|
||||
房地產市場風起雲湧。國內投資於房地產的信托基金異軍突起,眾多的海外投資基金則紛紛調低在中國的投資風險率,大舉進駐中國房地產市場。與此同時,國內發布了首家房地產基金『精瑞基金』。種種事件顯示,自去年6月央行發布的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(『121號文件』),提高銀行房貸『門檻』後,基金似乎成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流方向之一。
中國的房地產市場內基金熱鬧的局面已引起國內外有關專家的關注。房地產基金的大舉介入房貸市場是否有炒作之嫌?房地產基金是否是銀行緊縮房貸後的拾遺補缺?中國本土的房地產基金出路何在……借著本周召開的『中國國際房地產基金與投資論壇2004』,筆者就這些問題采訪了來自國內外的專家。
REITs『乘虛而入』
『121號文件』的出臺是中國房地產業的一個分水嶺:開發商的自有啟動資金由原來的20%-30%上昇到40%-50%,企業資金缺口大增;去年7月開始的土地招標,使得土地價格大幅上漲,漲幅高達30%-50%,並要求企業在6—12個月內付清;再加上今年經濟形勢趨熱,國家開始嚴格控制房地產企業貸款。幾重夾擊,房地產企業融資空前困難,不得不考慮其他融資方式。這時,REITs抓緊時機,『乘虛而入』。
REIT是英文『RealEstateInvestmentTrust』的縮寫,在香港譯為『房地產基金』,在我國臺灣和日本則譯為『不動產投資信托』。北京國際信托投資有限公司總經理王曉龍介紹說,REITs是采用公司或者商業信托的組織形式,集合多個投資者的資金,收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資,並享受稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金,通過發行股份或收益單位,吸引社會大眾投資者的資金,並委托專門的機構進行經營管理。REITs通過多元化投資,選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行投資組合,有效地降低風險並獲取較高的投資收益。其投資、經營的項目包括出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫療中心(如養老院)、娛樂場所或倉儲設施等。也有一些REITs從事純金融操作,投資於按揭貸款的組合業務。REITs的股份或單位多數可在交易所進行自由交易。
按照是否可以上市,REITs可以分為私募和上市兩種。上市的房地產基金可以在市場上隨時買進賣出,沒有期限。而私募的房地產基金一般來講都是年期比較長,平均在8年左右。在基金期限到的時候就要把基金手上的所有資產變現,把收益全部派發給投資者,基金解散。無論是公募還是私募,國外的房地產基金成立的目的都比較明確,投資政策與投資對象都會有清楚的界定,而且范圍狹窄。比如說,有些基金只投資酒店和高檔辦公樓,或只選擇某種類型的購物商場作為投資組合。
據悉,在美國,投資房地產的基金年平均收益率為6.7%,日本、新加坡為4%,而在上海、北京等地,基金投資的年淨收益率可高達20%-50%。面對如此誘人的收益率,不僅海外基金機構『蠢蠢欲動』,中國國內企業也『垂涎欲滴』。種種數據表明,在尋求融資新方向時,REITs令房地產開發商怦然心動。
警惕『國際炒家』
REITs在國外的業績看似紅火,但有關專家卻對國內市場的『盲目』追捧表示擔懮,REITs的介入極有可能為房地產投機泡沫推波助瀾。據了解,從前年信托業務重開到『121號文件』出臺,一年內,全國信托公司推出的房地產類信托產品只不過20只;可是僅去年第四季度,全國就發行了房地產信托37只,產品數量和募集金額直線上昇。專家提醒,基金不是慈善家,要警惕『國際炒家』。
