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日漸昇溫的房地產信托熱,讓不少身患資金飢渴癥的房產開發商看到了希望。但金融業內人士認為,從信托的特性來看,房地產信托不可能成為房產商的主流融資渠道。如果沒有更多的融資渠道出現,難以從根本上緩解房地產開發融資嚴重依賴銀行的局面。
目前,房地產信托規模還很小,無法與銀行房地產貸款相比。據上海愛建信托的統計,去年6月央行121號文件頒布後,全國房地產信托的數量呈現快速增長的態勢(見附表)。盡管如此,全年募集的資金也不到70億元。據央行公布的數據,截至去年9月底,全國房地產開發貸款就增加了1350億元。愛建信托的陳柳青認為,今年上半年房地產信托很可能延續去年下半年的發展勢頭,但無論怎麼發展,總量也不會很大。
房地產信托,其作用更多的是用於『過橋』。具體來說,信托就是房地產開發商為項目取得銀行貸款資格而向信托公司『借用』的『過橋費』。據信托業內人士介紹,通過信托計劃融資進行開發的房地產公司一般都是自有資金不夠,項目未能達到央行規定的貸款條件。一旦獲得信托計劃,在項目啟動後達到銀行貸款的條件時,開發商都會再改用銀行貸款資金來進行項目開發。原因很簡單,對開發商來說,從銀行融資成本更低。從目前的實際操作來看,信托機構在推出信托項目時往往都與銀行達成合作意向,也就是說,達不到央行121號文件規定的貸款條件的開發商,是通過采用信托+銀行的模式來完成整個融資過程的。可以看出,開發商對銀行貸款的依賴程度並沒有因為信托的出現而減輕
信托與房地產的親密關系在短期內昇溫,也完全有可能在短期內迅速降溫。據有關專家介紹,對信托最通俗的解釋是『受人之托,替人理財』,獲取收益是其最終目的,而通過何種投資載體獲取收益並不重要。房地產信托只是信托資金眾多載體中的一種,房地產市場景氣度較高時,信托資金會積極參與,而一旦房地產市場發生變化,信托資金就可能馬上敬而遠之,轉而投向回報更高、風險更低的其他項目。
很多專家認為,在目前保險資金難以進入房產投資領域,股市融資難度極高的背景下,盡快推出房地產產業投資基金纔能改變目前房地產金融風險高度集中於銀行的局面。房地產產業投資基金以股權投資形式,將社會上的分散資金集中,形成資金規模優勢,通過專業基金管理公司的運作,然後再投資於各種房地產項目。因為產業基金的投資對象固定,就不會出現資金轉移的局面,能夠為房地產業提供穩定的資金來源。由於我國還沒有相應的《產業基金法》,房地產業基金的推出還要等待一段時間,期間,房地產信托仍將起到不可或缺的作用。
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