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住房抵押貸款證券化的目的,是要將住房抵押貸款中的風險和利益分散到證券市場。傳統的住房抵押貸款由於沒有二級市場,其風險都集中在了銀行身上。基於此,許多西方發達國家開始推行住房抵押貸款證券化。而一項制度的創新和施行,必然會給社會不同的利益主體帶來不同的成本和收益,從而也決定了各利益主體對該制度的支持和接受程度。
商業銀行在觀望
住房抵押貸款證券化的直接受益者是商業銀行。一般而言,住房抵押貸款時間都較長,商業銀行在提供貸款時就存在著短期資金來源與長期貸放的矛盾,易陷入資金周轉不暢的局面。將風險分散到證券市場,首先降低了商業銀行貸款損失的不確定性,提高了安全性;其次,資金的及時回收,加速了資金的流動率,增加了資金的獲利機會值;再者,住房抵押貸款證券化也為商業銀行提供了更多獲得收入的途徑,如利用收取本息與轉交托管人的時間差獲得浮利收入、借款人口袋賬戶的利息收入和附加收入,獲取手續費收入等。商業銀行一方面通過展開房貸業務釋放資本,另一方面通過資產證券化技術實現資產增量運作以獲得更好的投資機會,從事具有更高邊際收益的項目,以順利達成增強銀行盈利能力、業務拓展能力和競爭能力的目的,這正是國外銀行作為第一行動集團積極推動住房抵押貸款證券化制度創新的原因所在。
但是我國現階段,全面貨幣購房和住房抵押貸款業務剛剛起步,住房抵押貸款業務的規模尚小,還未能形成一套全國統一的、標准化的住房抵押貸款體系,所以就缺乏相當規模的標准化積累,也難以形成具有相似條件、違約率和提前清償率的抵押貸款組群。同時,盡管住房抵押貸款期限往往長達20-30年,但由於目前房貸資金的小比例,還沒能構成對商業銀行資金流動性的威脅,並且基於種種原因,在我國金融不良資產貸款壞賬率較高的情況下,住房抵押貸款還屬於風險較小、質量較高、收益較好的優良資產,其潛在的風險和擔懮還沒有顯現出來。商業銀行一方面通過住房抵押貸款優化其資產負債結構,另一方面更急切地希望將這些已經存在和顯現出來的金融不良資產證券化。在缺乏良好的投資和貸款項目的情況下,我國商業銀行對現階段實施住房抵押貸款證券化的意願並不強烈,還在駐足觀望。
投資者喜懮參半
相對銀行存款利息和債券而言,住房抵押貸款證券具有較高的投資收益率;相對股票和期貨而言,住房抵押貸款具有投資風險較小的優點。住房抵押貸款證券化能夠保證破產隔離的實現,把資產者的償付能力與原始權益人的資信能力分割開來,投資者對住房抵押貸款證券的投資不會受原始權益人的信用風險影響;與住房抵押貸款有關的損失和拖欠風險相對較小且較易估計,住房抵押貸款證券化所需的信用提高不難,容易得到較高的信用評級。因此對投資者來說,住房抵押貸款證券化為投資者開闢了一條更好的投資渠道,適合廣大的投資者。這也正是西方發達國家住房抵押貸款證券化迅猛發展的根本原因。
我國證券市場發育尚不成熟,法律建設和市場體系建設的落後,在一定程度上增加了住房抵押貸款證券投資者的投資成本或降低了預期收益。比如,我國的擔保法對擔保權益登記缺乏明確的規范和標准,無法通過登記制度保證住房抵押貸款證券持有人的擔保權益。我國在法律上還沒有做出對『真實出售』的界定,不能有效防范發起人的違約破產風險,投資者的權益難以切實得到保障。我國目前的法律嚴格界定了機構投資者的准入資格,法律的限制無形之中提高了機構投資者進入住房抵押貸款證券市場的門檻,增加了其交易成本。我國現行的會計制度和稅收制度對住房抵押貸款證券化操作上支持不夠,甚至有些規定不利於住房抵押貸款證券化,給投資者帶來了不確定性。此外,住房抵押貸款證券化作為一項復雜的系統工程離不開會計師事務所、律師事務所、資信評級公司和資產評估公司等市場中介機構的參與,權威、高效、規范的市場中介機構能夠保證交易的順利進行,降低其交易成本。但在我國卻存在著市場中介機構的缺位現象,如資信評級行業在我國還屬於新興行業,其運行亟待完善,投資市場缺乏精確、科學和公正的資信評估,投資者難以依據專業評級機構出具的資信評級結果做出正確的投資決策。
