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復旦大學經濟學院院長陸德明和上海社科院經濟景氣預測中心主任劉?松日前在接受媒體采訪時都不約而同地表示,上海的房地產價格近期將進入一個『盤整期』,即價格保持相對穩定,中低價房仍會有旺盛需求,而高價房的價格難以繼續上漲,甚至可能出現下跌。
兩位專家認為,上海的房地產市場有其特殊性。作為中國經濟的中心城市之一,吸引力越來越大,『新上海人』都期望在上海擁有一套住房;加上上海的海派文化,也越來越為國外商賈、海外僑胞所認同。因此,上海的房地產需求是全國性的,甚至是世界性的,簡單地用上海的房價與上海人均收入之比作為衡量上海房地產業是否存在泡沫的論據是不全面的。總體而言,上海的房地產業是健康、相對規范和富有活力的,前景依然看好。
陸德明和劉?松坦言,由於土地資源稀缺,經濟的快速發展和居民生活水平的提高,房地產價格的上漲是不可避免的,房地產價格的溫和上揚對經濟的發展也是有益的。但目前上海的房地產市場確實存在一些值得注意的問題。首要問題就是房價上漲過快,近三年來,上海平均房價上漲了50%以上,有些區域甚至漲了一倍多。可以說目前的房地產價格已經包含了對今後相當一段時間的樂觀預期,實際上壓縮了今後房地產價格的上漲空間。不過要評價上海房地產業是否存在泡沫,泡沫量有多大是一件十分困難的事情,因為這往往要事後纔看得清楚。何況,要房市不存在一點泡沫,這在世界各國都是困難的。
另一個需要注意的問題是,今年以來,上海住宅的出租價格基本沒有上漲,高價房的出租價格還有下降,這使得投資性購房者的風險逐步增大。投資性購房者本來有雙重收益,其一是出租收益,其二是房價上漲收益。出租收益的下降增加了他們短期投資房地產業的風險。因此,投資購房的需求可能會減少。但對國外投資者來講,估計投資需求不會明顯下降。
第三個值得注意的問題是,上海房地產市場的供需在今年10月份出現了『拐點』。據統計,今年前三季度,上海新建商品房竣工面積一直小於市場銷售總量,上半年逆差最大時曾達到126.44萬平方米,進入下半年逆差迅速縮減,到9月份兩者基本持平,逆差僅為1萬多平方米。到了10月份,上海的房地產市場首次出現供大於求的局面,供需順差近80萬平方米。此外,上海房地產市場高檔房偏多、中低檔房偏少也是需要注意的問題。
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