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今年的房地產市場環境對地產商來說可謂變數紛雜。非典危機之後又是央行的121新政系列,當局者可謂是見仁見智,各自根據自己的利益提出對新政的不同看法。在此,我們想對這段時間以來的房地產市場環境和相應的政策變化做一總結分析,並努力對未來的地產企業成長和發展機會作出理性預測,以期給予地產企業經營者正確的決策參考。我們首先回顧新政帶來的房地產市場環境的變化,再嘗試就未來可能的發展趨勢為地產企業提供應對方案。
一、新政帶來的動蕩和地產商的對策
在非典造成的市場危機之後,中國人民銀行6月13日發布了有關緊縮房貸的新規定(《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》),業內人士稱為『央行一二一文』。新政策在七個方面對流入地產的資金進行了限制,有三條規定對開發商予以較大限制:首先,開發商申請貸款時其自有資金不低於開發項目總投資的30%,那些靠東湊西借自籌資金或者是臨時從銀行拆借資金的小開發商將被拒之門外;其次,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款,限制了開發商利用個人按揭的資金進行滾動開發;第三,人民銀行規定要嚴格防止建築施工企業為開發商墊資,這將制止當前房地產市場存在的這一普遍現象,進一步切斷開發商的資金流。這些限制讓地產商們叫苦不迭。其中最要命的是限制對開發商流動資金的貸款和對施工企業的貸款,後者主要用於為開發商墊資。而有業內人士說這兩項佔到開發商全部開發金額的54%左右。
實際上,央行的政策只是對違規操作的行為進行更為嚴格的限制。正如前文所言的『對流動資金的貸款和墊資的限制』纔是核心。流動資金的貸款是開發商對於央行早幾年下達的『四證齊全纔能發放開發貸款』的規定的『對策』,因為從銀行貸出流動資金只需要一個『土地轉讓合同』即可。也就是說當銀行用『四證齊全』限制了『開發貸款』的同時,『流動資金』大模大樣地從同一個地方出來充當了『開發貸款』的角色。也就是說一家規規矩矩辦了四證的房地產企業並不會受到新政的打壓。
面對121文件帶來的問題,在海南博鰲金海岸大酒店舉行了『博鰲二十一世紀房地產論壇』,主題為『金融緊縮下的中國房地產』。來自全國各地的300多名房地產業界精英匯聚一堂共同探討中國房地產的發展和未來走向面對新形勢。作為121文件的延續,中國人民銀行8月23日宣布了一項重要決定:經國務院批准,從2003年9月21日起,國有獨資商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、農村商業銀行(農村合作銀行)、中國農業發展銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、有關外資金融機構等存款准備金率提高1個百分點,即存款准備金率由現行的6%調高至7%(農村信用社和城市信用社仍執行現行6%的存款准備金)。可見信貸環境更緊張了,現在大家共同關心的是,面對這種環境變化,地產商該如何應對呢?
很顯然,新政對大多數企業來說帶來的問題是嚴重的。人們還是對政府在沒有為地產業提供更多融資渠道的時候,突然收緊信貸而感到苦惱,但他們並沒有消極等待政策轉機或一味的埋怨,企業自己卻已經在悄然行動,作出自己的應對方案,還有一部分人開始調整自己的市場定位和經營策略:
融資對策:多樣化
國有商業銀行貸款難度的加大促使房地產商開始積極尋求其它的融資渠道。
1、信托資金。首先是信托資金大舉進入房地產業。其中天津信托已經在7月份為順馳集團推出了『藍調街區』項目集合信托計劃。8月7日又和順弛集團等組成聯合體以17.5億元中標天津奧林匹克配套區項目。南京國信地產開發公司通過信托項目向社會融資1億元,用於秦淮河綠洲項目及其他房地產項目的開發建設,信托期限為2年。該公司聲稱自己並不缺資金,但他們提到『萬一央行的房貸政策影響到自己呢,所以現在我們就通過信托的方式提前拓寬自己的融資渠道,算是為今後多鋪一條路吧』。據了解,目前房地產商欲通過信托計劃向社會融資的不在少數,一些信托公司也正在進行項目的審核和篩選。
