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伴隨著個人住房貸款需求的不斷上昇,大量期限長、流動性差的住房貸款資金的出現,給商業銀行資產負債管理埋下風險『地雷?。2月21日,中國人民銀行發布《2002年中國貨幣政策執行報告》,首次在報告中提出『積極推進住房貸款證券化』。這似乎顯示,在我國探索近10年的住房貸款證券化,正向我們走來。
試點舉步維艱
早在1992年海南推出『地產投資券』以來,我國住房貸款證券化一直行走在政策的邊緣。進入20世紀90年代中後期,住房貸款證券化的呼聲也越來越高。
1999年初,由深圳平安保險公司倡導,深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和聯合證券組成研究小組,並提出住房貸款證券化試點方案。
據知情人士透露,2000年9月、10月間,中國建設銀行、中國工商銀行被央行正式批准為住房貸款證券化試點單位。截至2002年12月份,兩家銀行已連續3次向央行及國務院上報住房貸款證券化試點方案。該方案的核心是,拿出部分優質住房貸款資金作為統一的『抵押庫』,再以銀行的名義向社會發售住房金融債券。住房金融債券的認購人第一步是機構投資者,然後逐步向社會公眾開放。
其實,央行對推進住房貸款證券化的態度很鮮明,認為是啟動我國房地產市場的突破點。對兩家銀行的抵押債券模式(即表內融資)表示認同,並考慮今年上半年,由兩家銀行率先在京滬兩地推行住房貸款證券化業務。
健全法制環境
有關專家指出,住房貸款證券化似乎又還原至可行性分析論證階段;推行這種全新融資行為的關鍵是完善國內金融基礎環境。
住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要借助的相關法律有《破產法》和《信托法》,由於這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。例如,《信托法》規定銀行不能從事信托經營行為;然而,在住房貸款證券化過程中,相關當事人與銀行利用契約來完成相應信托功能是必不可少的。因此,現有法律體系無疑是實施住房貸款證券化的阻礙。時下當務之急是著手構築資產證券化所需要的法律框架,並研究制定相關法律法規,彌補證券監管體制的缺陷及解決相關操作過程中存在的種種困難。同時,結合資產證券化的特性,在我國現行會計和稅收法制的基礎上,制定具體的適用制度,確保住房貸款證券化在規范化、法制化的良性軌道上順利實施。
構建信用評估體系
獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。由於住房貸款證券化會以打包形式進行,且標的比較大,也可能把不同地域的房屋組合在一起。因此,在缺乏有影響力的獨立資產評估機構的情況下,對地價、地面建築質地的評估顯然有一定的技術難度。同時,我國也缺乏對個人償債能力的評估機構,為銀行在開展住房貸款業務過程中埋下風險『地雷?。因此,當前亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設,規范信用評估行為,完善資產評估及個人信用認證的標准體系,從而提高國內信用評估機構的素質和水平,最終防范金融風險。
完善金融交易網絡
作為資產證券化的重要組成部分,全國性的銀行交易網絡有待形成。由於我國銀行內部的資源和網絡還未形成有效共享系統,即便在同一間銀行內部,異地交易結算時間冗長。住房貸款證券化正式面世後,很有可能在多家銀行之間同時交易。保障交易網絡形成互聯互通,是推行該業務的先決條件。因此,完善金融基礎設施迫在眉睫!
住房貸款證券化是一項技術性、專業性和綜合性極強的新型融資方式,它涉及專業領域包括金融、證券、法律、信托、地產、評估、保險等多方面,需要一大批既有理論基礎知識,又有實踐操作經驗的復合型人纔。從而在短時間內造就一支強大的專業人纔隊伍。
打開另類通道
等待完全放開住房貸款證券化業務,似乎還需要一個過程。於是,一些先知先覺者開始在現有法律允許范圍內推行『准住房貸款證券化方案』。
據中國建設銀行相關人士指出,建行准備在沒有相關法律規范的背景下,推出可行的住房貸款證券化方案。向央行呈報的試點方案核心是在建行內部搞一個『殼』(即SPV),將建行優質的可證券化的住房貸款資產撥進這個特殊的SPV中。這位人士強調,資產證券化過程是將可證券化資產轉移到特殊目的載體(即SPV)中。國外對SPV有專門法律進行規范;而我國《公司法》、《擔保法》都沒有對SPV進行規范的條款。建行搞這個內部的SPV,其實是想在現有法律環境下推出住房貸款證券化業務。
另外,中國建設銀行落子上海,在2002年3月與澳大利亞麥格理銀行集團合資成立中國首家房貸服務公司———麥格理管理諮詢(上海)有限公司。
分析人士認為,外資金融機構對中國住房貸款市場早已虎視眈眈,意欲在住房貸款證券化領域有所作為。而目前中國金融機構13.3萬億元信貸消費中,住房貸款僅有10%,如此大的資產規模已經足以具備實施資產證券化的條件。
麥格理管理諮詢(上海)有限公司負責市場拓展的總經理周九洲表示,麥格理看中的是中國建設銀行在國內住房貸款市場的『領頭羊?地位及率先試點住房貸款證券化的先兆。在將來中國政策許可范圍內,確保麥格理銀行在中國住房貸款證券化過程中的『領頭羊』地位。
值得提及的是國內金融機構試水住房貸款證券化『第一單』。2002年9月12日,由重慶新華信托與深圳商業銀行合作開發住房貸款資金信托計劃在深圳推出。這應該算是新近問世的第七個資金信托產品,也是解禁後信托業與銀行的首度親密接觸。
據新華信托方面透露,這份住房貸款資金信托計劃的基本結構是,新華信托通過設立信托計劃的辦法,募集投資者資金,用於購買深圳商業銀行的住房貸款債權;投資者可獲取住房貸款債權的利息收益和其他收益。該信托計劃推出僅5天時間,就已經預售1個億,包括北京商業銀行、南京商業銀行等金融機構近期向新華信托表達了合作意願。雖然經濟上的收益僅有0.75%的管理費,但是新華信托更看重信托業重出江湖的信譽再造及未來收益。
深圳商業銀行有關人士表示,這一住房貸款資金信托計劃,可視為兩家機構拋出的『試金石』。
據權威人士分析,中國住房貸款證券化『第一單』的面世,意味著這種新型融資方式在中國的開始。而此前民生銀行獲得國內首家開辦信貸資產轉讓的業務資格,並於近期在上海開展這項業務,似乎顯示中國建設銀行及中國工商銀行證券化方案被打回後,資產證券化的冰凍局面又開始有所松動。
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