如今，想在上海最繁華的徐家匯商圈擁有一方小小經營『天地』，需要付出怎樣的代價？答案是令人咋舌的。一位姓陳的先生今年以每平方米日租金39元的價格花近400萬元贏得了華山路名品街上一間總面積55平方米的店鋪5年的經營權。而他也以這個迄今為止滬上商鋪經營權拍賣中最高價格，坐上了滬上『鋪王』的交椅。

　　今年4月，上海市靜安區4處位於康定路、石門二路、山海關路和順德路營業用產權房在拍賣中領盡風騷，分別以11000元、6080元、6280元、7060元每平方米的單價成交，其價位之高出乎了所有人的意料。

　　而這些片斷，僅僅是上海近年來不斷昇溫的『炒鋪』熱的縮影。住宅樓盤一個勁兒地飆昇後，卻難以掩飾其大勢已去的事實。而相比於住宅投資和寫字樓投資，商鋪投資以一度更高的回報(利潤通常是寫字樓投資的2?4倍)，而成為房地產開發的新熱點。地產界已經有『住宅有價，商鋪無價』的說法。

　　但是一項調查顯示，55%的上海人是為了出租而購買商鋪的，出於自營目的購買商鋪的人僅為35%，10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。有專家指出，當越來越多的人更願意把錢用來買鋪坐等其昇值，而不是想著靠經營來掙錢時，上海的炒鋪熱也正走入怪圈，隨之而來的是隱含的投資風險。

　　『商鋪』成為投資新領域

　　據中原物業的一項最新研究結果表明：在前兩年的供給量得到消化後，上海零售物業的租金在1999年降到谷底後持續回昇，始終保持上昇的勢頭。目前上海市主要商業區的優質零售物業已呈只租不售局面。有人給上海的商鋪熱做了這樣一個比方，紙張厚度的金箔平鋪在地上，一平方米的價值大約是1.6萬元，而『中華第一街』南京路的最熱商鋪，每平方米年租金已遠遠超過2萬元；另一條著名商業街——淮海路商鋪的租金，也已超過南京路的水平，豫園商城商鋪的平均租金，甚至比這兩條商業街更高。

　　據介紹，上海的商業用房主要分為兩大類：傳統的商業街以及新興的住宅配套商業。傳統商業街主要分布在上海的『三街』(南京路、淮海路、四川路)和『四城』(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業城)。住宅配套商業則可按設置方式分三種：傳統沿街商業、獨立商業街、會所商業。專家預測，從兩種商業類型的前景看，未來上海商業發展的重點將主要集中在『傳統商業街重生改造』和『住宅底層商業』兩大方面。

　　而今年以來，南京西路、南京東路、淮海路、四川北路幾大商業街紛紛出臺昇級改造的新方案，力爭建成國際級商業街，以期吸引更多的世界頂級品牌入駐。位於四川北路南段的信虹房產更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下，以主題商業街為紐帶進行復合型高端公寓開發。

　　按租金水平，以上區域可分為兩個層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，其餘區域為第二層次。第一層次的商業用房租金水平比第二層次高出一大截，租金的地段級差梯度性十分明顯。徐家匯處於輻射型交通的樞紐位置，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區數萬人口形成了大規模的商住互動，租金優勢十分明顯，而赫赫有名的南京路近年來客流量不斷被分流，所以租金水平有所下降。

　　按市政府規劃，上海在2005年之前商鋪增量依舊。居住區商業服務設施按5.5%配備，到2005年，商鋪的增量約在410?440萬平方米，5年間增長超過30%。據不完全統計，全市已形成114個大型居住區，新建居住區的社區商鋪面積將迅速增長，待開發的社區商業營業面積估計達到250萬平方米，銷售額可達600億元。

　　商鋪以其潛在的昇值空間，已經成為上海市民繼股票、住宅之後新的投資熱點。今年的兩屆商鋪展上，參觀者人頭攢動，場面火爆異常。

　　據『第二屆上海商鋪展』統計，52.8%的投資者熱衷沿街商鋪、24%的投資者喜歡社區商鋪，20.3%的投資者傾向專業市場商鋪，另有19.9%的人可能會投資商廈、購物中心商鋪。商鋪投資的個性化程度已經越來越強。

　　為了投資而購買商鋪的上海人對其昂貴的價格表現出較強的承受能力。有40%的人選擇5000?10000元／平方米的商鋪；有30%的人選擇10000?15000元／平方米的商鋪；14%的人選擇3000?5000元／平方米的商鋪；有2%的人選擇3000元／平方米以下的商鋪。投資者在購買高價位的商鋪時表現了極強的承受能力，相比之下越是高價位的商鋪由於地處商業繁華地域，越是流通能力強，獲取的投資回報率也越高，反之亦然，投資者在資金允許的條件下，常見的還是以高風險換取高回報。

　　租金滯漲暗藏投資風險

　　用『寸土寸金』來形容商鋪地價的昂貴絕不是誇張，但在商鋪熱的背後，近期上海一些中心商業區隱約出現的商鋪租金價格滯漲的現象，卻給正忙於籌資融資投資炒商鋪者敲響了警鍾。

　　近期有兩則消息見諸當地報端，一是滬上某娛樂購物商城6萬平方米的商鋪出售率達到了75%，無奈鋪子雖熱賣商城人氣卻不足；二是最新統計表明，全市商鋪的平均租價近來又下跌了3%。