2、國外基金。以『告別空調暖氣時代』為口號在京城紅極一時的鋒尚走的是高檔路線。據了解,其准備明年施工的兩個項目是公寓和TOWNHOUSE,同樣屬於高檔樓盤。在談到融資有可能遇到央行新政的限制時,其總經理張在東表示,已經有國外基金向其伸出橄欖枝,只要是好項目,就提供絕對的資金支持。他還說,大批國外基金對中國市場虎視眈眈,都准備擇機進入。而房地產業商會會長聶梅生也透露說,為了滿足一些中小房地產商的需要,由商會參與的港資房地產基金精銳基金將提前在9月份推出。
3、『貼息委托貸款』。北京房地產開發商為繞過央行『商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款』的規定,頗有創意的推出了『貼息委托貸款』。北京今典集團出資2億元,委托北京市商業銀行,以『貼息委托貸款』的方式向該公司尚未封頂的苹果社區的購房者發放貸款。這樣,苹果社區即使沒有拿到銷售許可證,購房者也可以做按揭。在這個過程中,房地產商並沒有什麼損失,2億元資金交給銀行指定用於購買自己的住宅,一旦購房者得到貸款,錢就又回到了開發商的手中,同時購房者還交付720%的首付款。這種變直接融資為間接融資的做法,對加快金融投資工具的多元化和多樣性作出了一種嘗試,得到了業界的一致稱贊,被評論為『對金融市場和房地產市場都具有重大意義』。
4、信托貸款。據悉,近期已經有銀行和信托投資公司聯合,前期先由信托投資公司向開發商提供信托貸款,等開發商達到央行規定的信貸標准,再由銀行提供貸款。
5、股權融資等其他渠道。另外地產企業還利用股權參與、發行債券、地產基金等形式增加融資渠道。對於股權融資方式一可以是合資,二可以是上市。但以前因為利用銀行信貸的成本要低於合資成本,開發商情願選擇信貸。而在利用資本市場方面,目前近3萬多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為130多家(境內外上市、買殼及改變業務方向),僅佔0.4%。華遠房地產公司董事長任志強撰文說,從開發企業的資本融資看,用股權進行融資的情況極差。對於很多不具備銀行融資和資本市場融資條件的房企和資金實力差的中小項目公司來說,最便捷和可操作的股權融資方式就是以合資形式成立項目公司。雙方根據項目所需資金,特別是啟動資金的缺口按比例投資,實現銷售後,利潤同樣按比例分紅。分析人士說,股權融資不像銀行融資,盡管有利息和還款期,但銀行畢竟只是外部監督,不介入企業的內部管理。股權融資的雙方不僅要根據投資的比例分紅,還要分權,除了以股東會、董事會名義共同決策外,也要派管理人員。
央行在第二季度貨幣政策執行報告裡表示,要增加債券市場的供應,運用金融工程和現代信息技術,實現信貸資產證券化。還要大力發展公司債、項目債市場。
資產經營對策:賣地
一部分確定自己無資金實力進行後續開發的企業或項目開始尋求買主。據華遠總裁任志強稱,目前已收到將近20個項目希望賣地的信息。但是,他認為發出信息者通過中間人這一環節更多的是為了詢價和了解市場行情。他列出華遠並購土地的三個條件:一、前期手續具備法律效力。具休說,要有兩個半的權證:建築規劃許可證、建築工程許可證、經政府主管部門批准的土地出讓合同(半個證);二、定位合理,即該項目規劃符合市場需求;三、土地價格和資質合適。對於在這個市場上老資格的開發商華遠來講,斷了銀行財源的新政似乎不會對其有什麼大的影響。據任志強介紹:『若華遠需要,可以向股東京泰、首創陽光貸款。另外,信托也是我們可以利用的一個渠道。比如我們的商業建築項目,可以把其租約證券化,讓基金公司發售。』對於施工企業墊資的問題,任志強說:華遠會采取國際上通行的做法,為施工企業掏錢請第三方擔保從銀行獲得貸款。任志強此時倒顯得不慌不忙。但是,也正是他率先向新政開炮,其『新政是仇富』的言論被媒體四處轉載。在這次采訪中,他特意指出媒體對他的『仇富』理解有誤。他說:『我說的「仇富」,不是仇視富人,而是央行提高了購買第二套住宅的門檻,是對「從窮變富」的阻攔,我想用舊房換新房,但要比其他買第一套新房子的人付出更多,這是為什麼?從這個意義上,開發商更著急的是「消費貸款」被阻攔了,我並沒有說央行對「開發貸款」的收緊沒有道理,大方向是對的,但著重查的應是違規貸款,而不是一刀切。』這番言論比此前他在一次公開會議中的言論理性許多。
