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記者昨日從深圳市規劃與國土資源局獲悉,全文共8章192條的《深圳市房地產條例》(代擬稿)已由該局起草完畢,正在報市人大審批。審批通過之後,《深圳市房地產條例》及其實施細則將取代我市原有的各單項房地產法律、法規,成為規范和調整全市范圍內(包括特區內外)房地產市場各項活動及其管理的綜合性的『法典式』法律規范。
據介紹,改革開放以來,深圳市以及市裡下轄的各區制定了大量的房地產法律、法規、規章和規范性文件,客觀上呈現『零星、分散』的大格局。而且隨著形勢發展,我市對大量的房地產立法進行了不斷的修改,往往造成各項房地產立法中存在相互重復、甚至矛盾之處。因此,有必要對相關立法進行清理,出臺一部綜合性的『法典式』法律規范,以整合過去的各單項的分散立法,使我市房地產立法體系更具邏輯性、更加完備。
此外,隨著我市房地產市場的蓬勃發展,諸如『停車位的權屬』、『在建工程轉讓』、『房屋租賃過程中出現轉租現象』等新問題不斷出現,而這些問題在過去制定的相關法律、法規中並無明確規定。因此,有必要在立法上填補這些空白。
再次,在我市已制定的各項房地產法規、規章及規范性文件中,由於規章及規章以下的規范性文件所確定的規范效力層次不高,難以作為司法與仲裁中的充分依據。因此有必要制定一部綜合性的法律規范提高其效力。正是以上幾大原因,推動了《條例》的制定。
解讀《深圳市房地產條例》(代擬稿)
停車位歸屬有明確說法
停車位、廣告權等『公共權益』到底應該歸誰?
現行的相關規定在該問題上有矛盾之處。現行的《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第13條第2款規定:『房地產轉讓時,轉對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、走廊、天臺或者其他公共設施所擁有的權益同時轉移。』『房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的,停車場、廣告權隨房地產同時轉移;有特別約定的,經過房地產登記機關初始登記,由登記的權利人擁有。』正因為如此,多數開發商在賣房給小業主時往往在房屋買賣合同中『約定』:停車位及廣告權由開發商所有。為此,經常出現停車位買賣的現象。
但是,在國土主管部門與開發商簽訂的土地出讓合同中又明文規定,停車位等屬於配套設施。為此,國土部門又不承認停車位買賣行為,交易之後的停車位也無法辦理房地產證。
為解決這一矛盾,正在報市人大審批的《深圳市房地產條例》(代擬稿)第七十八條規定:『房地產轉讓時,轉讓人對同一宗土地及地上建築物的共有部分及共有設施、設備所擁有的權利同時轉移。』『在同一宗土地內,法律、法規、規章或土地使用權出讓合同約定可以單獨轉讓的配套建築物、構築物,該宗土地內的房地產權利人享有優先使用權或購買權。』
參與起草《條例》(代擬稿)的有關法律專家解釋說,第七十八條編制的背景是我市正打算出臺區分所有建築物(建築物的業主由多人組成)停車位的轉讓辦法,根據該辦法,區分所有建築物內的停車位將在一定前提下劃分為『允許轉讓、不允許轉讓』兩大類,不允許出讓的停車位將由全體業主所共有;而允許轉讓的停車位,可由開發商轉讓,且可以辦理房地產證。
開發企業不得自己收取預售款
如何監管好預售款去向事關重大,部分開發企業卷走預售款導致工程『爛尾』、造成小業主巨大損失的事件時有發生。為加強預售款監管,正在報市人大審批的《深圳市房地產條例》(代擬稿)第一百條特別規定:『受讓人交付的定金、保證金、預售款等款項均應由房地產開發企業委托金融機構收取,房地產開發企業不得自行收取。同一宗房地產的預售只能委托一家金融機構為預售款的監管機構。』
為監管預售款的去向,第一百條還規定:『預售款只能用於預售房地產的開發建設,不得挪作他用。由建設工程監理機構根據建築工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度,書面通知預售款監管機構,根據房地產開發企業的申請,向房地產的建設單位劃款,否則不得劃款。』
此外,為明確工程監理機構和預售款監管機構的責任。第一百條還明確規定:『建設工程監理機構監管不當,造成受讓人(指小業主)損失的,應當與開發企業承擔連帶賠償責任。』
但有法律界人士認為,該一百條尚有漏洞:『條文僅規定預售款應由開發企業委托金融機構收取,且同一宗房地產的預售只能委托一家金融機構為監管機構。但若收取預售款的金融機構與負責監管預售款的金融機構為同一機構,難免發生監守自盜的現象。』
商品房買賣遭欺詐消費者可雙倍索賠
翻閱正在報市人大審議的《深圳市房地產條例》(代擬稿)發現,對於界定『房地產消費行為』的第一百九十條明文確定:『對房地產消費,《消費者權益保護法》有特別規定的從其規定。』該條規定可謂全部《條例》(代擬稿)的最大亮點。
有法律專家解釋說,此條暗含深意。按照條文陳述,房地產消費也屬於《消費者權益保護法》保護范圍,如消費者在商品房買賣時遭遇開發商欺詐,可依據《消費者權益保護法》的相關規定要求開發商雙倍返還房款!
