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收費市場化不能因噎廢食
11月1日,第一個沒有行政乾預、完全由小區業主獨立自主選聘的物業管理公司正式進駐深圳景洲大廈。與此同時,一個被業界稱作物業管理行業的『204條』——《深圳景洲大廈物業管理服務合同》在深圳開始實行。這是由物業產權人自行創新推出的中國第一個產權明晰的物業管理服務合同范本。這份合同的誕生,受到了房產物業管理業界的極大關注。業內人士認為,業主更選物業管理公司的模式為業主今後的維權標准指明了一個新的方向。
10月18日,深圳景洲大廈舉行業主大會,就小區選聘物業管理公司進行業主投票表決。會議沒有行政主管部門的參與,也沒有行政主管部門派來的『專家』參與評標投票,而是完全由業主委員會自行組織。在當天的業主表決大會上,深圳市金風帆物業管理發展有限公司獲得2727張選票,成為了景洲大廈的新管家。在成功選聘管家的基礎上,景洲大廈再次刷新了物管改革的固有模式,他們並沒有像以往那樣沿用政府職能部門的文本合同,而是通過結合新頒布實施的全國《物業管理條例》,在明晰產權和權利與義務對等方面制定了更為明確的規定。景洲大廈業主大會在借鑒深圳、北京等地物業管理的服務標准後,最後形成了《景洲大廈物業管理服務標准》。該標准在產權方面,明晰了產權歸屬和收益權。如根據這個份合同:『景洲大廈停車場屬業主共同所有;業主共有物業收入用於景洲大廈新增改造項目和補貼物業管理使用;每年從本體維修基金和業主共有收益中拿出30萬作為提留部分,用於電梯更換和大廈改造的預留基金』等。同時將『物業管理公司弄虛作假,亂收費做假賬,一經發現,業主委員會有權單方解除雙方合同關系』明確寫進了根據該標准制訂的合同之中。
這份合同一經問世,在深圳引起了強烈反響,同時也引發了業界的一些爭議。深圳物管行業均認為此合同過於苛刻。他們普遍認為,首先,按照該份合同的相關規定,對由於物管公司的過錯而造成的損失要由物管公司來進行賠償,但這個過錯是很難鑒定的,物管公司當然要盡職盡責,但是不是過錯要由法律來說話,否則很難分清楚。此外,根據該份合同,實質上業委會已全面介入了物業管理,即業委會由監督者的身份變成了管理者的角色。雖然從現行法律法規來看是沒有問題的,但是卻一定程度地影響了物業管理公司開展物業管理和服務的主觀能動性。由於該份合同具有很大的自治成分,無疑增大了物業管理公司的管理難度。
有關部門也認為,業主委員會有權聘用物業管理公司,也有權與物業管理公司簽訂服務合同,但服務合同的內容不能與現行的《物業管理條例》相衝突,否則無效。該『服務合同』試圖解決一些目前實施的《物業管理條例》無法解決的問題,在內容上有了一些創新,但事實上,這些問題大多是合同所無法解決的,並且在具體操作方面缺乏可行性。但從積極的意義上來講,這標志著中國物權業主在法律的框架下,按照市場經濟的運行規律,自行調節處理民間事務的開始,行政乾涉正在從物業管理的民事事務中退出。業內人士認為這是一次社區物權業主在現行法律框架下的制度創新。
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