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東征上海、杭州;南下廣州、深圳;西取重慶、成都……多年征戰,溫州炒房團戰無不勝、攻無不克,贏得『樓市炒作名』。
種種跡象表明,有超過上千億之巨的溫州資金,已開始從滬、杭、甬一帶悄然引退。正在枕戈待旦、虎視京城。
溫州兵團北上在即
沒有人能說得清近三年的時間裡,到底有多少溫州資金湧入了上海樓市;也沒有人能說得清近三年的時間裡,這些溫州人在上海樓市的火爆中到底獲益多豐。但現在可以確定的是,溫州資金已經陸續撤離上海、杭州、南京一帶地區。
一位在上海灘打拼多年的發展商告訴記者,現在在上海本地的房展中,溫州人的身影已經明顯比前幾年少了。在溫州當地辦的一些上海專項房展上,雖然人氣依然很旺,但明顯是問的人比買的人多,畢竟現在的上海房價不比三年前了,在高位炒作空間要小很多。
而在上海樓市漸漸淡出溫州人視線的同時,北京的一些項目正在日漸受到溫州方面的重視。今年年初,北京的『金泉廣場』、『通用時代國際中心』兩個項目相繼在溫州作了專項推介,結果異常火爆,溫州人大肆搶購。此外,據記者調查,位於南三環附近的珠江駿景項目,由於緊鄰溫州人大量紮堆的木樨園小商品批發市場,因而備受溫州買家追捧,曾有一個溫州客戶一人就購買了10套住宅用於投資。
看到『金泉廣場』、『通用時代國際中心』在溫州旺銷,其他京城房地產商也為之動心。3月15日,『我愛我家』房地產經紀有限公司控股公司企劃副總裁胡景暉對記者表示,『我愛我家』目前已經和北京的十幾家開發商取得了聯系,正計劃到溫州舉辦一個專項的北京項目房展會,目前剛剛辦完前期手續。從近期溫州資金的動向來看,『我愛我家』對辦好這次房展會非常有信心。
溫州商會的工作人員也表示,從他們了解到的信息來看,近期確實存在溫州購房團北上進京的可能。
先頭部隊作為不大
事實上,在近幾年的時間裡,已經有一部分的溫州資金先期進入了北京市場,但其在北京樓市上的作為並不大。
通過采訪,記者了解到,溫州人近幾年在北京買房置業的步伐一直就沒有停下,在極少數樓盤,溫州人所購的房屋數量已近三成。但到目前為止,絕大多數溫州人在北京購房多是為了自用,只有少數人是為了炒作。
『我愛我家』公司企劃副總裁胡景暉告訴記者,近幾年,一直有溫州人在北京購房。從區域上看,主要集中在海淀區,這種比較明顯的區位特征,實際上已經反映出了溫州人買房的自用心態。國內很多人都認為溫州人頭腦精明、富有精明、投機的氣質,溫州人自身也在擔心,怕『富不過三代』,所以很多溫州人都希望提昇自己家族的文化品位,以提昇自己並改變社會上對溫州人已經形成的傳統看法。而海淀區是全國教育水平最高的地區,選擇在此置業、定居,讓自己的子女就讀於此,肯定會有所裨益。
在溫州人自用的北京購房主流趨勢中,也隱藏著一定的溫州炒作資金,但這部分資金量並不太大,近兩年在北京市場上收益也不大。
記者在溫州商會的網站———房產頻道中看到,從3月8日到3月14日,共有50條出租、出售房產的信息,其中有44條信息是北京房源;而求租、求購的信息共有26條,其中只有11條信息對北京房源表示了興趣,市場賣方的力量明顯強於買方。溫州商會的工作人員表示,在該網站上共示相關信息的人士,多少會與溫州人有一定的關系。記者隨後與其中幾家出售、出租房屋的當事人取得了聯系,了解的結果都是現在市場需求並不旺盛,房主還沒有得到什麼明顯的收益。
多重原因抑制炒作
市場人士分析,介入資金量偏小、北京房價過高、傳統心理因素,以及北京二手房市場相對不發達等因素是造成先期進入的溫州炒房資金沒有掀起太大波瀾的原因。
北京興港房地產有限公司董事長劉漢發表示,從溫州人在全國各地炒房的運作情況來看,溫州人炒作樓市,在一開始介入時,一般都集中在一些房價比較低的城市。例如,在2001年時,上海的房價還是比較低的,而北京的房價在此之前就早都已經被炒起來了,早已經在每平方米5000元左右的高位了,缺乏炒作空間。在此背景下,北京較高的房價,成為了讓溫州炒家止步的直接原因。
另外,北京二手房市場相對不發達,也是造成溫州炒家難在北京掀起大風浪的原因。業內人士介紹,炒作能否成功的一大關鍵環節就是,在房價昇高之後,炒家能否順利在高位將房屋套現,以回收現金,或開始下一輪炒作。這就要求炒家進入的地區二手房市場要比較發達,這纔便利炒家能夠全身而退。而上海的二手房市場近幾年來非常旺盛,有數據顯示,從1995年起到2003年,8年的時間裡,上海的二手房交易面積已由60.87萬平方米上昇到1790.48萬平方米,昇幅達29.4倍。而北京的二手房市場相對要清淡很多,這就直接影響了炒家出貨這一環節,這也是影響溫州炒家進入北京市場的一大原因。
此外,市場傳言,在上世紀90年代,曾有大量的溫州資金在北京用做期貨買賣,結果遭到了慘敗。有相當一部分溫州人在心理上,視北京為溫州人的破財之地,這也是導致溫州資金不大願意介入北京市場的一個原因。
時移勢易主力關注
值得注意的是,從目前的一些市場情況看,近幾年影響溫州炒家進入北京的一些因素正在逐漸發生變化,尤其是上海、杭州樓市的大幅飆昇後,北京房價已經不再高不可攀。另外,近期,京城一些房地產大腕對2004年北京房價發表了漲價的預期,這就更為溫州炒家增加了近期入場的砝碼。
2004年3月,國家統計局數據顯示,2003年度上海商品房平均價格達到每平方米5118元,首次超過北京,成為全國第一,而北京商品房平均價格已是連續多年圍繞每平方米5000元左右徘徊。雖然從絕對價位上看,北京的房價仍然是全國均價的兩倍,但相對而言,市場對現在北京房價的承受能力已經比前幾年有了明顯的增強。
2004年1月底,京城房地產大腕潘石屹撰文表示,北京的房價2004年一定會漲,眾多開發商對此也相繼表示贊同。對市場而言,這種漲價的預期,簡直就是最好的炒作理由。
此外,北京的二手房市場經過各方面的積極培育,正在逐步旺盛,從交易數據上看,北京二手房的交易量正在逐年增加。日漸趨旺的二手房市場為炒家在整個『房屋———資金———房屋』的大循環鏈提供了穩定的環節。
有了漲價的預期,有了通暢的退出通道,相關條件的逐漸成熟已經讓溫州炒家的主流開始關注北京市場。市場人士表示,根據北京房地產信息網《北京樓市2003年度統計報告》顯示,去年別墅、高檔公寓項目交易中本市居民購買比例大幅降低,外地人的購買比例首次超過50%,而本市居民的比例只有46%,外地人在商業用房方面的購買比例也高達30%。再加上今年年初,北京項目在溫州空前熱銷,這些數字已經反映出溫州主流炒家的趨勢。
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