『租約變現』仿效國際流行REITS模式又有鮮明中國特色

　　近日，北京國投推出又一信托新品———法國歐尚天津第一店房地產投資信托計劃。該信托計劃是目前中國大陸第一支房地產投資信托計劃。

　　據了解，該產品仿效國際上流行的房地產投資信托(REITS)模式，通過集合購買、集中專業管理有租約保證的房產，以收取租金的形式來實現投資人長期穩定的高回報。此外，投資人還可以同時享有所購房產昇值、項目整體上市所帶來的潛在收益。此次推出的房地

　　產投資信托是在目前中國的法律環境下，與發達國家的房地產投資信托最為相似的金融產品。

　　房地產投資信托(REITS)實際上是近年國內許多房地產企業熱盼的所謂『租約變現』的房地產融資方式。據了解，REITS在國外已經發展多年，是一種較為成熟的投融資運作模式，其中尤以美國、澳大利亞最為成熟。REITS實際上是一種采取公司或者商業信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購並持有房地產或者為房地產進行融資，並享受稅收優惠的投資機構。目前在美國全境已有300餘家RE-ITS公司的股票在證交所掛牌交易，同時，在全國和地域性范圍內設有各種不同的REITS協會，用以溝通信息、協調自律。美國的REITS多采取擁有並經營收益型房地產的權益型形式，該類型REITS具有通過多樣化投資分散風險；通過上市交易增強流動性；使投資者不必親自經營房地產即可分享房地產投資的高收益；可規避雙重征稅以及可使房地產開發商能夠通過規范的RE-ITS渠道及時回籠資金，投資於其他開發項目的五大優勢。

　　目前，美國的REITS控制了大部分投資類房地產的開發、建設、經營、管理等工作，其項下的財產包含了寫字樓、酒店、公寓、商場、住宅、工業用房、倉庫、娛樂休閑場所等所有房地產項目，對美國房地產業發展起著舉足輕重的作用。

　　據了解，北京國投此次推出的房地產投資信托基本具備了美國REITS的主要特點，由於國情的差異，該項投資信托又有所創新。基於中國目前缺乏基金法，該項計劃采用商業信托形式、契約型組織結構。與組織形式相適應，北京國投采用與委托人分別簽訂信托合同的方式募集資金，而非公開發行股票募集資金。為了增強資產的流動性，北京國投還與銀行合作，使投資者可憑信托合同申請銀行的質押貸款。從減少風險角度考慮，北京國投精選了一個收益前景良好的房地產項目———世界500強企業法國歐尚在天津的首個物業進行投資。同時，考慮到目前中國散戶投資者對風險的心理承受能力和對房地產投資信托產品的認同程度還很低，該信托投資計劃對投資本金和收益設立了保障措施，即在信托期末，北京國投將以該物業為依托，發行下一個信托計劃或處置該物業用於歸還上一期投資人的本金。另外，開發商承諾在信托期限內以原價上浮10%的價格回購該物業。

　　今年8月，國務院18號文明確了房地產業為國民經濟的支柱產業，同時強調房地產業需持續、健康發展。房地產持續、健康發展很重要的一個條件就是需要有一個規范、發達的房地產金融市場。在目前開發企業普遍感到房貸緊縮壓力的情況下，作為金融四大支柱之一的信托業推出房地產投資信托，其意義不僅在於該產品獲得了投資者，開發企業、信托機構『三贏』局面，更重要的是該投資信托產品為國內信托投資公司的產品創新建立了一種模式，它為國內的房地產融資拓寬了道路，同時，『租約變現』的融資方式，也有助於房地產企業加速從以往的滾動開發走向握有優質資產的運營型企業，有助於房地產行業的健康、持續發展。

　　專業人士認為，中國房地產業與金融業之間形成的這種嶄新的合作模式極具推廣價值，它的出現預示著中國式房地產投資信托(C-REITS)即將興起。