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前不久召開的中央經濟工作會議上,明確2004年我國將把擴大消費作為擴大內需的著力點。而據建設部專家預測,作為我國近年來消費主要增長點的住房消費,2004年將繼續昇溫。
房地產業的迅猛發展自然引發對資金的『巨大消耗』。據初步統計,2003年是我國房地產業自1998年以來投資增幅最快的一年,在連續5年年均增長近20%的基礎上,去年1—11月,全國房地產開發累計完成投資達1萬億元。
但很快,反應敏銳的貨幣市場就對房地產市場的投資風險開始有所警覺。央行重申規范房地產信貸管理的121號文下發後,各商業銀行提高了對房地產行業的放貸門檻。這一舉措使習慣了以往『借貸開發』的開發商們頓感資金吃緊,紛紛尋找其它融資渠道。
業界人士認為,如果把2003年稱為『房地產政策年』,那麼2004年將無疑是房地產業的金融創新年,如何多渠道實行融資成為房地產商們的頭等大事。
目前,除銀行貸款外,信托受到開發商們的青睞。一般來說,開發商通過信托方式融資,其財務成本要比銀行同期貸款基礎利率至少高出3-5個百分點,而信托公司在抵押、擔保方面也會設置多道『防火牆』,一旦發現信托資金面臨風險時,將會啟動擔保程序,以保全信托財產。再者,信托不能采取公募的方式以及缺乏退出機制,因此流通性要遠遜於股票、債券、基金和銀行存款。
此外,在今年股市轉暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下,出於比價效應,投資人在參照其它金融產品的收益率時,對信托產品的收益預期必然會大大提高,進而拉昇了房地產項目投資的財務成本。更何況一部分資金將會在股市投資收益預期提高的情況下,進入證券市場,從而分散對房地產的投資。
業內人士估測,2003年全國房地產行業通過信托方式募集資金大約50多億元左右。而同年1—11月,全國房地產開發投資額就已突破萬億。因此,對開發商來說,實際上帶有私募性質的信托資金,不僅成本高而且受『一法兩規』的限定,使得信托融資池小水淺,能募集的資金有限,難以『普渡眾生』。
在這種態勢下,房地產行業的優勝劣汰幾成必然選擇,誰實力強誰就存活下來。當開發商們對自己所處境地有了清醒認識後,通過價格競爭來迅速整合市場,或許就成了實力雄厚者的制勝之器。
可以預見的是,隨著銀行業對房地產信貸管理日趨規范,以及資本市場形勢的變化,房地產市場投資要走向成熟,2004年的『磨難』關不得不過。
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