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背景:早在去年11月,天津房地產市場價格呈現明顯漲勢,業界分析認為,拆遷帶來剛性需求,供求關系決定市場價格,需求增加拉動了價格上揚。當時很多業內人士分析認為這種漲幅屬於階段性的。但進入農歷新年以後,天津房價的上揚趨勢更加明顯,大家開始認識到,天津的房地產市場進入了跨越式發展階段,城市重要財富來源———土地的價值開始逐步顯現。
供求關系決定價格,剛性需求上昇是造成此次房價上揚的直接原因。商品房的供需是決定價格走勢的首要因素,而土地的供求關系則是深層次的原因。地價對房價有什麼樣的影響?是地價決定房價,還是房價拉動了地價?
正方:地價引導房價
此次商品房漲價是全國范圍內一次普遍現象,記者采訪了濟南、成都、重慶等地的開發商,他們所分析出來的當地商品房漲價原因各不相同,包括建安成本的上漲,包括供需關系的變動,同時也不排除個別的開發商趁機抬高利潤點等等。但是在這些原因之外,各地開發商均表示,房價上漲與地價上漲有直接關系,地價引導房價。
持這種觀點的多是房地產開發商。他們認為此次商品房價格上揚,直接原因就是土地的整頓帶來地價的上漲,進而帶動房價上漲。他們這種觀點的理論支持是:房價由土地成本、建安成本、各種稅費及開發商利潤構成,最近由於鋼材、水泥漲價,建安成本有所增長,但是漲幅相對有限,同時在各種稅費及開發商利潤相對穩定不變的前提下,房價上漲,地價就有必然的關聯。
說起房價與地價的關系,江勝置業副總楊東認為,房價是拉動不了地價的。政府為土地指定的定價有客觀的標准,雖然土地走市場途徑,開發商拿地時競爭味道更濃,但是從目前狀況看,拍賣時有『流拍』的,但是很少有開發商高出政府定價很多來拿地的,也就是說,在土地交易當中,定價方佔主動地位。目前雖然房價上漲,但是開發商並不會因此而為高價土地買單。
持這種觀點的人認可供求關系決定市場價格的理論,但是他們認為價格上漲的深層原因不是商品房的供求變化,而是土地供求關系的變化。土地的系列整頓客觀上帶來了土地供應量的減少,土地放量的增量跟不上市場需求的增加,進而也會導致價格上漲。
反方:房價拉動地價
站在『地價決定房價』反方的也大有人在,包括很多消費者,也包括國土系統內的工作人員。在售樓處時常能聽到看房人對售樓員抱怨:把房價挑這麼高,你們也太暴利了。言下之意,商品房的高價是由高利潤導致的。
一次一位買房人跟記者探討商品房漲價的原因究竟在哪裡。他分析認為,地價上漲必然帶動房價上漲,畢竟地價是房價的構成部分之一,但是他認為此次房價上漲原因並不在此。主要原因還是拆遷等帶來剛性需求,加上人們追漲不追跌的消費心理,進一步推進了需求的旺盛。有人排隊等著買房子,開發商自然會提高價錢。像這位買房的先生一樣,因為要買房而深層關注市場變化的人不在少數,他們中多數認為漲價的原因在於拆遷、消費信心增強等帶來的需求量上漲,而非地價。
正如杭州國土系統的有關人員在接受記者采訪時所言:能賣到5000元/平方米的房子,開發商絕不會4999元/平方米出售。這句話可謂卡住了正方的『七寸』,說明了供求關系對價格的影響,也說明了利益的驅動力。很多國土系統的工作人員對這種說法是比較認可的,他們認為供求關系決定市場價格是最根本的,如果強制性壓低土地價格,只能造成國有資產流失,而開發商能賣個高價錢就決不會賤賣。
地價因房價漲而上漲一說,海南是最現實的例子。據了解,近些年隨著海南房地產市場的回暖,越來越多的資金開始流向海南,在這些資金進入之處,很多人認為是為海南的一些『地主』解了套,包括很多『地主』自己也是這麼想的,但是隨著商品房溫度的進一步昇高,『地主』們開始正視手中的土地財富。
采訪過程當中,一位開發商也認為,房價對地價有影響,正如買房人對市場前景看好促進了商品房的銷售一樣,很多開發商,包括大量的外地的開發商紛紛看好天津未來發展前景,同樣對天津的房地產市場也非常看好,在這樣的市場信心之下,地價相應抬高。一位開發商甚至對記者說,現在的市場狀況就是,誰有地誰就能賺錢,是市場的需求促進了價格的上漲。而這種市場力量會由一個城市推向全國范圍,開發商在看好市場大環境的前提下,會將目光從一線城市轉向二線城市,再轉向三線城市,尋找更為好的商機。隨著這種資金的趨利流動作用的發揮,城市之間土地價格被梯次性帶動起來。
綜述:地價、房價互為影響
地價帶動房價,還是房價帶動地價?這是一個雞生蛋還是蛋生雞的問題,究竟誰是起源好像一時有些難以說清楚。有些中間派則認為,二者有必然聯系,但是不存在絕對性的誰決定誰的關系。
中間派首先強調,房子漲價的因素是多方面的,有商品房需求量上昇的原因,有土地供需存在缺口的原因,有消費信心的原因,有支付能力的原因,也有品質提昇的原因等等。因而他們不認可地價上漲帶動房價上漲的說法。同時他們也認為,土地定價權在政府手裡,是宏觀調控的有效出口,地價是不會受房價所左右的。地價和房價的定價原則都是多種因素促成的,由於原因多元化,他們認為現階段的漲價只是一個階段性現象。
中間派當中觀點也各有不同,有人認為,房價漲、地價漲都是正常的市場變化,是綜合經濟實力增強的一個表現。也有人認為,漲價是民間資本趨利的一個表現,隨著一線城市開發的飽和,二線城市、三線城市開始成為投資的熱點,而市民相應也積累了多年的購買力,二者一觸即發,市場自然會火。
不管地價和房價究竟是什麼關系,業內人士對地價的下一步變動也做出了不同的判斷。有人認為,在市場冷淡的時候可以『吃進』,但是在市場熱的時候最需要的是冷靜思考,現階段拿地應該慎之又慎。
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