房產商、購房者喜上眉梢
沈重的收入約束和資金的獲利機會使得越來越多的購房者把購房的眼光投向銀行房貸。住房抵押貸款證券化緩解了銀行短期資金來源和長期貸放的矛盾,因而有力地推動了商業銀行住房抵押貸款業務的發展。同時,住房抵押貸款證券化市場的存在需要一系列嚴格按市場規律運作的專業化參與機構,這些參與機構在為住房抵押貸款一級市場提供規范的二級市場的同時,也為房地產一級市場提供了規范的二級市場。二級市場的高度標准化規范化,將促使商業銀行貸款發放過程縮短、數量增加、速度加快,房地產開發商資金回收速度也因此大大加快,資金佔用減少、風險降低。一級市場的運轉將更為快速和流暢,市場壁壘降低、競爭加劇,使商品房價格更趨合理。合理的價位和銀行房貸的支持,勢必帶動購房需求的擴張,而購房需求的擴張又可以推動房地產業的蓬勃發展,給房地產開發商帶來更多的商機。
不僅如此,由於證券市場機構投資者的重點偏向於中長期投資,他們更願意接受具有合理價格和投資價值的住房貸款證券,也因此那些被投資者看好的房產項目更易獲得銀行貸款的支持,從而相當於在一級市場上建立了一個有效的篩選機制,對消除房地產業的投機行為,培育一個高效、公平、合理價格的房地產市場起到了不可忽略的積極作用。其社會效應顯而易見。而所有這些最終的受益者將是房地產開發商和購房者。
短期內住房抵押貸款證券化還難以推行
高效、公平的房地產市場,刺激著市場對商品房的消費需求,使住宅成為新的消費增長點、房地產成為新的經濟增長點。而房地產業的繁榮和發展,有利於我國產業結構的優化、昇級,使我國經濟結構朝著有序化和高級化的方向發展。同時,住房抵押貸款證券化以及由此帶動的其他資產證券化,拓寬了融資渠道,使融資工具多樣化,這對深化我國的投資體制改革,促進金融體系效率的優化,提高資本市場的運作效率,從而促使資本市場充分發揮優化資源配置的功能,更好地滿足經濟發展的需要起到了積極的作用。但同時我們也看到,住房抵押貸款證券化並非十全十美,即使在住房抵押貸款證券化開展較早的發達國家也是如此。比如,住房抵押貸款證券化會使商業銀行擴大實際的信貸和投資規模,相應的信用風險也隨著市場上的信貸合約量的增加而增加;住房抵押貸款證券化存在逆向選擇和道德風險,商業銀行既會挑選質量較差的住房抵押貸款組合來進行證券化,也會僅僅為了達到提高資本充足率或財務杠杆比率等粉飾財務報表的目的來進行住房抵押貸款的證券化。
我國正處於轉型發展時期,市場經濟體制還不完善,市場服務體系還不健全,房貸規模小,證券市場容量小、投機性強,市場不完全程度遠遠高於發達國家。因而推行住房抵押貸款證券化給政府帶來的難度可想而知,發展不慎會對整個金融市場造成大的震蕩,甚至損害經濟發展和社會穩定。
所以,盡管許多發達國家的實踐證明,住房抵押貸款證券化制度的推行極大促進著國民經濟的發展,具有旺盛的生命力,但就我國現狀來看,還難以在短期內實現住房抵押屬貸款證券化。
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