|
||||
房價什麼時候能降下來,始終是老百姓最關心的問題。
商品房房價為什麼過高?一般的說法認為是由於房價中稅費數額比重過大。為此,政府也多次出臺減稅政策,例如減免經濟適用房住宅建設中的23項行政性收費等,1999年出臺了《財政部國家稅務總局關於調整房地產市場若乾稅收政策的通知》。至此,1996年起實行的契稅已從佔商品房市場價格4%的比例,降為佔商品房市場價格的2%;到2001年底,政府又
降低契稅,契稅比例已下降到佔商品房市場價格的1%。契稅一再下調,老百姓購房的負擔雖減輕了一些,但對於商品房價格的影響並不是很明顯。
房地產稅費重在何處項目
開工、建設、竣工階段中的各種市政配套費交叉、重疊相當嚴重
以北京為例,細數房地產開發過程中要繳的稅費是相當多的,整個開發銷售過程中相關的稅費種類不下100種。盡管不是所有項目都要交上所有的稅費,但以普通住宅為例,稅費的數額佔開發成本的總額至少也佔45%以上,有的要佔到60%。商品房開發稅費種類之多,數額之大,其它產品是無法相比的。
房地產稅費多的主要原因又是由於重疊的稅費種類太多。尤其是在房地產項目開工、建設、竣工階段中的各種市政配套費交叉重疊非常嚴重。開發商除了交市政公用設施建設費(大市政費)每建築平方米100元外,還要交自來水建設費(每建築平方米12元)、污水處理費(每建築平方米10元)、供熱廠建設費(每建築平方米30元)、煤氣建設費(每建築平方米29元)、綠化建設費(每建築平方米8元)、公園建設費(每平方米綠地40元)、綠化補償費(每平方米綠地240元)、路燈維護費(每平方米用地面積8元)、環衛設施費(每平方米建築面積1元)、電源建設集資費(用電權費,每建築平方米40元)等。
在房地產稅費中,真正多的是『費』
而不是『稅』。100多項稅費中,只有12項是真正的稅收類項目,其它90多項都是各種各樣的費。稅種的設立和稅率的高低是比較穩定的,不會經常變動,而費種的設置和費額的變動卻是不穩定的,經常變動和調整的。這種非稅收入的增長過快反映了各部門在房地產業的收益中分一杯羹的現象非常突出。在這些部門中有經營性部門,也有行政部門。在諸多稅費中,行政性收費種類不下20種。
稅種設置與市場不配套
某些稅費設置和調整不及時,不僅沒有使房價下降,反而縮小國家對房價的影響力
稅費繁多,稅費種類交叉是房地產稅費不合理的表現。這種表現的一個很重要的原因,是稅費種類的設置和調整跟不上市場的變化。比如,北京市1993年制定的土地出讓的基准地價至今還是出讓土地的標准。土地市場價格早就變化了,可基准地價卻沒有改變。土地一級市場的價格不變,而二級市場即土地轉讓市場的價格卻早已大幅度上昇了。這就造成了國家土地出讓的收益遲遲不漲,而巨額土地轉讓的差價落在土地倒賣的中間環節。由此也可以說國家降稅的影響力遠不如土地轉手買賣價格上昇的影響大,所以盡管政府一再降低契稅,房價下降卻不明顯。從某種程度上說由於稅費設置和調整的不及時,不僅沒有使房價下降,反而使國家對房價的影響力越來越小了。土地轉手頻繁,反而使房價上昇了。
稅費種類的設置和調整跟不上市場的變化還表現在,直到現在有關部門還收取土地出讓金、土地使用費、土地使用稅,而這幾個稅種的課征對象、課征的標的完全是重復的。這種對土地使用行為征收稅費混雜的現象,是過去土地使用制度改革過程中各階段遺留的過渡性產物。這些收費項目沒有及時調整,固然可以增加土地使用權出讓的收入,但與基准地價調整停滯造成的土地收益的損失相比,可以說是撿了芝麻丟了西瓜。
再進一步分析的話,在開發商使用土地進行房地產開發時,即要交土地出讓金,還要另外交各種市政配套費,在交了市政配套費和小區配套費後,還要另交公園建設費、綠化建設費、路燈維護費、暖氣煤氣等等各種建設費。這些費額最終都落在購房人身上。對於開發商的負面影響也是不小的。開發商要重復地到各部門交費、蓋章、辦手續,把時間花費在各種繁瑣的手續上,用在與各部門的交道上,開發的成本、管理費用自然難以控制。
如此收費,難怪開發商多有不滿,可見現在談論房價高低,不能泛泛地歸結為開發商或政府哪一方,而是應仔細分析,對各環節進行清理,稅費設置應根據市場狀況的變化調整,該合並的合並,該降的降,該調的調。如若不然,不光國家土地收益受損失,房價難降,市場紅火不起來,百姓購房也得不到實惠。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||