另外一部分人在准備貢獻出一定的利潤空間換取新的資金來源。『在新政策之後整個地產行業將進入重組和兼並的時代。這種重組和兼並更大程度上是利用外部資本,因為所有的開發商資金流狀況都不好,必須借助外部力量。』北京金茂潤葉投資顧問有限公司董事朱凌波說。他認為這種重組和兼並關鍵在於改變觀念。因為長期以來地產企業一直是暗箱操作,而且開發商在合作時最關心的不是資本收益而是權力大小。所以新政之後的合作首先要做到透明化,對資本的引入和回報都應有理性的了解和分析。外來資本的引入必然需要股東主義,作為投資人需要保證資金的安全,對開發商的管理模式、管理團隊和贏利模式都要參與管理。『開發商首先要調整好觀念和心態纔能去吸引外部資本』他說。泰躍集團項目研究人員季滿如則認為房地產業自身就有許多充裕的資金,『實際上北京有三分之二的開發商拿著錢沒有項目做。因此只要手裡有項目尋找合作的機會很多,比如一個開發商開發2公頃土地,已經投入5000萬完成基礎建設,新政策出臺後斷了下一步工程款的來路。這時候完全可以再找一個開發商來合作,讓他再投入5000萬,項目完成後五五分賬。我想這樣的項目會有很多人願意去投入,因為市場需求還是很大的,只要正常完成就能賺錢。』對他而言,合作無非是一個人的利潤兩個人分,降低投資回報率而已。
無論即將到來的地產界重組與合作是怎樣的,可以預見的是會有大規模地產公司出現的可能,這對於現今的地產市場狀況來講,未嘗不是件好事。據JP摩根估計,2002年在中國的4個主要城市中,居前10位的房地產發展商在當地市場的佔有率僅為16%。這種分散的狀況在某種情況下直接導致了低級的重復開發和資源浪費。
市場營銷策略:市場決定項目
太合地產在接到新政通知後所做的一件事就是審視自己還未開盤的項目,因為必須要從市場出發來考慮項目定位,只有這樣纔能提高產品銷售速度,速度越快資金回籠也就越快,減少資金佔壓。總經理李長山說:『依靠誰都不如依靠購房資金,它最直接而可靠』。要做到這一點必須依靠提高產品品質,提高性價比,而且還要保持價格的穩定以提高消費者購房速度。『我們會放緩土地儲備的步伐,加快工程進度。』北京豐中房地產公司總經理王志明對記者說。他坦言央行的121文件對公司的經營計劃、融資計劃、土地儲備等多方面都有一定的影響,但表示房地產業仍然是公司發展的重點,『下半年我們將全面啟動一個低密度高尚項目。』
投資策略:穩中求變
面對動蕩,一部分企業比較平靜,因為他們已經把准備工作做到了前頭。前文所提到的那間不願透露姓名的公司就一直致力於研究如何將企業發展保持在一個合適的節奏上,它不會盲目擴張,也不會玩『以少博多』的游戲。『錢並不是最重要的問題。』中體奧林匹克花園管理公司總裁郭均說。他認為關鍵是提高企業的管理能力和經營能力。他認為在每一次銀根收縮的時候,出最大問題的不是那些沒有錢的企業,而是那些有大量資產卻沒有良好管理的公司,或者說沒有創造能力的公司。對房地產公司來說,主要有三方面的資源,一方面是資金,一方面是土地,一方面是管理。良好的管理對房地產公司的發展非常重要。也正如萬通的馮侖所言:環境惡劣的時候,就是考驗企業生存能力的時候。對他而言此次政策給房地產業造成的影響沒有想象中的嚴重,不會出現房地產市場垮掉的情況。因為『真正讓企業破產的是需求沒有了,有需求支橕的市場就不會垮』。對於突來的波動,馮侖聲稱萬通幾乎沒有受到什麼影響,因為他們一直在研究企業的反周期生存。他說:『我們在繁榮的時候賣房子,而在蕭條的時候我們就買土地。在繁榮的時候我們不會買城區的地,因為這時候的地是最貴的。』