『121號文件』的出臺,旨在為過熱的房地產市場潑一盆冷水,對違規貸款亮起『紅燈』。緊縮銀行貸款既是規避金融風險的一種方式,也是對房地產開發商進行一次優勝劣汰的篩選。在『121號文件』發布後,只有規范的大規模企業纔能繼續生存,而違規操作、投機房產的小企業則被無情地清除出房地產市場。通過這番篩選,有助於規范中國房地產市場,遏制投機泡沫。
但REITs的介入卻影響了『121號文件』達到其應有效果。不甘被淘汰的房產開發商『聞風而動』,尋求金融體制改革下新的『錢途』;而在海外REITs眼中,中國房地產市場長勢良好,大有可圖之利。一面是少資金,一面是少項目,雙方一拍即合,以至於『121號文件』亮起的『紅燈』又被試著變為『綠燈』,中國房地產市場的整肅遭到威脅。
國際房地產聯盟(FIABCI)主席JEAN-MARCLEVET一針見血地指出,『合作』這個詞語不合適REITs,REITs和房產開發商不可能『合作』,而是『投資』。LEVET先生說,『合作』這個詞通常有『公正』的含義,而基金不是非盈利的機構,他們最基本的目的是盈利。在美國,REITs主要投入的是寫字樓和購物中心,兩者佔全部投資的45%,住宅只佔11%。但在中國,REITs最感興趣的投資恰恰是住宅,因為中國這幾年的住宅業發展迅猛,價格上漲穩定,投資收效明顯。當基金的『錢包』鼓起來時,卻甚少考慮中國的房地產市場究竟如何發展。
事實上,對屬意REITs的房地產開發商來說,REITs不一定是最佳選擇。成熟的REITs有著嚴格的操作要求,並非像一些企業所想象的,只要有好的項目就可以找到『合作』。REITs在國外發展了幾十年,對風險的控制非常嚴,尤其對於不熟悉的市場,審批項目時要求異常苛刻,其根本出發點就率先落在REITs的自身收益上。與REITs『合作』,未必是件輕松的事。
此外,從美國REITs的發展歷史看,在1962年至2000年間,共有486家REITs首次上市發行,但有293家
REITs被先後摘牌,被摘牌的REITs公司在市場上最短的存續時間只有201天。雖然美國的法律對REITs的組織結構、資產運用、收入來源和收益分配有著嚴格的要求,一旦違規操作就會有『摘牌』危險;但在中國缺乏相關法律約束的情況下,很難對REITs的運作作出限制。因此,面對
REITs誘人的數據和報告,投資者應多一份冷靜和慎重。
『精瑞基金』之路
海外REITs的『頻送秋波』,也引起國內類似機構的『躍躍欲試』。經過一番波折,『精瑞基金』拔得頭籌,成為『吃第一只螃蟹』的國內企業,該基金於去年9月正式發布。據了解,『精瑞基金』在香港注冊,規模為2億美金,主要面向住宅產業比較活躍的大中城市,不直接對開發項目投資,而只針對企業。該基金投資的范圍涵蓋整個住宅產業鏈,不局限於房地產開發經營企業,建材、裝飾裝修、生態、環保、建築節能等等與住宅建設有關的產品研發、生產及提供相關服務的企業均可獲得該項基金的支持。在成立伊始,『精瑞基金』就為自己留下『活口』,采取股權管理和信托契約管理的混合模式,盡量符合基金操作手段,以便於《產業基金法》出臺後,正式在內地注冊。由於我國的《產業基金法》尚未出臺,該基金仍是以投資公司的方式運作,采取私募的方式募集中國香港、臺灣和德國等地的資金進行經營。
經過近半年的實踐,『精瑞基金』已從起步進入正常運作階段。『精瑞基金』的發起人之一、中華全國工商業聯合會住宅產業商會會長聶梅生女士介紹說,『精瑞基金』在這段時間內已確定了三個原則,開創中國特色。這三個原則是:
面向業界原則。即『精瑞基金』的建立是為房地產行業搭建一個金融平臺,提高住宅產業鏈上每個環節的效益,並非只為股東服務。
堅持創新原則。即『精瑞基金』強調技術創新和企業創新,以期開拓房地產企業開發的新模式,用新穎先進的金融技術工具為企業服務。
綜合高位平臺原則。即『精瑞基金』依據自身特點,並不死死因循海外REITs的運作方式,而是在科技化、產業化、城鎮化和國際化的平臺上啟動。
