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昨天還是6200元每平方米,今天就漲至6500元每平方米,在羅湖某通訊公司上班的宋先生對記者說,這不,南山XX家園年前(2003年年底)的房價纔賣5800多元每平方米,春節後每平方米就漲了300多元,優惠折扣也取消了,漲得有些『離譜』,可前去買樓的人還是絲毫不減,這種現象看起來有點怪。一段時間以來,房價的走勢成為人們關注的熱點。2004年深圳房價將持續走高,幾乎成為業界的一個共識,所不同的是漲幅多少的問題,本報地產版去年率先報道一些地產人士的預言:2004年深圳房價的漲幅至少在5%,是什麼原因導致房地產市場這種旺盛的活躍態勢?
建材大幅度漲價引發房價上漲
2003年9月份以來,深圳建材市場的一批基礎建築材料出現漲價,特別是水泥、鋼材、金屬材料等建材產品,開始出現大幅度增長,增漲幅度大多在20%以上,個別產品的增幅將超過50%。
記者從中建二局、華西公司、江蘇一建、南京三建等建築施工單位了解到,深圳市場上的鋼材價格去年下半年平均每噸上漲了500—600元。一位姓黃的鋼材商也證實了相關情況,這位黃老板說,2002年深圳的鋼材價格平均在2500元每噸左右,2003年的平均價格就超過了3800元每噸,其漲幅確實『過猛』。
與鋼材相比,水泥、電線電纜等建材產品的價格也是一度攀昇。記者從金龍羽公司的有關部門負責人了解到,2003年上半年,無氧銅電纜的價格在1.5—1.6萬元每噸,到下半年就達到了2.2—2.4萬元每噸,增幅超過50%。
建築材料上漲導致建築成本增加,是必然反應。記者從多家地產開發商的工程處及預算部獲悉,一個項目的開發成本,建築材料約佔整個建築成本的70%左右。如果說某樓盤的建築成本是2500元每平方米,那麼建築材料就幾乎接近2000元。當然,不同的工程存在不一樣的結果。但可以肯定,隨著建築材料價格的上漲,相應的建築成本的增加就不可避免。由此而來的是整個項目的開發計劃,特別是資金計劃就必然發生改變。
羅湖某地產公司總工程師盧衛東說,2003年下半年以來,建築材料市場的價格上漲,確實超乎尋常,甚至有些『離譜』。他說,不少在建項目,因此面臨建築成本的重新審定,導致不少開發商正在加緊時間找尋應對措施。
土地資源有限開發推動房價上漲
房價上漲與地價上漲構成必然聯系是另一重要因素。深圳的房地產開發到目前為止,其土地資源已到某種『極限』,羅湖、福田以及南山區可供開發的土地資源可謂是屈指可數。為此,深圳市在房地產開發上作了新的戰略部署,除政府對特區內土地資源開發作出相應的限制外,深圳市委、市政府還出臺了《關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》,深圳的房地產開發重心顯然發生了轉變,向關外發展成為必然趨勢。盡管如此,關外土地的供應量也同樣有限,加之二線關改革、地鐵等諸多利好,關外土地開發成本也一度攀昇。
2003年7月初,布吉?雪崗宗地編號為G03404-1地塊的拍賣,就引發市場強烈關注。底價為4.5億元的G03404-1地塊,樓面地價1028元每平方米,而實際成交價為9.7億元,樓面地價達到2216元每平方米。這個價位,超出了不少競拍開發商心目中的保底價位,這意味著該地塊的建設成本應該在4000元每平方米,再加上營銷費用、相關稅費等綜合考慮,實際銷售價將在5000元每平方米以上,這個片區價位在1-2年實施,年遞增率無疑超過了10%。
大環境的強勢效應促房價上漲
據有關資料顯示,2003年全國房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格分別比上年上漲4.8%、8.3%和1.9%,分別比2002年的漲幅增加1.1、1.4和1.1個百分點。而從各地房地產市場的走勢看到,2003年,全國大部分地區的房地產市場呈現『祖國山河一片紅』的可喜景象,這種景象還在延續,呈平穩上昇趨勢。從京、滬、穗市場看到,各地樓市專家對於2004年樓市及價格,積極看好。
