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住房抵押貸款證券化始於20世紀60年代末的美國,如今已擴展到世界上許多國家和地區,它是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。據有關報道,1998年,中國人民銀行牽頭組織了『住宅抵押貸款證券化研究』。去年末,我國發放貸款最多的兩家銀行——建設銀行和工商銀行已連續三次向人民銀行提交各自的證券化方案。
房貸證券化分散金融風險
我們知道,一個完整的住房抵押貸款市場體系包括一級市場和二級市場,一級市場即按揭貸款市場;二級市場即住房抵押債權轉讓市場,是指銀行以住房抵押為擔保,發行抵押貸款證券的市場。隨著房貸規模的日益膨脹,作為21世紀全球金融結構調整及金融工具創新的最重要的內容之一,在我國盡早實施房貸證券化,加快建設住房抵押貸款二級市場已勢在必行。
住房貸款改變了商業銀行傳統的經營模式,也是中國銀行業的優質資產之一,住房抵押貸款證券化將成為我國金融創新的一個新亮點,投資者承擔的風險較小。而收益的利率又通常高於國債利率,因此,被業界人士認為完全可以成為中國投資者的新投資手段。它在一定程度上改善了我國金融市場結構及融資結構單一的問題。
國務院已明確提出房地產業已成為國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點之一,有專家分析,我國要實現人均居住面積8平方米的目標,還需要投資2000——3000億元,目前僅靠公積金、住房基金的積累遠不能滿足需要,大多數開發企業也不具備雄厚的開發資本,多年來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產資金瓶頸凸顯,同時,購房者因資金短缺難以貸到所需資金而推遲購房意願,必然導致商品房空置率居高不下,大量資金無法盤活,房地產商被深度套牢,最終導致金融風險難以化解。
投資者偏向於中長期投資,更願意接受具有合理價格的和投資價值的住房抵押貸款證券,那些被投資者看好的房地產項目更易獲得銀行貸款的支持,從而相當於在一級市場上建立了一個有效的篩選機制,對消除房地產投機行為,培育高效、公平、價格合理的房地產市場起到了積極的作用。
求解房貸證券化四大問題
購買銀行債券的中介機構———證券化公司以什麼形式出現,目前我國關於住房抵押貸款證券化的法律、法規缺位,在現行的《證券法》的相關條款中,尚未對資產證券化應用於房地產融資作出規定和描述;獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關鍵。目前,我國還沒有完整意義上的個人信用制度,缺乏有影響力的獨立資產評估機構和完整的信用擔保體系;作為實施住房抵押貸款的重要組成部分,全國性的銀行交易網絡還沒有形成。我國銀行內部的資源和網絡還未形成有效共享。住房抵押貸款證券化作為一種獨特的融資方式,市場缺乏大機構投資者也是一大障礙;對於國內房地產市場存在的泡沫,對於這個產業存在的種種『黑洞』,如土地轉讓的『暗箱操作』和體制缺陷等,尤其是要防止地方政府和金融機構帶有某種『圈錢』的傾向,為了追求貸款的數量,當高風險的貸款通過包裝上市後,如果貸款者不能償還本息,一個債務鏈條出現問題,就可能引起大規模地支付危機。
積極推動相關城市試點
不宜『廣而推之』並不是不要推進,在深圳、上海等金融業較為發達、信用基礎較好的且各種抵押貸款有一定規模的城市,已具備試點條件。可以借鑒西方發達國家的成功實力,並結合我國的實際情況制定出適合我國實際情況並有利於抵押貸款二級市場發展的法律、法規,同時,進一步完善我國的中介體系,建議由國家指定綜合管理部門統一管理,合理安排機構設置,如專門的證券化擔保機構,房地產資信調查機構,我國推進住房抵押貸款證券化十分緊迫。
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