　　該商城招商部門分析出現這種現象的原因，一是其售出且已開業的百貨、銀樓、書店、銀行等商鋪沒知名度缺乏品牌效應，再就是相當大一部分投資商鋪者實為等待鋪面昇值後拋掉或出租賺一票，所以只要達不到商鋪促銷宣稱的10%?14%以上的投資回報率，就捂著鋪子不脫手，結果越捂牢不脫手便越難成市而生意清淡；越人氣不足難成市便越是鋪面遲遲難昇值，結果又只好捂牢不脫手！

　　滬上商鋪專家分析說，過去的商鋪是一個『經營』概念，而在現在則越來越多地成為『資本運作』的概念。一項針對上海人投資商用房類型的調查顯示，82%的上海人選擇了商鋪，在購買目的中，絕大部分是為投資買商鋪的，而用於自己經營的只是少數。

　　專家指出，如果大多數人都是短線炒作，那麼其中的風險肯定很高。一個成熟的住宅區商鋪，一般培育期需3?5年，面對星羅棋布的超市、大賣場、便利店等嶄新業態，業務生疏且不具規模效應的個人投資商鋪，倘無特色，顯然難以招架。事實證明，除非有本事買到一些成熟商圈商場內的商鋪，一般的住宅區商鋪即便是已進入成熟期的商鋪，能達到9%的回報率，已屬上上大吉了。

　　商鋪暴利時代已經過去

　　據福納市場諮詢有限公司近期對上海商鋪市場需求的調研分析，個人投資者的比例顯著增加，截至今年8月，已經達到投資需求總量的2／3以上(68%)，機構投資只佔32%。

　　而上海商鋪投資專家姜新國則認為，商鋪的暴利時代已經過去，投資回報將由不平衡性走向平衡，投資商鋪應注重前市效應。他分析說，商鋪的魅力就在於兼具房地產的土地穩定性和商業投資的高成長性，投資回報周期一般在6-8年。商鋪的投資回報可分為前期投資回報和後期投資回報。人們通常所說的，商鋪投資回報率達到8-10%，實際上是指商鋪的後期投資回報。由於市場商圈的形成，各方面因素發展成熟，商鋪的優勢逐漸顯現。此時，商鋪投資風險減小，其投資收益也就相對穩定。其實低的時候，投資回報率只有4-6%。評估一家商鋪的價值，需要綜合考慮多方面的因素，比如人口數量、人口密度、交通方式。有的地方房價很貴，購買力很強，商鋪水漲船高；有的地方房價很便宜，但是人口又多又密，商鋪洛陽紙貴。

　　商鋪投資的風險主要來自總量、規劃落實情況、開發商資金投放量和商業競爭等四方面。統計數字顯示，上世紀90年代初，上海市商業用房面積僅為385萬平方米，截至去年，這個數字已經超過了1200萬平方米，10年來增長了約3倍。其租售價格也隨之一路上揚。但值得提醒的是，未來3年商鋪總供應量增長將會相當迅速。與此同時，商業業態的變化周期也越來越短，試想如果網上購物在不久的將來徹底解決了支付和物流的問題，商鋪是否會隨之迅速貶值呢？

　　專家指出，在目前市況下，商鋪的投資者應明智作出新抉擇，尤其是貸款炒鋪的投資人，假設以70萬元一套的商品房和商鋪為比較范例，按現行規定，倘買前者首付為14萬元，30年按揭的利率為5.04%，每月還款額為3020元；若購後者首付則需28萬元，最長10年按揭的年利率為5.75%，按等額本金方式還款，每月須還款4613元左右，相對大的多的還款壓力，也將迫使投資者難以久捂不放。

　　目前，上海市襄陽路市場商鋪價格漲幅出現下調，這無疑給滬上商鋪價格的?漲潑了一盆冷水。據稱，目前專做轉租生意的某些襄陽路業主手中的個別商鋪，已經無法高價轉租，喊出稍高價位，便無人接手；而同時，徐家匯商圈的商鋪租賃價格也已經出現下調走勢。

　　這是否是上海商鋪租價轉跌的標志呢？上海商鋪專家認為，出現上述走勢屬於商鋪行業的自身規律。以往人們並沒有認識到商鋪的投資價值，因此其商業原始特征明顯，但是隨著各類資本的介入，這一原始特征開始淡化。炒鋪的昇溫，必然導致商鋪的售價和租價幾乎同時上漲，但是隨著商鋪開發的增多，供應量的增大，租價增長到一定高位後，便會出現滯漲狀況，甚至下跌。但是售價情況不同，由於商鋪具有一定的稀缺性，使得售價具有一定的剛性，因此往往出現與租價相反的走勢。

　　事實上，淮海路、南京路、徐家匯、城隍廟等成熟商業區，一定程度上存在上述的現象，然而就業界普遍規律來講，這些地區的商鋪價格和同檔次住宅價格的比例仍然維持在2?1至3?1之間，屬於正常價格范圍；上海商鋪的價格還具有較大上昇空間。不排除會出現階段性漲跌交錯的局面，但總體向上的趨勢不變。

　　投資專家提醒，商鋪是單純依靠經營而獲得收益的，需要依托於商業地段價值和經營特色等，所以商業性更強，對開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求更高。而從宏觀著眼，經濟形勢的變化和國民消費水平的增減，也將是影響商鋪投資、收益的主要因素。所以，要選購一支『潛力股』絕非易事。但如把握得當的話，即使以昂貴的金錢作代價，商鋪投資也真有可能讓你掘到一桶金。