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房地產市場一熱再熱,業界是否存在『泡沫』?
惠州又迎來了新的發展潮。隨著中海殼牌南海石化項目建設順利進展,電子信息產業的做強做大和旅游名城的品牌推進,惠州房地產業蓬勃發展,進入一個新的發展時期。據惠州市統計局資料,今年頭兩個月房地產開發投入30513萬元,比上年同期增長102.45%;房屋建築面積達322.15萬平方米,比增81.6%;房屋竣工面積達5.37萬平方米,比增200%;商品房銷售面積達8.65萬平方米,比增300.5%;商品房銷售金額達22206萬元,比增446.5%。各項指標的比增數一個比一個大,呈現逐步上昇的階梯,看起來形勢一片大好。放眼惠州市區,新樓盤鱗次櫛比,高低錯落,成為一道道風景線。
這種火熱的現象不由使人聯想到上個世紀九十年代初期。從1992年到1993年,有上千家房地產公司向惠州蜂擁而來,廣征地,大投入,全面開發,房地產交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米,交易宗數6997宗,房地產投資額43.9億元,分別比1991年增長了26%、250%和920%。然而這種違背了市場規律的過熱現象終不能長久,從1993年下半年起,一批房地產公司先後關門或倒閉,留下了許多半拉子工程,也就是『爛尾樓』,惠州市房地產業進入了低迷時期。
圍繞房地產業的諸多爭論也從未停止過,比如目前惠州房地產發展是否過熱?房地產業是否存在『泡沫』?怎樣看待炒房現象?過高的房價與地價是什麼關系?究竟應該怎樣看待當前惠州房地產的發展趨勢?帶著這些問題,筆者對惠州房地產業進行了了解。
消費者:房價讓人歡喜讓人懮
衣食住行,這是老百姓最關心的問題。說起房價,真是讓人歡喜讓人懮。想買房的人總喜歡問,最近房價是昇是降?這問題著實讓人頭痛。被問者只好皺皺眉:『你問我,我問誰啊?』
『房價啊房價,你真是像霧像雨又像風。』這是筆者在采訪時,某一樓盤銷售經理說的話。目前,隨著國家房地產開發相關政策的不斷完善,房地產開發暴利時代已經過去。但身為蓋房子的(房地產開發商),當然希望房價漲,這樣纔有得賺。於是便拿出種種理由分析2004年的房價一定會漲。理由無非是,成本增加使得房價上漲。比如地價上漲,現在土地都有采取公開交易,價格必然上漲;稅費不減;建築質量提高;高科技材料應用;建築材料漲價等等,這些都會導致房子價格上漲。
房價漲好啊。這是房地產老板們希望的事情。有的房地產項目賣到一半左右,成本就回來了;有的已經在盈利了。成本回來了我就讓空房子在那裡擺著,反正我就不降價,反正還得有人買房子。如果遇到有這種心態的開發商,那麼各位買房子的人,也只好眼巴巴沒轍。某開發商說:『房價這東西,還真不好說。』不同的人站在不同的立場,說著言不由衷的話。
但是數據也能說明一些問題。據惠州市有關部門初步統計,2003年全年惠州市房地產投資總額為232193萬元,其中住宅投資達156430萬元,商品房施工面積271.84萬平方米,商品房竣工面積88.96萬平方米,商品房銷售面積73.73萬平方米;交易共10326宗,同比去年增長30%,二手房交易3709宗,同比去年增長52%;市區房屋交易平均價為每平方米1663元,同比下降14.7%,商品房平均價為每平方米2034元,二手房平均價為每平方米1035元,從而在不同程度上滿足了不同層面市民的需求,加上今年大批樓盤的開盤銷售,房地產市場已經出現了飽和的跡象,隨之而來的將是殘酷的銷售競爭。
開發商:高估房價有殺傷力
其實,惠州去年平均房價下降,在某種程度上是因為經濟適用房拉動造成的。從人們的感覺上,商品房的整體房價還是上漲的。惠州房地產市場已經是一熱再熱了,房價也是一漲再漲,火爆的市場正在吸引著眾多的開發商投身其中。許多開發商對於房價的上漲充滿了信心,對其中暗藏的風險掉以輕心。火熱的市場中到底有多少投機成分,現在誰都說不清楚。如果說以前開發商僅是在考慮本地消費群體的話,那麼現在已經有計算外來消費群體的趨勢,但是對於本地和外地的購買力是不是已經被高估,這是許多開發商都無法精確計算的問題。而超過實際的高估房產價格所產生的惡果,損害的不僅是購房者的利益,一定程度上也會對開發商構成殺傷力。
如果以目前惠州的房價條件,一味地和其它城市的房價去比,特別是和廣州、深圳等小珠三角的城市比,還是存在比較大的落差。由於惠州良好的發展前景,這個落差便形成了今後房價上漲的空間。預期的前景吸引了數量不詳的炒家投身到惠州的房地產中。從許多賣出去的樓盤看,入住率並不高,這是炒樓的表面現象之一。
一個城市的發展應該是以大比例或是絕對比例的本地購房者為主的,現在出現的這種脫離本地購買力的計算並不恰當。據一位開發商講述,他發現一些購房者由於找不到自己能夠承受的房子,開始向更高一級的房產消費。這種越級消費顯得有些過分透支房地產市場,這樣將產生的經濟和社會後果可能比想象中的還要嚴重。一些開發商也注意到目前房價的迅猛漲勢,他們認為上漲過快不僅僅是透支房地產市場的購買力,而且也會誤導對土地價格的預期,將進一步促使開發商拿地的成本上昇,其實對於開發商也是不利的,進而影響整個房地產的健康發展。
從業人士:有『泡沫』投資要冷靜
據某房地產從業人士認為,目前要警惕資產價格,尤其是房地產價格上漲。盡管每個地區情況不同,難有明確結論,但某些地區確實有泡沫。他認為,盡管目前惠州房地產供需兩旺,但這並不能說明問題。房地產在許多人的眼裡是一種資產商品。在這種市場上,價格高低在很大程度上取決於買賣雙方對未來價格的預期。而且,這種預期有一種『自我實現』的性質。這就是說,房價越是上漲,就有越多的人由於價格上漲的預期而入市搶購。而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此,只要有足夠的人入市購買,在源源不斷的貨幣流入的支橕之下,很快就會出現『大牛市』。但是,氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上,一旦房價止昇回跌,很快就會加速下行,導致房市崩盤。日本、中國香港都有這方面的先例。
某房地產諮詢公司負責人認為,目前的需求可能有的是虛的。他解釋說,消費者按揭買房是世界的慣例,但開發商用銀行的錢來開發房地產,並不是世界通行的。而且,由於『真老板』離得太遠,銀行的風險控制有不少問題。房租反映消費需求,房價則同時反映投資需求和消費需求。目前在房價走高的情況下,廣東的房租卻走低。兩者背離,說明有問題。投資的最後支橕仍然是消費,沒有基本面支橕的房價早晚是不行的。
要判斷一個地區房地產是否過熱有時確實很困難,這需要認真、冷靜地分析。據筆者從房地產網上看到的一組統計數據顯示,目前我國房地產市場的主要問題是房地產投資增長過快。去年房地產投資增長了32.5%,與過去幾年相比顯然是太快了。我國的房地產投資,1998年比1997年增長了13.7%;1999年比1998年增長了13.5%;2000年比1999年增長了21.5%;2001年比2000年增長了27.3%;2002年比2001年增長了21.9%。5年平均增速22%。去年比前5年的平均增速高出10個百分點。增速顯然過快。那麼惠州呢?增速更快!
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