聶女士說,在國內發展REITs,絕不是銀行緊縮房貸後的拾遺補缺。『121號文件』提高銀行房貸門檻,有助於規避銀行的金融風險。但其他的融資方式也有風險,甚至比銀行更大。因此,單純地把REITs看作繼銀行房貸後最好的資金募集方式,是不科學的。REITs的目的和出路均不止於此。她說,中國的房地產業已從項目競爭過渡到企業競爭。『121號文件』有助於規范的企業做大做強,在企業競爭中,應該用先進的金融工具支持先進的企業。所以,REITs不是為單一的企業服務,而是打造行業平臺。
預防『水土不服』
『精瑞基金』是國內在REITs上的一次大膽嘗試。在《產業基金法》尚未出臺的情況下,無論是注冊還是運作,『精瑞基金』的發展步履仍顯蹣跚。專家指出,發展本土
REITs,尤其要注意中國特點。如果單純地借鑒國外模式,『水土不服』可能會令很多本土REITs過早『夭折』。
縱觀美國REITs的發展歷程,不難發現法律為REITs的健康發展提供了大力支持。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹,自1960年《美國房地產投資信托法》起,美國多次出臺稅收改革法案,對REITs的收入來源、擁有、運營、管理、服務范圍、稅收補貼等作出詳細規定,稅收優惠已經成為其主要優勢之一:凡符合法定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征,獲准把股利支出從公司應稅收入中扣除。REITs只要每年把應稅收入的95%(2001年1月1日降低至90%)作為股利分配給股東,就可以免交公司所得稅。這一點對投資者來說具有很大的吸引力。
與之相比,中國在這方面仍是一片空白。從性質上說,真正的REITs屬於產業投資基金。而目前我國缺乏產業投資基金相關法律,《證券投資基本法》也只涉及證券投資。因此,在缺乏產業投資基金法和相關上市規則的政策和法律的環境下,中國的REITs很難享受稅收等優惠,也難建立起真正的房地產基金。
此外,有關專家分析,REITs在中國還需要突破以下『瓶頸』:
風險意識薄弱。在中國,盡管股票市場的投資已開始具備『股票投資有風險』的觀念,但是,對於REITs這樣的新型金融工具,散戶投資者對風險的心理承受能力和產品的認同程度短時間內很難提高。如果去查一查目前國外幾個主要的REITs指數,就可以發現,在過去一年,投資在REITs上的本金起落超過10%。投資REITs的收益並非一帆風順。而對開發商來說,REITs的風險主要來自項目本身。如果融資對象是銀行,那麼遇到資金困難時還可能申請追加貸款以保證項目順利開發,待銷售後還本付息;但融資對象如果是信托投資機構和分散的投資者,開發商就不可能得到追加融資,一旦陷入困境,很容易產生惡性循環。
房地產金融市場不發達。長期以來,房地產開發商的融資渠道單一,主要依靠銀行貸款。直到『121號文件』頒布,房地產商纔受到房貸緊縮的困擾,積極尋求新的融資渠道。因此,無論就房地產金融市場主體———資金供給方(投資者)和資金需求方(房地產開發商),還是就房地產金融市場本身來說,中國的房地產金融市場也並未發展到適合REITs迅速發展的成熟階段。
財務透明障礙。REITs要求信息定時披露、財務高度透明,以便最大限度地保障投資人的利益。但中國房地產行業多年存在的不規范操作,造成會計制度嚴重不透明和信息披露嚴重不對稱。還有中國房地產行業的短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率,都使中國的房地產業在與基金這一高度制度化和專業化的創新金融方式的接軌上,缺乏系統性的准備和接口。
缺乏專業管理隊伍。沒有專業化的REITs管理隊伍,就不可能有REITs的規范發展和壯大。但在中國,同時懂得基金管理和房地產管理的人纔極度缺乏。對監管機構和潛在投資者來說,根本無從考察其專業能力、實際操作能力和職業操守。
在中國房地產市場與國際接軌的過程中,REITs的進入不可避免。在此背景下,如何健全中國的房地產基金法律、確定中國房地產企業的融資戰略、接軌國際房地產基金運作標准等,依舊是中國房地產融資市場所必須重點考慮的問題,走出一條屬於中國房地產市場的光輝『錢途』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||