不管怎樣,所有跡象都表明中國市場還有對房屋的巨大需求,新政對房地產業的信貸緊縮更多的是一次調整,而不是打壓。在許多企業倒下的時候,也是許多新的生命成長的時候,只是也許高品質和買得起纔是最為關鍵和健康的長勝策略。但是,在企業自己尋求出路的時候,我們也期望政府給予更多的關注。
二、新政之後的我國房地產業發展趨勢分析
從兩個多月的實際執行情況來看,央行121號文件對房地產業的影響已經非常明顯。一方面各商業銀行開始嚴格按照規定發放房地產貸款,一方面房地產業的整合,融資渠道的多元化已經開始。『這已經達到央行的目的。』一位房地產界資深人士分析說,『其實央行也並不願意把房地產業「一巴掌拍死」,房地產信貸是非常好的業務,商業銀行都要靠它生存和賺錢。只不過,過去房地產信貸存在的問題確實太多,需要整治規范一下,這個方向很對,有利於它以後的持續發展,業界經過一時間的冷靜之後在這方面基本上已經達成了共識。』總結新政影響和經營環境的變化,我們認為我國房地產業發展趨勢是:
1、房價大趨勢:變數多多
一方面,控制高檔房的投資行為可以理解為適當控制需求,減少需求有利於促使房價下跌,在政策的引導下,中低價房供應比例將上昇,使平均房價重心下移。與此同時,一些資金實力不濟的開發商為急於套現,防止資金鏈條斷裂,不排除他們主動將房價下調以快速出售。但另一方面,因為人民銀行收縮銀根,開發商資金佔用時間過長,導致開發成本加大,這很有可能分攤到房價上,從而轉嫁給購房者。此外,因為沒有資金支持的大量項目將緩建或不建,現房的供應量減少,導致需大於求,造成現房價格的攀昇,這也會使房價上揚。房價最終是昇還是降,要看具體作用的結果和具體樓盤的實際情況。
2、產業空間發展趨勢:外圍化和城市空心化
萬科集團董事長王石認為,今後住宅類物業的開發重點將向城市外圍轉移,這種趨勢將會在近期表現得更加明顯。同時,一批較大型樓盤將由實力雄厚的開發商推出,小型樓盤佔絕大多數份額的局面將迅速改變,眾多房地產大鱷將拉開架勢,搶佔規模化生存空間。城市空心化是一種必然趨勢。城鄉結合部大型物業開發不斷增加,規模不斷擴大,將培育大型物業的規模化優勢,而且城鄉結合部價格穩定,住宅的產品素質對普通收入階層有較大的吸引力。與此同時,這種發展趨勢將對市中心物業造成巨大壓力,消費者將因此獲得更多價低質高的住宅產品。
3、住宅生產方式的變革趨勢:產業化
在我國,住宅產業化即要形成住宅建設的工業化、標准化體系,在能源、材料、土地資源等方面的消耗接近國際標准,運用新技術、新材料、新工藝、廣泛采用節能成套技術降低建築成本,用信息化、工業化、和集約化改造住宅產業,提高住宅建設的工業化水平和信息化水平,只有這樣,住宅產業纔能起到推動中國經濟持續發展的作用,並使消費者獲得品質更高的住宅產品。
4、房地產消費趨勢:中產階層化
不享有政治、經濟和文化特權的白領、藍領、自由職業者、中小工商業主是現在和未來住宅市場的主流消費群體。這是地產商值得考慮的一個經營目標選擇點。
關於部分社會保障性質的經濟適用房消費方面,據悉,國家可能會大幅度縮小經濟適用住房的供應范圍,將購買對象從原來的中低收入家庭限定為低收入家庭或中等偏低收入家庭。
5、地產整體發展趨勢:上昇階段
目前國內房地產市場前景不錯,按照住房發展的一般規律,在城市人均GDP由目前1300美元左右上昇到8000美元、人均住房面積達到30-35平方米之前這一發展階段,房地產業都會保持穩定增長的態勢,其中,城市房地產是一個有潛力的市場,將持續發展20-30年,不過,我國房地產業發展還很不成熟,面臨的風險也很大。
從以上各種分析可以看出,市場是千變萬化的,但房地產業的根本是產品,根據市場的走勢來定位產品是最重要的。我們期望,同時也相信地產商能夠及時作出符合發展趨勢的正確決策。
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