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『我們的投資回報率超過15%』、『我們保證×年回本』、『一鋪養三代』、『商鋪是金』,在商鋪大戰中,這樣的宣傳用語可謂到處存在,每平方米賣出天價的報道也紛見於各種報端,北京的商鋪真的有這麼高的回報率嗎?
廣廈時代日前派出記者,對萬通小商品市場、三裡屯雅秀服裝市場和現代城的餐館進行了調查。在行業選擇上,三個樣本均為高利潤行業,小商品、餐飲、服裝,而三個樣本的經營者也均為行業中的佼佼者。而實際的調查結果卻是,我們以利潤率最高的行業、經營最佳者為參數,而且排除了一切經營風險,得到的最理想的投資回報率也不超過15%。
通過記者采訪和資料整理,我們發現即使在商業氛圍比較發達的上海、香港等地,商鋪的投資回報率也不超過8%。我們不否認北京可商務、商業化的資源很多,我們也可以看到諸多的地產開發商,尤其是一些商業地產的開發商在努力地改善投資環境,在經營模式和理念上創新,但是千萬別把話說得過大,別輕易拿投資回報率作文字功夫。
在年關即至之際,在各種各樣的排行榜、風雲榜推出之際,在各種打著調查為名的行業評選出臺之際,沒有什麼比真實更難得。隨著購房人、投資者的成熟和理性化,地產界需要更多的沈靜與踏實。對於政府部門來說,也需要更多的公開的信息。
不能回避的誤差
這次采訪難度相當大。有90%以上的采訪對象拒絕接受采訪,理由是老板不在、相關人員不在、數字不方便提供、牽扯商業機密、沒有時間接受采訪等等。實際上采訪的核心是想知道商鋪所有者、經營者賺多少錢,這恰恰是在我國財稅體制尚不健全下商家最為忌諱的問題。
接受記者采訪的人一旦被問到利潤率、回報率時,一般都要思考良久然後慢慢說出,由於給出的數字沒有經過第三方認證,盡管我們相信采訪對象說的句句是事實,但我們承認目前無從核實其准確性。
商鋪與地段、位置密切相關。我們采訪的這些成型商鋪並不對今後的商鋪有比照性,投資商鋪要對周邊的商鋪市場進行考察,得出合理的預期。
盡管有不可回避的誤差,但我們還是想通過這份調查報告給投資者和夢想當老板的經營者一個提醒,從選鋪風險到經營風險,從各種成本到不可預知的各項支出,未來的不確定性要求投資者必須從前人身上學到經驗。
北京的商鋪回報率真實嗎
用每年稅前收益除以投資總額,得出年回報率15%,這是我們綜合所調查樣本得到的數字,它來自北京利潤最高的服裝行業和地段最好、運營最佳的商鋪。從中我們可知北京的商鋪回報率的制高點。而北京很多商鋪開發商認定的一般回報率都在15%以上。
記者電話打到一家定位在青年時尚類的底商,售鋪小姐告訴記者回報率完全可以達到15%。她舉例說,按照周邊成熟的市場行情,50萬元的10平米商鋪每年可以收入7.5萬元。但她同時告知,開發商承諾的兩年返租卻只有8%。她解釋說:『開發商目的是為了做活這個市場,地租盡可以先吸引商氣、攢足人氣。』一些業主放棄開發商的8%回報率轉而到網上尋找高價,記者在網上看到,同樣是10平米的商鋪,10月開盤時的業主自租價已經從每月5000元降到目前的2200元,相對的回報率從12%降到5.28%。
華高萊斯總經理李忠認為,業權統一的商鋪生命力更強,因為它便於管理,不存在競相壓價的風險。而據統計,業權分散正是目前所有商鋪開發商共同面臨的問題。
找到真實的投資回報率可以借鑒外地的行情。在90年代中期香港房地產走高時,『投資住宅、別墅是銅;投資寫字樓是銀;投資商鋪則是金』的說法尤為盛行。但即使這樣,數據顯示的回報率並非高得離譜。90年代中期香港一般住宅回報率在4%至5%之間,商鋪回報率是5%至6%之間。
在上海,戴德梁行上海商鋪部董事廖珈庚告訴記者,上海商鋪的平均回報率不超過8%。盡管上海是公認的全國最大的商業城市,但為什麼沒有北京的回報率高呢?原來,與北京略有不同的是,上海最著名的商業設施雲集在淮海路和南京路上,這些路段的商鋪資源大多被國有企業壟斷,只租不賣,導致商鋪市場只能是有價無貨。他同時認為,8%對於上海來說是合理的,營業收入不能支持超高的回報率,2~3元/天/平方米的租金各方都有賺頭。
在商業專家的眼裡,投資商鋪的『錢景』並不那麼樂觀。專家認為,只有少數商鋪回報率能達到20%以上,投資商鋪風險變化多端,同一個區域人氣旺的地區每平方米每天的銷售額能達到60元到80元,人氣差的地方只有10元到20元。在營業額不可能大幅度增長的情況下,高額的租金必然會帶來經營者的高風險。經營者在無法承擔高風險的時候,租金的數額也就會受到限制,甚至可能租不出去。投資商鋪的回報也就無從談起了。
在經濟學家夏業良眼裡,投資商鋪的風險關鍵在於開發商與投資人的信息不對稱。投資人缺少對商鋪投資的專業知識,容易輕信開發商。個人投資商鋪應該找專業公司或人士諮詢,但同時他承認目前對個人投資商鋪的研究尚屬很少有人介入的領域。
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