受到了二手房市場的敏感特質。張保強分析說,二手房的購買者對價格反應敏感,其考慮和決策時間有限,一旦受阻就會很快到租賃市場尋求解決。不像商品房的客戶群,檔次要求上有較大的彈性空間,承受能力強,實際成交房價的價位與其最初心理價位高出八九萬元的是常事,甚至可衝高20萬元。另外,這次異常波動對市場的影響這麼大,也跟市場環境不成熟有關。他奉勸樓市的投資客應謹慎出手。
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