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上周,北京樓市推出一種新的買房方式,今典集團與北國投攜手推出國內首個房地產消費信托產品,既有效解決了開發商項目運作前期的資金危機,又可以避開121號文件『未封頂不能辦按揭』的規定。而天津本地開發商普遍表示,暫沒有推出新型房屋信托產品的計劃。
買房就像買股票
北京這種新的信托產品是:北國投將會針對苹果社區發行短期消費信托,向國內外的機構和個人融資。在項目樓盤封頂之前,是由北國投通過發行信托融得的資金,來向苹果社區的購房者按揭貸款;樓盤封頂之後,北國投將按揭項目轉給銀行,銀行支付給北國投相應的購房款,購房者轉向銀行按揭。也就說,在苹果社區沒有封頂之前,購房者通過這只信托產品所融資金辦理按揭貸款。同時,北國投又推出了一個『苹果社區優先購買權信托』。購買人根據苹果社區具體樓號房號購買該信托後(其價格相當於該套房屋的總價),即擁有該套房產的優先購買權和轉讓權,也就是在苹果社區取得銷售許可證後一個月內,購買者可以用購買的苹果社區優先購買權信托購買本套房產,也可將信托轉讓他人購買。
天津業界反應不一
據介紹,這種新的買房方式在北京購房者中很受歡迎,一經推出即告罄。但記者詢問天津幾家開發企業,卻沒有推出類似產品的計劃。江勝置業副總楊東認為,在新的市場條件下,對開發商資金條件的要求越來越高,因此拓寬融資渠道是必然趨勢。北京的做法是非常大膽的嘗試,也是很好的融資方式,但是在天津還做不到,金融條件還不夠成熟。他評價說,這種信托產品還帶有過渡性,資金的受益人不夠公開。成熟的品種應該是更開放,籌集方面向全社會;應該可以流動,受益人不止一家等。海貿物業副總趙彤認為:這是對游戲規則轉變的一種反應,也預示了今後的一個趨勢,我們公司會考慮在新的項目中推出。樂康集團的一位人士表示,目前企業對開發資金和工程用款不太急迫,也沒有計劃嘗試類似的做法。
專家說,房地產企業要生存與發展,企業必須拓寬融資渠道,不局限於銀行貸款,而是要發揮社會多元化的融資功能。天津城建學院副院長王建廷認為這一現象反映了地方性的投資公司在創新能力上有所不足,應該在經營資本的能力、金融意識和市場預測能力上有更好的發展。
新的融資工具在嘗試
專家指出,新金融工具產生的背景是央行121文件房地產信貸政策的變化,衝擊了房地產開發商固有的貸款融資模式。新政策在7個方面對流入地產的資金進行了限制,有3條規定對開發商予以較大限制:首先,開發商申請貸款時其自有資金不低於開發項目總投資的30%,那些靠東湊西借自籌資金或者是臨時從銀行拆借資金的小開發商將被拒之門外;其次,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款,限制了開發商利用個人按揭的資金進行滾動開發;第三,人民銀行規定要嚴格防止建築施工企業為開發商墊資。
其實,新的房地產貨幣政策有利於引導房地產公司的規范發展,避免一些資金實力和管理實力都比較差的公司進入該領域。順馳集團的劉涵表示:隨著行業的開放,融資渠道越來越多了,順馳也一直在研究新的融資工具;出於控制金融風險的目的,121文件這樣的政策實質上是在向大公司傾斜,向有實力的、經營規范的公司傾斜。從信托企業的角度看,他們也希望為資金找到一個安全、穩妥的投向。天津信托最近的動作顯示了金融創新的積極性,天信與融創集團、天津日報報業集團合資成立的融創奧城公司,共同開發天津奧體中心配套區,就提供了一個很好的融資方案。通過開發操作時代奧城項目,為信托企業提供了一個回報率高、收益穩定的投資項目。天津信托總經理李宗唐表示,天信為時代奧城提供的資金支持,包括直接投資,即在實業投資上的資本金支持,又包括以信托等方式提供融資。(鄭愛敏)
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