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4年前買下度假酒店房產,交房時開發商突然要求變更合同
1月6日上午,海口市民吳志良和自己的5位聯盟者再次來到了海南中級人民法院,為他們4年前買下的『南海傳說溫泉療養度假中心』中的部分房產討說法。而為了這個說法,他們此前已經打了近兩年的官司,從海南中院到海南高院,而後又回到了海南中院。
據稱,此案是中國第一例因產權式酒店預售合同糾紛產生的官司,所以備受社會各界關注。
7人共購買7間阿波羅客房
『南海傳說溫泉療養度假中心』(以下簡稱『南海傳說』)是海南省第一家產權式度假酒店。該項目主要由古羅馬溫泉浴池、阿波羅中心酒店、雅典娜、波賽東公寓酒店等主體建築構成。1999年10月起,『南海傳說』正式對外銷售,每平方米售價4000元左右,一套面積30平方米左右的客房,售價約為15萬元。
當時,吳志良、李珈、陳錦德等7人認為這是一個十分不錯的賺錢機會,於是紛紛購買。他們因此成了『南海傳說』的最早期客戶。1999年12月至2000年2月間,7個人共購買7間阿波羅中心酒店的客房。
泰信要求提高購房價格
按合同約定,泰信公司最遲應於2000年2月1日前為吳志良等7人辦妥按揭款項和房屋產權證,應於2000年12月18日前將驗收合格的合同房產交付使用。按協議約定,應視為他們在2000年12月18日就已正式將合同房產移交泰信公司進行營業經營管理,同時開始享有每年度經營利潤分紅、每年18天同級別房間免費入住權等多項權益。『泰信公司的單方面違約,造成了我們多項可得權益的重大損失。』吳志良說,泰信公司以《致客戶函》的形式,列舉種種理由,要求提高購房價格或終止已經生效的《商品房購銷合同》。7位購房者發現,自己原來購買的『南海傳說』此時已更名為『海南皇冠假日濱海溫泉酒店』(以下簡稱『皇冠溫泉』),並即將正式開業迎賓。
吳志良等人認為,泰信公司此舉違反了合同法的有關規定,違背了市場交易中誠實信用的原則,嚴重損害了自己的合法權益。2002年1月,他們就此向海南省中級人民法院提起訴訟,請求法院判令泰信公司繼續履行合同,並賠償由此造成的所有損失共計160餘萬元。
一審敗訴後泰信提出反訴
在遞交給法院的答辯狀中,泰信公司陳述了自己的苦衷。該公司稱,在建設『南海傳說』的過程中,由於市場原因,他們聘請了著名設計事務所重新設計,並委托國際著名的酒店管理集團負責經營管理,將原來的一般療養度假中心項目變更為五星級的產權度假酒店。在得到政府有關部門批准後,他們正式將『南海傳說』項目變更為『皇冠溫泉』。
2002年12月28日,海南中院一審認為,雙方簽訂的《商品房購銷合同》真實有效,應繼續履行,判令泰信公司在判決生效期限內向吳志良他們交房並支付違約金。
泰信公司不服一審判決,上訴至海南省高級人民法院,請求撤銷一審判決。2003年5月8日,海南高院作出裁定,認為『皇冠溫泉』與『南海傳說』是否為同一項目、兩者在投資上有無重大變更等尚存在重大爭議,因此裁定撤銷一審判決,發回海南中院重新審理。
在1月6日的庭審中,筆者注意到,除了原告方向法庭提交部分新證據外,雙方的辯論幾乎仍然在原地踏步。惟一的戲劇性變化是,泰信公司在發現和解無望後,當庭對吳志良等6人(一位購房者與開發商和解,退出訴訟)提起了反訴。
吳志良等人對反訴的時間表示異議,但未被法庭采納。庭審在進行了不到兩個小時後便宣布休庭。
名詞解釋:產權酒店
產權酒店於上世紀70年代興起於美國的一些著名旅游城市和地區,英文名稱為『timeshare』(中譯文為『泰慕賽爾』,時空共享之意)。這些地區全年氣候均適合旅游,因而酒店的出租率高,一般年出租率都在40%以上。
私人投資者投資購買產權酒店後,通常每年在確定時間自己使用約15至20天,其他時間則將房產交管理公司統一出租,作為酒店對外經營。其每年的酒店租金收益基本可抵消房產分期付款的費用,購買者一般在一定年限交完銀行按揭貸款後,取得房屋產權。企業和機構投資者購買產權酒店一方面用於投資,另一方面則用於供員工休假、公司年會和接待賓客使用。
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