專家解析二手房市場

　　房地產界向來是新樓盤唱主角，可是今年上半年，二手房的表現卻異常強勁，絲毫不遜於新上市的商品房。二手房不僅成交量大幅放量，房價也出現了大幅上漲。二手房隨著盛夏的到來變得越來越熱。

　　二手房成交量放量上攻

　　記者從市房管局了解到，今年1-5月份，本市私產房和公房置換成交量共計143萬平方米，比去年同期增長21.7%。今年1-5月各月的銷售情況如下：

　　私產房

　　1-5月成交量：19.87，12.22，13.68，14.34，28.81

　　比去年同期增長：57.45%，46.88%，-6.8%，3.02%，83%

　　公房置換

　　1-5月成交量：10.99，4.99，8.99，15.62，16.33

　　比去年同期增長：9.3%，-5.5%，9.6%，67.24%，23.06%

　　從今年1-5月份私產房各月的成交量可以看到，除了三月微跌，四月略漲以外，一、二月份私產房成交量增長都在50%左右，而在5月份的增長更是達到了驚人的83%。

　　公房置換的成交情況和私產房略有不同，但是四月份也達到了67.24%的增幅。

　　二手房為何漲價？

　　隨著今年二手房買賣的放量上行，二手房的房價也是不斷上揚。記者從天津市幾個房地產中介公司了解到，從今年元旦開始，二手房的房價就開始緩慢上漲，在四、五月份房價上漲達到高峰，總體上平均價格上漲了10%左右。而據一些中介公司的售房員的感覺則是，差不多平均一套房子長了1萬元左右。

　　據了解，在過去的幾年，平均每年也有一定的舊房拆遷量，但是都沒有出現類似今年這樣，二手房買賣突然放量，房價急劇上漲的情況出現。為什麼今年二手房會出現這種情況呢？

　　據業內專家分析：二手房的漲價並不是某一個原因造成的，而是多種因素共同作用的結果。總體來講，危陋房屋拆遷、二手房品質提昇、中低檔商品房供應量偏少、及相關政策的出臺等等都刺激了二手房的發展。

　　首先是危陋房屋拆遷。隨著今年海河開發和老城廂改造，今年1-5月份，全市共發放房屋拆遷許可證114個、252.5萬建築平方米。現已完成了93個拆遷項目，累計拆遷房屋1277041建築平方米(住宅719426、非住宅557615)，提前一個月超額完成上半年拆遷百萬平米的任務，房屋拆遷量比去年同期增加118%，拆遷23385戶。大量的拆遷戶形成了對房地產市場的剛性需求，需求的增加直接導致了整個房地產市場的供給需求比發生了變化。

　　其次是二手房的品質提昇造成了房價上漲。近幾年來天津市基礎設施建設力度非常大，道路改造，河道改造，環境清整等等。房子周邊的設施全了，環境美了，房子的品質相比以前得到了提昇，因此房價自然也就水漲船高。

　　其三是今年中低檔商品房供應量偏少一些。今年新上市的商品房中，中高檔房子的供應量偏多，中低檔房子較少。由於拆遷戶普遍屬於中低收入者，購買中高檔商品房有困難，因此大部分拆遷戶轉而購買二手房。大量的拆遷戶突然進入二手房市場，導致需求增加，直接刺激了二手房的房價上漲。

　　其四是政策因素，從去年開始房管局相繼出臺了一系列降低二手房買賣稅費的政策，例如交易手續費降到了每平米6元，產權登記費由按交易額計算改為每件收費80元，稅費的降低在一定程度上也刺激了二手房的買賣。

　　二手房今後走勢平穩

　　今年上半年，二手房的漲價讓很多人跌破眼鏡，那麼今後幾個月二手房走勢如何呢？

　　業內人士分析，今後幾個月二手房很難再有大幅上漲的現象出現，總體走勢應該比較平穩。

　　因為首先促使二手房漲價的幾個因素在今年上半年該出現的都已經出現了，而下半年並沒有促使二手房漲價的新因素存在。(盡管下半年也有150多萬的拆遷量，但是其效應大部分已經在上半年開始釋放)

　　其次，二手房市場具有自我調控功能，二手房價格如果繼續上漲，超過人們的心理承受能力，則會使一部分人持幣待購，從而對房價起到抑制作用。

　　此外，二手房的漲價已經引起了有關政府部門的注意。記者從天津市房管局了解到，市房管局根據目前二手房市場的情況，正在研究相應的對策。如果房價繼續上漲，將采取措施平抑房價，使二手房的價格穩定在一個比較正常的范圍內。