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房價持續攀昇引起了社會各界的擔懮,不少人認為投資性購房比重加大,『助漲』了房價。為此,在市房地產交易中心和市房地產協會的支持配合下,市統計局近日對『投資性購房狀況』做了一次專門調查。得出的結論是:上海投資性購房,總體水平尚在警戒線內。
在被調查的已售23465套商品住宅中,投資性購房比重為16.6%。從海外經驗看,一般認為當投資性購房比重超出總購房兩成時,房地產市場會孕育一場大的風險。這意味著,本市投資性購房比重仍處正常范圍之內。
誰熱衷投資性購房
本市投資者佔主導。在投資性商品住宅中,屬於本市居民投資購房的佔59.8%,外省市人士和境外人士分別佔24.6%和15.6%,可見本市目前的投資性購房主體仍是本市居民。但本次調查的23465套已銷售商品住宅中,本市居民、外省市人士和境外人士購買的分別為16466套、5362套和1637套,其中屬投資性購房的分別為2321套、957套和607套,這表明外省市和境外人士的投資傾向高於本市居民,境外人士的投資性比例最高達37.1%。
總價65萬元至90萬元商品房是投資重點。從面積來看,100-150平方米的住宅在投資性購房中所佔比重最大,達47.6%;從單價來看,3000-5000元和5000-7000元的住宅佔投資主導,比重分別為31.6%和39.2%。具體測算可以得出,面積在130平方米左右,總價在65萬元-90萬元的商品住宅是現階段市場上投資性購房的主要對象。
投資資金自有為主。在投資性商品住宅中,全部使用自有資金購置的佔35.1%,超過總套數的三分之一,而使用了商業貸款的佔58.4%。從購置時所支出的資金構成看,自有資金佔總資金的比重達66.3%;商業貸款次之,佔28.8%。可見,投資者在購房時主要依靠的是自有資金。
關注三大熱點
當前投資性購房比例是否過高?調查結論雖『不高』,但若將一些不確定因素,如空置半年以內的商品住宅中也會存在一定的投資性購房等情況考慮在內,本市商品住宅投資性購房的實際比重將比調查值稍高,而且個別區域和少數樓盤的投資性購房比重已超過總體水平。因此,建議有關部門高度關注其發展動態,盡快建立一套有效的預警預報系統。
投資性購房是否有金融風險?個人住房貸款對信貸資金依賴性太高時,難免會對金融體系造成一定壓力。而目前本市投資性購房對信貸資金依賴性總體上並不高,一旦樓市有所波動,風險大部分將由投資者個人承擔,對銀行等金融機構造成的影響相對較小。
當前投資者的投資行為是否理性?判斷投資行為是否理性,主要觀察其投資行為或投資規模是否與其投資實力相適應。本次調查結果顯示,投資者的職業分布較廣,且在總體上呈現與薪酬成正比的梯度排列。這反映出投資者較為理性的投資心態。同時,投資者廣泛的職業分布也會有利於分散投資風險。
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·投資性購房· 在已銷售的新建商品住宅中,凡是符合以下4個條件之一的,視作投資性購房:已發生過產權變更的住宅;未發生過產權變更但已出租的住宅;裝修後空置半年以上的裝修房;入戶後空置半年以上的毛坯房。
·樣本概況· 本次調查從目前本市竣工且即將銷售完畢的住宅小區中隨機抽取了25個住宅小區,調查住宅樓共23694套,涉及全市11個區,總面積達318.1萬平方米,其中已售商品住宅23465套。平均單價3000元以下、3000-7000元和7000元以上的商品房比例約為1:10:2。
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