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建材漲價帶動成本增加,深房價明年要上漲
今年年初以來,建材價格全面上漲,這一局面將會對房地產市場產生什麼影響?記者昨日采訪了著名地產研究專家半求。半求認為,建材價格上漲引起建築成本上昇,勢必引起房價波動,導致明年房價呈上昇趨勢。
半求介紹說,今年年初以來,生產建材的各種原材料、原輔料、機物料購進價全面上揚。如熟料每噸上漲90元,煤炭每噸上漲60元,礦渣每噸上漲42元,而各種運輸費用也上漲10%左右。另外,銅、鋁、鐵等金屬價格也已大漲,如精銅由年初的每噸11000元漲至16000元,碳鋼每噸也漲了1000多元。這些原材料價格上揚,帶動了相關的建材產品價格上漲。
深圳在進入下半年以後受到建材漲價的波及,特別是9月後,不少建築材料是一天一個價。進入9月,深圳基礎建築材料開始漲價,特別是水泥、鋼材、金屬材料表現更突出,增漲幅度大多在20%以上,個別產品的增幅超過50%。深圳去年的鋼材價格平均在每噸2500元左右,今年11月初的價格就已經超過了每噸3700元,到現在,價格接近了每噸3800元。而到年底可能要達到每噸4000元,漲幅較猛。
與鋼材相比,水泥的價格也是一度攀昇。深圳市場目前的水泥價格從去年的每噸280元,上漲到現在的每噸350元。事實上,漲幅最大的還是電線電纜。今年上半年,無氧銅電纜的價格在每噸1.5至1.6萬元,到今年八、九月份就達到了每噸2.2萬元,而且近期可能還略有上漲。照此計算,電線電纜的增幅將超過50%。
可見,房地產的上游產品價格呈現普漲局面,如果市場維持漲幅,房地產市場特別是房價將受到波及,引發變局,直接的結果將導致房價上漲。
半求認為,建築材料上漲直接導致建築成本增加。根據房地產的一般預算經驗,一個項目的開發成本,基礎建築材料就佔整個建築成本的70%左右。比如某樓盤建築成本為每平方米2500元,那麼建築材料成本就幾乎接近2000元。而建材價格上漲了20%,除開建築行業大批量采購的價格優惠大約5%,建築成本就可能增加12%,這個幅度如果反饋到房價中,變化是很大的。隨著建築材料價格的上漲,相應的建築成本的增加就不可避免。由此而來的是整個項目的開發計劃,特別是資金計劃就必然發生改變。
建材上漲帶來的影響今年不會在發展商身上體現出來,而是對施工單位影響最大。對於在建樓盤來說,采用的是承包經營責任制,由於事前已經有合同約定,建材一般是一攬子包乾,所以成本在承建商處得到了消化,降低了施工單位的利潤。但是對於那些明年開工的項目來說,承建商必然在合同金額上予以體現,這些樓盤的成本將增加,最終供應市場的房價將受到影響。
半求認為,從深圳供應量來看,今年1月至9月,深圳房地產銷售面積較去年同期增長了46%,而房地產竣工面積只增長了23%,同期新開工面積只增加3.29%,老百姓在住宅方面的開支則增加了60%,銷售面積的增長、老百姓的支出,與新開工面積不成比例,明年的供應量減少已成定局,而需求量目前來看並沒有什麼變化。
半求表示,可以推斷,深圳明年的供需關系將向賣方市場轉化,再加上建材的因素,房價趨漲勢頭明顯。
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深圳市房價飛漲是不叫窮人活了!