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二手房交易中的四大風險與對策
風險一抵押房本或產權證
中介公司一般都需要抵押房本或產權證,因為不預先交錢,以此防止買賣雙方擺脫中介公司私下交易。
記者詢問中介公司的店長:萬一抵押的房本或產權證丟失怎麼辦?對方答復:不可能。理由是存放在總公司,統一保管,從未丟失過。
對策一
可以到市二手房交易中心辦理。不需要抵押房本或產權證,但是發布買賣信息需要先預交100元,簽訂一個委托協議。通過交易大廳的大屏幕顯示並且結合其網絡發布,期限是三個月。委托期限內如果自行買賣成功,必須及時通知市二手房交易中心。但缺點是:房源不夠多,而且以中低價格為主。因為坐落河西,以河西、南開、河東為主,其他區的房源比較少。三個月過後再交錢。
另外,還可以直接上網發布信息,不需要抵押。比如北方網,需要先注冊,注冊成功後纔可以發布信息,另外還需及時與其網站的業務部門聯系確認。有的網站需要交納2元錢纔能為客戶提供賣方的電話。優點是:快捷,一般都是有一定經濟實力的。有二手房資訊的網站有:搜房網、順馳天津置業網、方正置業網、天津龍騰房地產信息網、天津房地產政務網、天津房地產網、津房網等。
對策二
確認權屬只能依靠房地產管理部門。應向有關房地產管理部門查驗所購房地產產權的來源。查詢其他資料:包括平面圖、稅費交納證明。然後,查驗房屋有無債務負擔、抵押貸款的合同、租約、貸款額和償還額度、利息,所購房有無抵押,房屋是否被法院查封等。同時,還應該要求賣方提供合法的證件,包括產權證書、身份證件、資格證書以及其他證件。其他情況還可以使用現場查詢結合委托親朋好友進行,向單位、鄰居了解。
風險二無法查驗產權來源
特別是在場外進行交易或者私下交易該風險極大。無法查驗產權來源,不知道該房產有無權屬糾紛,不知道該房產有無其他所有人以及他們的授權,不知道有無欠費等等。一旦買了有問題的房子,損失就不小。
風險三貸款辦不下來了
據了解,有的買賣雙方已經到了簽約地步,價格、交接時間和設備、搬遷、過戶費用等都已經落實在約定上。
首付款已經到位,因為種種原因貸款出問題辦不下來了,首付款還好要回嗎?賣方也擔心餘款收不回來。尤其是在場外進行交易或者私下交易該風險很大。
對策三
可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師所或信譽較好的中介代理處。等過戶完成後,再將房款轉人賣方的賬戶。有的人說可以做個公證,以避免風險。但是,據記者向律師諮詢,律師表示只好打官司。另外,買賣雙方簽訂房屋買賣合同時如由中介代理,則由中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。一般代理費由買方繳納,也有分別向買賣雙方同時收取的。
風險四貸款沒打到賣方賬戶
賣方擔心首付拿到之後牞貸款還未辦下來(未打到賣方賬戶)。這時,雙方在房管局的過戶手續已經啟動。
據了解,此時的確有風險———買方可以單獨將過戶後的產權證領到手,而房管部門並無責任過失。
對策四
產權部門提醒,最穩妥的辦法是雙方委托合格中介公司承擔風險。雙方把款和產權證交給中介,中介公司負責辦理並在打完全款和辦妥產權證之後,同時將存折和新的產權證交給雙方。也有的區房管部門另有一套做法,即雙方將錢款、產權證等押在房管局,待辦齊後一並交付。以上兩種方式都需交納一定的手續費。如有一方違約,還可以劃扣10%作為賠償金。
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