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誰會質疑北京CBD的商業前景呢?事實上,幾乎所有開發商、投資人都有這樣的共識——CBD人氣旺、消費能力強,可謂寸土寸金。於是,擠進CBD的開發商們都在商業項目上使出渾身解數,個個都拉開一副捨我其誰的架勢:我是最好的!不過,這種聲音太多了,市場倒是有了另一種期待——更豐富的業態,更精確的消費細分。
CBD商業供應激增
據介紹,自國貿二期開業以來,CBD一直沒有新增商業供應,目前其商業面積不到10萬平方米。但眼下正在加緊施工的一系列建築綜合體將迅速改變這一狀況。
國貿正南隔路相對的建外SOHO,面積相當於上海新天地的3倍,將建成有16條步行商業街、300個沿街店鋪;國貿三期北面的北京財富中心規劃建設寫字樓、酒店、公寓及會展中心,有5萬平方米商業、文化、娛樂面積;東長安街沿線,北京萬達廣場規劃總建築面積48萬平方米,融酒店、寫字樓、公寓及商業於一體;金地國際大廈由一棟國際甲級寫字樓,一棟服務式公寓和連接兩棟塔樓的三層商業裙樓組成,地上總建築面積約為12萬平方米;緊鄰CBD規劃區域、建築面積近100萬平方米的華貿中心,除寫字樓、酒店、公寓外,還有16萬平方米的購物中心;苹果社區有長約兩公裡的苹果街,總佔地面積6萬平方米;新城國際的商業街正在規劃中……
如果將這些項目中的商業面積相加,CBD區域將增加50萬平方米的商鋪。
財富中心不標榜檔次
《北京CBD商業發展規劃》(2002-2010)預測,CBD區域的消費人群約有50萬,其中,年輕時尚的商務白領約25萬到30萬,CBD常駐財富階層及涉外人士約各有5.5萬,商務旅行人群約1.7萬,文化休閑人群約1萬至2萬,觀光人群在4至8萬左右。另一個口徑的統計是,CBD的高檔商務寫字樓佔了全市總量的70%,北京白領的65%,海歸派高層經理人員的80%,跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%,外國銀行在北京的分行的90%,北京最好的十大寫字樓的全部,北京最好的十大賓館中的八家,等等。根據這樣的預測和統計,就不難理解為何CBD商業項目紛紛定位於高檔和著名品牌了。
香江國際發展有限公司營銷策劃總監潘明朗在接受記者采訪時表示,『CBD都在談高檔,但反過來想,CBD能支橕多少高檔商業項目呢?』所以,香江國際的北京財富中心並不把『高檔』兩個字掛在嘴邊,按潘明朗的話講,『我們只做最適合的。』
不過,財富中心的地段和規模以及它所聚攏的人流已經將它的檔次進行了定位。『北京財富中心是CBD核心區財富精英的消費現場,也同樣是京城白領、小資的時尚追隨之地。』所以,不標榜高檔的財富中心卻在極盡高檔之能事,它甚至肯為此放棄商業最重要的因素,『我們不追求簡單的客流量,不靠表面的「火」,而是為我們的客戶提供最適合其品位的商品和服務。』
許多項目都有著和財富中心同樣的初衷,但潘明朗的那句『CBD能支橕多少高檔商業項目』的發問卻不太容易回答。已有專家指出,商業項目的同質化為其未來發展埋下隱懮。
萬達商業特立獨行
剛剛在北京CBD亮相的萬達廣場使出了非同尋常的一招——以公眾意願民選的形式確定商業合作伙伴。候選機構20多家,全部為已經與萬達簽訂聯合發展協議的世界500強商業連鎖、亞洲超一流企業、中國行業龍頭。萬達將根據公眾意願從中選出5大合作商業機構。
民選確定商業組合就已不同一般,再看看其候選機構,更顯得萬達廣場在諸多CBD商業項目中的特立獨行。比如,沃爾瑪,不論從任何角度看,同CBD區域所彌漫的奢華氛圍似乎格格不入。但業內專家卻如此評論,這可能正是大連萬達的過人之處。
萬達廣場自己的解釋是,盡管CBD集中了相當的高端消費人群,但CBD3.99平方公裡的市場還是需要進一步細分的。萬達廣場就是要在業態及提供的商品與服務上,進一步豐富CBD商業。而萬達廣場更深一步的考慮是,通過沃爾瑪進駐帶動整個項目價值提昇,為投資人提供更大的價值昇值空間。
盡管萬達請北京人為其出謀劃策,但熟悉這家大連地產商的人很清楚,萬達獨特『訂單地產』模式已在全國遍地開花。早在2000年,萬達商業地產開發公司就已經和8家跨國連鎖企業簽訂了聯合發展協議。這8家公司中,除了沃爾瑪和家樂福是統一業態外,其他均是不同的業態。有超市,有百貨,還有賣家具和裝飾材料的。在簽訂聯合發展協議後,萬達和合作伙伴共同排定目標城市,在獲得進駐公司的訂單後,由萬達負責選地皮,進行有計劃的買地開發。這一模式在去年進入實質運作階段。
眼下,萬達商業廣場項目遍及上海、南京、天津、沈陽、青島、濟南、西安、長沙、成都等大中城市黃金地段。萬達提供給北京人的那份候選名單可以說是各地商業組合的一份精選。
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