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10月13日,興業銀行開始代售榮豐2008財產信托優先受益權計劃;10月16日,預期收益率高達6%的世紀星城項目信托也在興業銀行開始了認購繳款期。在此之前,三環新城、太陽星城、車公莊危改小區都紛紛推出周期不等的信托計劃。在銀行收緊銀根的情況下,通過信托方式籌得資金,成了開發商們的融資新渠道。
信托計劃紛紛出爐
由於銀行貸款業務的收緊,開發商們開始紛紛尋找新的『錢途』,信托成了眾開發商中意的融資方式,據不完全統計,僅今年第二季度,就有30家信托公司發行了54個集合資金信托品種,其中房地產信托項目16個,幾乎佔到信托產品總數的1/3,十分引人注目。在北京,1億元的車公莊危改小區信托計劃,1.6億元的三環新城經濟適用房信托計劃,5億元的太陽星城信托計劃、1.8億元的榮豐2008信托計劃、2億元的世紀星城信托計劃紛紛出爐。
著名金融專家、重慶國信總裁助理孫飛博士介紹說,所謂房產信托,就是信托投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信托計劃籌集資金,用於房地產開發項目,為委托人獲取一定的收益。在國外,房地產金融市場十分發達,房地產企業可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發行債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資。一方面融資渠道多樣;另一方面,社會金融風險較低。對於我國房地產企業來說,資本市場的供給不足是暫時的,是由於我國金融改革滯後導致的制度上的供給問題,會隨著金融市場的逐步開放,得到解決。
收益可觀引來追捧
一般房地產信托計劃的預期收益率都在4%-5%之間,而10月16日開始在興業銀行北京各網點銷售的世紀星城信托計劃預期收益率達到了6%,這一收益高於一般信托產品2個百分點。
以認購期為10月16日至11月3日的世紀星城信托計劃為例,認購起點60萬元,在銀行活期存款兩年收益為600000×1.98%×2=23760元,繳納利息稅後為23760-(23760×20%)=19008元,購買該信托收益為600000×6%×2=72000元。再以榮豐信托計劃為例,最低購買額為5萬元,銀行存款收益為(稅後)1584元,購買該信托計劃收益率4.8%,收益為4800元。可觀的收益率吸引了眾多中小投資者,世紀星城第一天的認購額就達到了2000多萬元。
高收益與風險並存
統計顯示,到8月份,本市城鄉居民儲蓄存款就已突破5000億元;而前三季度,我市城鎮居民人均可支配收入達到10388.2元,這些數據表明北京很多家庭具備投資的能力。銀行利率的降低、股市的低迷以及房地產信托初涉市場相對優惠的條件,也促成了一些中小投資者轉投信托。
但是信托畢竟不同於銀行儲蓄,雖然預期收益率較高,但預期的收益完全取決於市場變化,如果發生風險,收益率會降低,同時也有部分或全部喪失本金的可能。因此,投資者必須冷靜對待信托的高回報率和高風險。
太陽星城的銷售負責人胡琳認為,房地產信托投資風險相對較小,但是也不可忽視。投資者應具備一定專業知識,在選擇信托時也應注意考察該房地產項目的實力和前景。中煤信托的高層人士表示,信托投資機構在選擇項目的時候,都非常慎重。今年北京市場銷售的幾筆房地產信托產品選擇的項目本身品質都比較好,它們在法律上具有財產獨立性,擁有超支資產做保證並且有擔保單位,因此風險相對較低。
開闢新的融資渠道
一位開發商對記者表示,通過信托計劃融資進行開發的房地產公司一般自有資金不夠,而項目未能達到銀行貸款條件,一旦獲得信托計劃,待項目啟動後達到銀行貸款的條件時,開發商就會把信托貸款還了,而改用銀行貸款資金來進行項目建設。
對於開發商來講,采用信托方式要付出的成本與銀行貸款差不多。據世紀星城開發商北京福建順華房地產開發有限公司副總經理徐長崎介紹,一般的銀行貸款利率也在5%左右,但是121號文件對開發商貸款做出新的規定:商業銀行發放的房地產貸款,嚴禁跨地區使用;並且要等到開發商取得了『四證』銀行纔能放款,而信托計劃就沒有這樣的限制。徐總表示,要是開發商一期一期進行滾動開發,資金周轉沒問題,但是項目一期的業主就會長時間生活在工地中,世紀星城的發展計劃是整體規劃開發,因而選擇了成本高一些的房地產信托方式。另一方面,過去的融資方式確實比較單一,榮豐2008和三環新城的開發商都不約而同地表示,選擇信托是要開闢新的融資渠道,為今後的發展打下良好的信用基礎。
而世紀星城開發商徐總則表示,貸款、信托還有基金等眾多方式以後都可以考慮,都是開發商可以融資的渠道,要盡早把路鋪好,等到需要的時候任選一條最好走的。
著名金融專家孫飛博士介紹說,信托參與房地產的方式很多。比如,可以為房地產信托設立資金信托,以貸款的模式介入房地產;也可以用股權投資信托;還有房地產資產證券化模式。信托投資公司可以根據企業的情況和需求,靈活設計和運作信托計劃,這都給信托參與房地產投資提供了廣闊的施展空間。
房地產增速放緩
盡管央行有關人士一再表示,121號文件不是對房地產政策的收縮,但其對全國房地產市場帶來的影響卻正在顯現出來。國家統計局9月18日公布的全國房地產開發景氣指數結果表明,8月份國房景氣指數為106.89,比7月份下降0.38點,在連續2個月攀昇之後出現小幅回落,資金來源分類指數和房地產開發投資分類指數均呈下降之勢。
北京市統計局10月10日公布的最新數據也顯示,北京的房地產市場出現了多年未見的反常跡象。1-3季度,本市共完成房地產投資723.8億元,增長18.1%,增幅比上半年提高1.6個百分點。房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重的55.1%,對全市投資增長的貢獻率為50.2%。而同期,全市共完成固定資產投資1314.4億元,比上年同期增長20.2%,增幅比上半年提高5個百分點。
市統計局新聞發言人於秀琴告訴記者,這是近年來本市房地產投資增長首次慢於全市平均增速,她表示這主要是121號文件發揮了作用,不僅是房地產投資,各行房地產貸款餘額也出現了增速減慢的趨勢。於秀琴認為,四季度這種增速下降的現象還會持續。本報記者陳靜
121號文件
121號文件是指今年6月央行發布的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,其核心內容是:房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的30%;商業銀行發放的房地產貸款,嚴禁跨地區使用;商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款;對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,額度不得超過所購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年;承建房地產建設項目的施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備,嚴格防止施工企業使用銀行貸款墊資開發項目。
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