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二手商品房有望成主角
綜合北京大學不動產研究所、北京市國土資源和房屋管理局市場二處有關負責人以及專業經紀公司的分析得出如下七大原因:
-商品房銷售數量超過8000萬
首先,從1993年至今的10年中,已售商品房已經達到了一定數量,形成了再交易的基本條件。北京最早富起來的一批人幾乎都在90年代初期和中期就購買了商品房。1998年以後,隨著福利分房的壽終正寢,北京跨入了真正的住宅商品化年代,商品房開發遍地開花,加上住房按揭和公積金政策的推行,越來越多的工薪階層也加入買房大軍。據不完全統計,從1993年到2002年,北京商品房住宅銷售面積達8000萬平方米。
-後來者居上提高昇級換代需求
越來越多的新項目,新的住宅產品出現在市場上,這些『後期樓盤』無論從社區環境還是住宅設計、配套設施或是物業管理等方面都是北京市早期的商品房項目不能比的;其次早期的樓盤所處的位置一般都交通擁堵,密度高,人口雜,已經越來越不適合居住,去年開始出現了很多有錢人『逃離』方莊、望京、亞運村的現象。這些原因加速了早期的購房人昇級換代的速度。
很多房屋經紀公司和開發商也看准了這部分買房人,有針對性地推出促銷活動,如通用時代和華潤翡翠城推出的『以舊買新』等新的銷售舉措。
-『買錯房的人』要賣舊買新重新選擇
家住通州武夷花園的餘女士准備把1999年購買的武夷花園一期一套三居室賣掉,而在東四環沿線重新買套適合自己家居住的房。『買房和感冒一樣,可以傳染,當年因為很多同事都在通州買了房,就根本沒有考慮自己家是否適合在通州居住就買了武夷花園。4年的時間,孩子的上學問題,老人的就醫問題,以及每天在路上奔波的時間等等都已經讓我們不堪重負了。賣掉舊房,買一處生活、上學、上班都方便的房子,哪怕面積小一點,環境差一點,不求最好,但求最適合的房子,已經成了我們家的頭等大事。』像餘女士這樣當年因不懂買房而『買錯房』,如今要賣舊買新、重新選擇的買房人佔了二手商品房交易中的不小比例。
-轉按揭使『貸款期間的商品房』輕松上市交易
去年,隨著北京市工商銀行推出轉按揭業務,北京市建設銀行也相繼推出了住房轉按揭業務,轉按揭的實行解決了很多買房人『賣舊買新』的難題,使二手商品房供應量迅速增大。
-回報收益不穩定,投資客退出市場
隨著北京市商品房供應量的放大,北京市住宅租賃市場一直不穩定,包括CBD、中關村等熱點區域在內的部分區域甚至出現了租賃市場租金下滑的態勢。這使很多原本想買房投資的人趕緊『出手』,賣掉手中的商品房。
-交易手續簡化,稅費低,中介服務到位,使二手商品房交易量上昇
與前幾年相比,北京市房屋買賣手續已經越來越簡化,買房不再是一件特別麻煩的事兒;交易成本———契稅、中介服務費也一降再降,如契稅由最早購房款的4%降到目前的1.5%;中介服務也越來越到位,如鏈家·寶業、我愛我家都推出了轉按揭服務,提供的房源信息也很全面。
-居住觀念發生轉變,住房不再『從一而終』
與前幾年不同的是,很多買房人或准買房人的居住觀念已經發生了變化,住房梯級消費觀念已經形成。在團結湖附近花了5200元/平方米買了一套1995年建成的二手商品房的周先生說:『二手商品房相對已購公房而言還是新房,戶型設計不是太落伍,而且還能省筆裝修費,離單位又近,先買了住下再說;等將來收入提高了,再換新房。』無論是買房人還是賣房人,抱著周先生這種『先解決目前的需要,再根據自身條件一步一步換好房』想法的人越來越多。
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