負責《條例》(代擬稿)起草工作的有關專家介紹說:『制定此條例的目的是為了加強對房地產消費者權益的保護,加大不良開發商的犯罪成本。』
另有法律專家認為,該條款若能獲得通過,勢必在我市乃至全國范圍內產生深遠影響。消費者將因此獲得強有力的『武器』保護自己,不良開發商將不寒而栗!
延長租賃期限允許房屋轉租
現行的《深圳經濟特區房屋租賃條例》第24條規定:『……租賃期限,住宅不得超過八年,其他用房不超過十五年……』此外,現行的《深圳經濟特區房屋租賃條例》第52條規定:『受轉租人不得將租賃房屋再行轉租。』這就是著名的所謂『只允許存在二房東、不允許三房東』。而正在報市人大審批的《深圳市房地產條例》(代擬稿)則將房屋租賃期限延長至二十年;此外條文中刪除了禁止再轉租的表述。
參與《條例》(代擬稿)起草工作的有關法律專家解釋說,現行的租賃期限規定在實際操作中被人詬病甚多,許多出租人、承租人認為該期限過短,紛紛要求延長。而主管機關又因無所適從,只得『拍腦袋』批准其延長。有損法律的科學性和嚴肅性。正因如此,並參照國家近年出臺的合同法中『租賃期限不得超過二十年,超過部分無效』的規定,《深圳市房地產條例》(代擬稿)中將我市房屋租賃的期限延長至二十年。該專家說:『租賃關系是民事關系,租賃期限的略長、略短不會損害他人或社會的公共利益。』
至於允許房屋租賃中的轉租行為,該專家解釋說,這是為了適應市場流轉的客觀而合理的需要。『此外,允許轉租行為的發生,並未排斥當事人約定不再轉租的可能。』
中介違規處罰加重
在規范房地產經紀與估價行為上,現行的《深圳經濟特區房地產行業管理條例》第75條規定:『違反……規定的,由主管部門沒收非法所得,並處以人民幣二萬元以上五萬元以下罰款;對情節嚴重的直接責任人員,可由主管部門吊銷其執業證書』。
而正在報市人大審批的《深圳市房地產條例》(代擬稿)第一百八十五條中則規定:『違反……的,其交易行為無效,主管部門可對房地產經紀機構處以五萬元以上,十萬元以下罰款,並對直接責任人處以人民幣二萬元以上五萬元以下罰款。』
法律專家解釋說,現行的《深圳經濟特區房地產行業管理條例》對房地產中介機構的處罰太輕,難以起到威懾作用,為此將對違規中介機構的罰款額度提高到了五至十萬元人民幣;現行的法規缺乏對中介執業人員個人的經濟制裁手段,為此新增加了對違規的中介執業人員的經濟制裁——罰款二至五萬元人民幣。
允許在建工程轉讓
現行的《深圳經濟特區房地產轉讓條例》事實上在整體解釋上否定在建工程的轉讓。因為按照該條例,一宗房地產在銷售上要麼是預售、要麼就只能是現樓銷售,也就是說只能賣給小業主。而預售的必要條件之一是『除付清地價款以外,投入開發建設的資金已達到工程結算投資總數的25%,並經注冊會計師驗資。』但在實踐中,萬一開發企業在工程達到預售條件之前建設資金就難以為繼,就會發生『爛尾』現象。此外,若預售不理想,也可能造成工程的『爛尾』。因為原有的法規對在建工程的轉讓沒有任何規定。
為填補這一空白,並降低開發企業因缺乏資金導致工程『爛尾』的可能性,《條例》(代擬稿)第一百零七條規定:『房地產開發建設工程在竣工驗收之前轉讓給受讓人繼續開發的,應當具備以下條件……』有法律專家解釋說:『這實際上就是允許了在建工程的轉讓。』
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