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最近,上海房地產業內人士、專家、媒體似乎是自發地開展了一場關於上海樓市的大討論。焦點是:上海房地產市場有無泡沫、有無人為炒作?房價目前是否進拐點?江浙地產炒家是否撤離上海?
這些討論無疑像一塊石子扔進了滬上正紅火的房地產市場,激起了一陣陣漣漪。由此引起的購房者第一反應是『再看看、再等等』。一批以投資為目的的房主感覺最近租房難度大了,難以租個好價錢,售房也難了。溫州一位姓吳的先生表示,他手頭上一套90多萬的房子按去年情況早就出手了,而現在買家來了好幾撥,就是遲遲不能敲定。
據悉,這場大討論是在上海樓市兩年來價格大幅度上揚,其增長幅度遠遠超過該市GDP增長速度和居民收入增長幅度的情況下產生的。有消息稱2002年至2003年上海房價上漲30%?40%,部分樓盤甚至達70%?80%。
關於上海樓市是否有泡沫問題,記者最早在公開場合聽到的提問是在今年夏季的一次市府新聞發布例會上,當有記者問及這一問題時,該市的新聞發言人回答是否定的。此後,在9月份的福布斯上海年會上,上海市市長韓正向國際CEO們發出了到上海購房置業的邀請,並明確表示『肯定會增值』。9月24日韓正在會見駐滬境外記者時稱,上海的房地產總體上購銷兩旺,供求基本平衡,市場健康有序。
然而,滬上知名房地產學者張鴻銘最近在公開場合評論說:『上海房地產市場存在消費過熱跡象,尤其是虛擬需求過熱,說得准確一點就是套利需求過熱。』9月18日,建設部副部長劉志峰就全國房地產現狀答記者問時,談到上海也稱『這幾年房價上漲比較快。』有人評說這些都是『泡沫論』者的有力證據。
上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅日前也表示,上海的房價離譜已到了登峰造極的地步,他覺得有責任和良知對上海房地產市場發出一種『另類"聲音。季寶紅稱,站在全球房地產泡沫警鍾已敲響的背景下觀察,上海樓市不容樂觀。他以一組重要的數據解讀了上海樓市後闡明上海房地產市場是存在潛在的危機的:一是2002年滬上新增個人住房貸款額達766.58億元,佔當年個人購房總金額65%,其中,公積金貸款122?59億元,商業貸款643?99億元。說明這一年上海市民購房65%的錢是銀行墊付的;二是市民住房自有率達75%,280多萬戶家庭已擁有住房財產和價位預期。表明上海市場趨於飽和;三是2003年預計全年商品房駿工量、銷售量和存量房交易量都將超過2000萬平方米,表明上海房地產市場高位運行,商品房供求相對均衡,但交易量高的驚人;四是今年第三季度商品住宅銷售價格水平比去年同期增長21?4%,平均銷售價為4469元/平方米,說明價格漲幅太快了;五是投資性購房以成規模,比例達16%,而單價為7000元以上的房屋,投資性購房比例達39%。一般認為,當投資性購房比例超過兩成時,房市會孕育一定的風險。
關於上海樓市有無炒作問題,回答應該是肯定的。而這種炒作是來自於各地和上海本地的投資性購房。記者曾看到在樓盤前購房排長隊的現象,蘇州河旁一樓二期開盤時一個溫州買家一口氣買下35套房子。而許多買3至5套房的投資者則更多。投資性購房炒作是上海樓市價格迅速昇溫的主要原因。
今年早些時候,上海傳出江浙地產炒家撤離上海的消息。一時輿論嘩然。有消息稱撤離資金總額達200億元。對此,上海市政府新聞發言人焦揚表示不能證實,目前也沒有數據表明這一點,這應該由權威部門來核實。由此引發的新話題是,上海樓市是否進入拐點。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授表示,當上海出現商品房竣工面積大於銷售面積的拐點,房價調整的進程將加速。一位房地產從業人士稱,不排除微降的可能性,但一個城市的GDP增長水平超過10個點,這個城市的房價就不會象香港那樣縮水40%。對此,季寶紅稱,2004年上半年上海樓市將出現拐點。他預測,明年上半年以居住為主的物業繼續走紅,以投資為主要功能的物業『熱度"趨降。市府每年推出300萬平方米單價在3000至3500元的商品房將有效平抑房價。隨著動遷速度趨緩,二手房價格可能回落。
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