CBD地區作為北京的中央商務區，從誕生的那天起，其發展就一直受到各界人士的關注。對於CBD地區房地產業的不斷昇溫，一些人認為是泡沫，於是人們不禁產生了這樣的疑問，CBD的未來會怎樣？近日，在CBD生活形態論壇上，中國城市規劃設計院總規劃師楊保軍先生指出，北京CBD地區的房地產業發展前景十分樂觀。

　　需求多樣

　　楊保軍先生認為，據調查顯示，目前北京CBD地區集中著這樣幾種人：第一類：跨國公司外方總裁、駐中國地區總經理、中方首席代理，是所謂的『老板』；第二類：公司高級管理人員、財務人員和技術人員，是工薪階層眼中的『成功人士』；第三類：公司中級技術人員，是所謂的『都市新銳』；第四類：公司初級技術人員、工作助理、文案工作人員，是無懮無慮的『年輕上班族』。

　　這四類工作群體的生活形態截然不同，對居住的需求也截然不同。第一類人屬於享受型消費：這類人一般收入很高，一般看重樓盤的怡情性、舒適性，對『軟指標』(如物業管理、配套設施、自然環境)要求很高；第二類人屬於投資型消費：這類客戶群一般收入較高，大多已有自己的住所，他們選購房子的目的是為了投資獲利，因此他們一般看重房子的增值性；第三類人屬於便利型消費：這類客戶群一般收入中等，要求上班及接送子女便利，因此考慮的主要是房子的功能性和便利性，對通行時間要求很高；第四類人屬於功能型消費：這類客戶群一般收入不高，購房目的是為了滿足基本『住』的需求，因此很看重房子的經濟性和功能性，對『硬指標』(如面積、總價、基本功能)要求很高。不同需求使得在CBD附近的各類住宅都能找到自己的客戶群。

　　供給偏大

　　楊先生認為，CBD住宅一般都有著這樣的特點：第一，高價格，土地的稀缺性導致房屋價位很高；第二，高密度，土地的稀缺性和資金的高密集投入導致建築單體一般為高層或小高層，地下空間的利用率很高；第三，交通便利，停車場地足夠多，大部分為地下停車場；第四，開放式的外部環境，CBD公寓沒有封閉式、大面積綠化的社區環境；第五，封閉式物業管理和完善的『軟件』服務，CBD居民的領域感從進入公寓大樓開始，公寓內部應有完善的配套設施。CBD地區公寓有著其獨有的優勢，即便利、榮譽感、都市氛圍，也有不同於其他類型住宅的劣勢，即價格高、無歸屬感。因此，CBD地區的住宅在某種意義上說是不適宜作為第一居所的。

　　CBD地區住宅設計的初衷是為了讓該領域不會在夜間成為『死城』。北京CBD地區規劃的寫字樓與公寓面積比例為2比1，而實際的供應量卻為1比1.3，住宅出現了超前供應的趨勢。目前，雖然公寓的超前供應導致有效需求不足，但是由於預期看好、近期有效供應不足、住宅投資等因素使得目前CBD地區住宅的銷售狀況尚佳，但風險已在加大。

　　前景樂觀

　　楊先生指出，目前，國際產業轉移的重點加速移向中國，並且這種轉移高潮將持續到2007年左右；從上世紀80年代國際產業向我國轉移以輕紡工業為主到目前的以微電子產業和汽車制造業為主，國際產業轉移的結構層次不斷向高端演進；國際產業轉移呈現組團式、產業鏈整體轉移趨勢，外國企業紛紛在北京建立總部，北京將成為國內最大的金融機構高級行政中心，因此北京CBD發展前景是十分樂觀的。北京CBD地區的發展必然會帶動CBD地區以及泛CBD地區房地產市場的火爆。

　　楊先生還對CBD地區及周邊地區住宅開發提出了建議：首先，鑒於CBD地區的公寓總量已接近飽和，進一步提昇價格形成『超競爭關系』的『旗艦項目』應將重點放在設施配套和物業管理服務上；其次，CBD地區的公共交往空間不夠，公共性的文化娛樂設施不夠，應加大配套設施的完善力度及人性化公共空間的營造；最後，『泛CBD』地區有較大的土地昇值空間，目前『泛CBD』地區與CBD地區的價位差過大，因此第三、第四類工作群體將放棄少量的『便利』優勢而換取較大量的『價格』優勢，選擇在『泛CBD』地區購房或租房，『泛CBD』地區需要改善的外部條件主要是：環境質量、商業娛樂業設施、公共交通設施。