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關注商品房房價之外的費用
商品房價格之外的契稅和維修基金,在天津它們各為普通住宅成交價格的1%,因為佔的比例大而受到購房者的關注。其實購房中,還必須繳納合同印花稅。不過稅率低,為房屋價格的0.05%。
●什麼是印花稅?購房者如何納稅?●
印稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅,具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買並粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1.征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中共列舉了13類。房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納,具體地說,產權轉移由立據人繳納,如果立據人未繳或少繳印花稅的,書據的持有人應負責補繳。
2.稅率和繳納方法。房屋產權轉移書據,印花科按所載金額萬分之五貼花,即按商品房成交價格的0.05%繳納,購房者應在合同簽訂時繳納。另有證照印花稅,購房者在辦理產權轉移書據時按每件5元繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是:在憑證書立或領受的同時,由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額,購買相當金額的印花稅票,粘貼在憑證的適當位置,然後自行注銷。注銷方法是:可以用鋼筆、毛筆等書寫工具,在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票,都要將稅票予以注銷,印花稅票注銷後就完成了納稅手續,納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期,以便稅務人員進行納稅檢查。
●與貸款有關的費用●
如果你是貸款買房,除了需交以上三項基本費用,要想入住新買的商品房,還要准備約房產價格1%的費用,包括保險費、抵押登記費、公證費等。其中保險費是貸款費用中最貴的,貸款銀行一般都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財產保險(又叫房屋險)或貸款信用保險(又叫人身險),並明確貸款銀行為保險的第一受益人,同時要求保險期不得短於貸款期限,投保金額不得低於借款的全部本息,保險費用由買房貸款人承擔,抵押期間保險單由貸款銀行保管;在借款合同執行期間,買房貸款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。
保險費=總房款×貸款年限×利率。貸款年限不同,利率就不同,保險費也隨之變化。一般情況是貸款年限越長,需要繳納的保險費越高。
我們以貸款購買大通時尚花園的130平方米商品房的劉女士為例。看房時劉女士被大通花園的幽靜和自然的原生大樹吸引,相中了總房款為416000元的一套兩室兩廳,立即簽訂了預購協議。由於無法一次性付款,劉女士申請了銀行20年貸款。首付三成即12.3萬元,貸款29.3萬元,月供約1940元。劉女士交完首付款後,拿著開發商開具的首付款發票和合同正本復印件一份(正本貸款到賬後抵押銀行)到銀行辦理貸款手續,繳納公證費200元。農業銀行同時需要她提交保險費。劉女士又交了保險費:總房款416000×20(年)×0.05%=4660元。
●入住時關注物業費●
貸到賬後,劉女士接到開發商的入住通知。驗房後,物業公司收了她6個月的物業費,按0.8元/平方米計算,半年費用是624元,優惠後600元。當年的采暖費=使用面積×15.4元/平方米=1694元。兩項共計2294元。此時,劉女士纔注意到享受小區優美環境的同時要付出不菲的物業費。每月工資除去貸款月供、物業費、水電費等,還真有些緊巴巴的。
這樣算下來,劉女士除了416000元商品房價格之外,交總價1%契稅4160元,1%的公共維修基金4160元,總價0.05%的印花稅208元,辦理產權證時登記費80元。以上費用合計15762元,約佔總房款的3.6%。這還不包括水電費、寬帶網費用和昂貴的裝修費等。所以,對於中低收入家庭來說,這些價格之外的各項費用也是不容忽視的,在決定購買商品房之前心中有數纔好。
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