洋基金的進入管道

　　與中國的房地產基金因為政策原因遲遲不能出臺不同，國外的一些資本則早已對中國房地產市場垂涎三尺。在9月底舉辦的『2003中國國際房地產業博覽會』上，美國房地產同業公會房地產基金會、韓國房協房地產基金會和德意志銀行房地產投資基金三只國際基金巨頭一起現身京城，其首腦還專門與中國房協的高層展開四方會談，主要目的就是尋找在中國落地的機會。

　　據了解，目前這幾大基金巨頭都已經尋找到國內合作企業。其中，美國房地產同業公會房地產基金已經開始與北京置地展開合作，欲在京城北部開發項目；德意志銀行房地產投資基金也鎖定北京、上海國內兩家房地產企業，並將和前者在東四環和小湯山附近開發項目；韓國房協房地產基金則與國內三十多個房地產企業接觸，已經在中國房地產業撒網。

　　在美、韓、德三大房地產基金之前，首創集團與荷蘭ING國際集團在開曼群島共同合資成立的『中國房地產基金』早已開始了在北京市場的項目運作。目前，中國房地產基金正和首創置業合作開發『第三置業』，並佔有30%的股份；而近期在東壩河附近的太平洋城，中國房地產基金也擁有80%的控股權。該基金董事長胡旭成向記者表示，他們要以太平洋城這個一流的產品殺入京城住宅高端市場。

　　事實上，就連以中國第一支房地產產業基金自居的『精瑞基金』也不能說是一支純本土基金，其成份也有一半是外資。這麼多的境外基金或者說是准境外基金為何都要來到中國，根本的一點就是中國房地產市場巨大的吸引力。

　　復合型專業人纔缺乏

　　胡旭成認為，中國持續十幾年的經濟穩步增長和正在進行的城市化進程是境外資本看好中國房地產市場的根本動因。

　　他說：『海外投資者在前些年主要來自港、澳、臺及東南亞地區。近年來，一些歐美的投資商也將目光轉向了中國，他們普遍抱有在中國市場尋求合作的願望。這些投資者主要分為三類：一類是歐美的大投資者，他們一直都在關注中國，想到中國來投資，但是他們對東方的文化不了解，尤其是在政策方面，不知道通過什麼路子、什麼樣的方式進入；第二類是一些沒有進入中國而且沒有涉足過房地產的境外投資者，他們對中國的房地產市場有一定興趣和信心，但因其資本的規模或者是人員資質的限制，也沒有辦法獨立進入；第三種類是在那些已經進入中國市場但是遭遇到失敗的投資者，他們希望尋找一種更好的投資模式進入中國。』

　　但是，面對中國不太成熟的市場現狀，上述三類投資者無所適從。所以，這些投資者希望尋找到對中國有所了解，並且比較專業的基金管理者打理基金。2001年，由五礦集團房地產、首鋼集團房地產、北京城建集團房地產、中國石油天然氣管道局房地產、萬年投資集團共同發起成立的北京世紀華夏資產管理有限公司，正是瞄准了這種基金管理者的身份而組建的。但是，缺乏經驗和專業人員仍然是該公司面臨的難題。

　　在國外，基金是一種嚴格法律結構下的投資方式，在法律地位上是有所保護的。既包括一批專業的資金管理人員作為基金托管資產的管理者，同時還有項目實施的操作者。這些房地產基金一般由投資者、基金管理公司組成，而基金管理公司又包含兩個專業團隊，一支負責項目的選擇評估，另一支則由金融專家組成，主要關注投資如何變現和退出的問題。

　　上述幾個層面互相配合又相互制約，形成三權分立式的架構。前期房地產團隊提出評估報告給投資者；經認可之後，投資者纔將錢存入一個托管銀行，由投資者直接給托管銀行發指令，再投入到項目中；而金融團隊則監控項目的進行與收益。

　　產業基金的三大瓶頸

　　目前，外資房地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式：一是申請中國政府特別批准運作房地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。

　　在中國本土基金沒有辦法合法『出生』的情況下，『洋基金』無疑成了國內開發商的『救命稻草』。但是，這些洋基金在中國也並非一帆風順。胡旭成表示，一些境外基金在雖然取得了合法進入中國的資格，但還有諸如市場環境、金融體制等其他方面的原因。他說：『很多國外投資者很看好中國的房地產市場，但是為了規避這些由於市場、政策等帶來的不確定性因素帶來的風險，他們不得不選擇謹慎觀望的態度，這也是西方真正主流的投資商沒有進入中國最大障礙。』

　　海外投資者的積極態度無疑給中國的開發商們帶來一些希望。但是，真正制約國內外產業基金的瓶頸仍然存在。胡旭成認為有三個主要條件的制約：

　　首先是政策環境。基金法只是一個基金合法性的問題，並不意味著基金在實施中的政策環境和市場環境都具備了。現在房地產行業相比其他行業有了更多的計劃性色彩，政府並沒有喪失以控制土地供應為手段的宏觀調控市場的功能。

　　其次是中國房地產業的市場化程度不夠。中國的房地產雖然已經有了市場化的形式，但是還沒有完全市場化的規律和規矩。從遠期上講房屋的漲跌也應該同其他商品一樣，以市場的眼光去看待，而不是強制性的政策層面的乾涉。

　　第三是金融體制的問題。基金成立的前提是具有非常高的變現性。在我國，外匯管理、稅收等制度目前還沒有給基金一個合理的資金進出通道；另外，還有類似股權變更、企業清盤等程序也都不具備。

　　『總而言之，房地產因為其套現性較強，是產業基金較適合的一種投資品種。但是如果離開房地產，基金投入到工業這種套現性不強的產業中，能否為資金打開一套合理的進出通道就變得尤為重要，這可能也是《產業投資基金法》遲遲不能出臺的根本原因之一。』胡旭成說。