戴德梁行對2004年北京商品房(不包括經濟適用房)銷售走勢作了大膽預計,銷售面積預計有20%左右的增長,新建商品房住宅預售價格將有5%至7%的昇幅,部分受到軌道交通帶來土地昇值效應的地區,昇幅甚至可達到10%。據國家發展改革委、國家統計局日前公布的數據表明,上海房產去年的漲幅居全國第一。上海有關方面出具的數據則認為,申城去年房價的漲幅在25%左右,房價上漲已經引起了上海市社會各方面的重視。日前,上海有關部門也公開表示,2004年房價的漲幅要控制在與上海GDP的增速相當,也就是說在10%左右。
談及2004年的房地產市場,中海地產、合生創展集團、城啟集團、城建集團等8家巨頭在一次房地產論壇上都不約而同地表示:今年廣州房地產市場價格一定上漲。至於漲多少,一些權威人士說,有望達到10%。
這種大環境的利好,對於深圳樓市,特別是房價,是利好促進。
價格和消化量有望創新高
建築材料上漲,土地成本上昇,政策利好以及大環境促進等因素,使得深圳房價看漲,是必然趨勢。深圳不少業內人士及知名專家預計房價漲幅在5%-10%。
同致地產顧問集團董事長王波在談及建材漲的時候,感觸良多。他說,去年深圳市場上基礎建材的漲幅趨勢,有其特殊性,這種漲幅,將導致今年房價上昇。王波認為,受建材大幅漲價、土地成本上昇等多種因素影響,今年房價將有望上昇5%,甚至更高。
王波認為,按房地產地價、建材、利潤3:3:3的市場構成關系,建材與土地成本漲幅達到50%,意味著整體成本上昇了15%(扣除銷售成本)。15%如果全吃利潤,預期利潤就沒了,那發展商不乾。以社會和發展商各消化一半來算,今年房價就可能有8%的增幅,當然,這有點聳人聽聞,退一步來說,按30%的增長幅度,今年房價也有5%的增長。
長城地產副總經理宋炳新在一次房地產論壇上說,2003年深圳住宅價格是總體穩中有昇,資料顯示深圳住宅定價5785元每平方米,對比2002年的增量上漲了4.5%,房價穩中有昇。預計今年將保持這個勢頭,房地產市場價格可繼續保持穩中有昇的勢頭。
金地地產副總經理王勇認為,2003年深圳房地產市場應該說是持續健康發展的一年,在良好的宏觀經濟背景下,2004年深圳的房地產市場又是一個豐收年,而且是一個價格與消化量再創新高的年份。
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去年深圳房價上漲2.55%
2003年,深圳房地產在經歷SARS風潮、央行121號文件後,也迎來了24小時通關,CEPA的簽署、18號文下發,寶安、龍崗城市化提速以及加快國際化城市建設等諸多利好因素影響,房地產市場表現出獨有魅力。銷售面積和住宅銷售均價較2002年都有一定程度的增長。
根據市規劃與國土資源局的統計資料顯示,2003年我市商品房銷售面積為868.46萬平方米,與2002年的791.70萬平方米相比增加了9.7%,市場需求持續旺盛。2003年,我市商品房批准預售面積854.35萬平方米,比上年同期下降19.27%,其中住宅批准預售面積為694.42萬平方米,比上年同期下降27.77%,供給下降幅度較大。
從價格來看,2003年按照建築面積計算的住宅銷售均價為5680元每平方米,與2002年相比上漲了2.55%。2003年,各區住宅價格均有所上漲,福田區住宅成交均價最高,達到8211元每平方米,比2002年上漲6.5%,羅湖區、南山區住宅均價分別為7746元每平方米和6282元每平方米,分別比2002年上漲16.1%和4.3%,而特區外的寶安、龍崗兩區住宅價格分別為3768元每平方米和3487元每平方米,分別比2002年上漲2.3%和3.23%。雖然各區價格都有所上漲,但由於特區外住宅價格較低、交易量所佔比例大且價格增長幅度小,導致全市房地產總體價格水平上漲幅度不大。
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