在世界摩天大樓協會發布的世界摩天大樓排名榜上，中國的建築佔據了前10席中的6席，似乎風光無限。然而，中國造樓運動的中心上海，卻因為高樓的重負不堪『壓迫』，決定停建摩天大樓。10月底，上海市十屆人大七次會議正式審議了《上海市城市規劃條例修正案(草案)》，意味著上海控制中心城區房地產開發的『雙增雙減』：增加公共綠地、公共活動空間，降低建設容量、控制高層建設的政策措施，將以法律的形式固定下來。

　　新規定對全市的樓高、建築密度、容積率上限都進行了大幅度的調低：內環以內高層住宅的容積率上限從4下降到2.5，商業、辦公建築從8.0(中心地段)和7.5(一般地段)降低到4。內外環之間高層住宅的容積率上限從3.5下降到2，商業、辦公建築從7.0(中心地段)和6.5(一般地段)降低到3.5。外環以外的居民住宅和商用樓容積率也有相當的下降。

　　更重要的是，新規劃的基本精神是嚴控容積率，對容積率超標力行拆除。在規劃會議之後，已經有不少地產商的造樓計劃被做了調整。

　　摩天樓重負難當

　　加強規劃為當務之急

　　早在2001年底，上海已建成高層建築的總建築面積就在全國居首，在世界上也是排名第一。據不完全統計，目前上海高層建築有4000多幢，其中100米以上超高層建築就有1000多幢，還有2000多幢高樓已通過審批或正在興建之中；此外，舊城區的拆遷改建中還將出現更多的高層建築。上海水務局的官員表示，經濟迅速增長和人口大量遷入，鋼筋水泥的的摩天大樓拼命蓋，加上過度開采地下水和進行地下工程，上海每年正在以1.5厘米的速度下沈。業界流傳的幾個數據是：上海目前下沈最嚴重的是浦東區，其中摩天大樓林立的陸家嘴金融區去年地面平均下沈3厘米；中國第一高樓、420米的金茂大廈附近更下沈達6.3厘米。而就在金茂大廈旁邊，計劃中的世界第一高樓、492米的環球金融中心已經復工。

　　中國地質調查局環境處張處長表示，長江三角洲的地質條件是比較差的，地面高層建築等工程性因素確實會對地面沈降產生比較大的影響，『我想地方政府和城市建設規劃者應該在規劃審批的時候就考慮到這一問題』。上海市地質調查研究院的研究也表明，僅就上海而言，地面沈降的原因有30%要歸因於高層建築和重大工程項目本身的影響。

　　數量龐大的高層建築給城市帶來了一系列問題。目前，上海市中心區的開發強度已經超標，眾多高層建築暗含著城市管理、城市運行、城市安全等諸多問題，景觀破壞、熱島效應已經開始顯現。這使上海市政府下決心規范中心區域建築，嚴格控制市中心區的高度和容積率，通過引導逐步限制建設高層、特別是超高層建築，推動其合理布局。

　　由於中心區土地的稀缺性，導致發展商為獲取高額利潤開始拼搶市中心土地，繼而使不同功能的用地遭到了破壞，原本應該用來建造商務中心的地塊被拿來建造了高檔住宅——而這種搶奪直接造成了市中心區地價的過快上漲。同時，先前由於市中心區開發上行政分割的原因，造成了各區隨意開發自己的商務中心和住宅小區，使上海的商務區缺乏了統一的規劃。外商面對分散於各區的商務區感到茫然，商務成本的上昇也降低了上海市中心區對外商的吸引力。

　　上海財經大學房地產研究中心主任印?華接受記者采訪時表示，上世紀90年代，市政府規劃權、土地批租權下放，有些區縣規劃不夠合理，向高空發展和超強度開發，使得房地產開發過多過密，綠化率不夠，導致容積率過大。如果照目前的情況發展下去，將出現市中心區既不適合商務辦公、也不適合居民居住的兩難境地。印?華建議，不應該再加快舊區改造的步伐，適當控制節奏和加強規劃是當務之急。

　　積極補救為時未晚

　　限高只是臨時之舉

　　在10月22日舉行的上海市城市規劃會議上，市政府重點提出：上海市規劃將要重新部署和安排。市長韓正在報告中指出，要進一步調整和優化上海人口、產業、城鎮布局，促進城市空間資源合理配置。本月初，上海市政府提請市人大審議《上海市城市規劃條例修正案?草案　》，明確提出上海中心城建設『應當與人口疏解、功能提昇、環境改善和景觀優化相結合；增加公共綠地、公共活動空間，降低建築容量，控制高層建築，改善城市交通，完善基礎設施，增強城市綜合功能』。

　　其實在今年上半年，上海市政府即曾明確規定環線內住宅容積率不得超過2.5，這意味著超高層公寓將不會再出現，沒有綠化環境的高層公寓將被拋棄；同時郊區也規定控制容積率，也是以此為鑒。

　　『居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，當住宅品質成為第一位的時候，單純以增加容積率取勝的開發模式，已經不適應市場的需求。』建設部住宅產業化促進中心處長孫克放認為，容積率控制過高會形成『超強度』開發的後果，不僅影響城市的風貌，而且使住宅品質提昇滯後。

　　上海在城區改造時，提出『規劃超前，環境優先，設計合理，配套齊全』的開發原則，較好地控制了住宅小區的規模、密度、高度和建築空間形態，這種做法深受建設部的肯定。

　　申城許多樓盤的開發商已經主動把容積率降低到規劃許可的指標以下，從而換取良好的環境，形成新的賣點，銷售利潤不降反昇。『中遠兩灣城』就是一個突出的舊改成功范例——開發商在合理控制容積率的同時，采用高塔與高板相呼應、大綠地與大圍合空間相呼應、河景與岸邊綠化帶相呼應的手法，使樓盤銷售全線飄紅。在日前揭曉的『第三屆上海優秀住宅評選』結果中也可以看出，近期上海開發的樓盤容積率普遍降低，小高層控制在2.2?2.4，經濟和環境效益雙雙顯現。

　　由於這項規定的實施，那些於2002年9月1日以後拿到中心區域地塊的發展商必須降低建築的容積率和高度，以達到政府所要求的標准。一些拿到中心城區地塊的發展商表示，由於政策的變化，他們的設計方案要重新修改，以適應政府的要求——這將導致很多中心市區的項目進展有所延遲。市中心區的容積率調整之後，舊改成本也隨之提高，高地價加上低容積率，使上海城區房地產開發的操作難度增加，也將刺激中心市區的房價上漲。由此可見，控制容積率這一政府城建規劃的『利器』，無意中也加劇了房地產企業間的競爭，從而加劇了他們之間的分化。

　　因此，一些專家學者也建言政府有關部門：控制高層建築和容積率最好不要『一刀切』，避免通過單純提高建設容量來平衡開發成本的問題：比如可采用提供異地開發權的形式補貼開發成本，將舊區改造微利或無利項目與規劃綠地周邊、軌道交通站點附近級差地租明顯、預期收益較豐的地塊連動開發，實現總量平衡，調控開發成本。