當中國人民銀行在今年2月份發布的《2002年中國貨幣政策執行報告》中，首次提出『積極推進住房貸款證券化』以來，許多人感到振奮，希望我國探索了近10年的住房貸款證券化馬上實現，甚至有人大膽預測它4月份在上海首先實現。但事實是，時間已經進入五月它仍沒有出臺。這至少讓很多人失望了，

　　銀行資產證券化是現代金融市場最重要的創新之一，『住房貸款證券化』是它的重要組成部分，指的是金融機構(主要是商業銀行)把持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然後將此資產出售給特設的有實力、有信譽的機構，即SPV(Special Purpose Vehicle，用於特殊目的機構)。由後者進行信用增級、選定證券公司，發行證券或上市。

　　早在1992年海南推出『地產投資券』以來，我國住房貸款證券化一直行走在政策的邊緣。進入20世紀90年代中後期，住房貸款證券化的呼聲也越來越高。1999年初，由深圳平安保險公司倡導，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和聯合證券組成研究小組，並提出住房貸款證券化試點方案。據知情人士透露，2000年9月、10月間，中國建設銀行、中國工商銀行被央行正式批准為住房貸款證券化試點單位。截至2002年12月份，兩家銀行已連續3次向央行及國務院上報住房貸款證券化試點方案。由於種種原因，至今沒有實現。

　　專家指出，房貸證券化在國外雖然已運作了許多年，但就我國現階段而言，存在無法突破的瓶頸，歸結起來有三點：一是健全法制環境。有關專家指出，推行這種全新融資行為的關鍵是完善國內金融基礎環境。住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程，將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中，涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而，我國現行《證券法》、《破產法》和《信托法》的相關條款中，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定，這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。二是構建信用評估體系。獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。由於住房貸款證券化會以打包形式進行，且標的比較大，也可能把不同地域的房屋組合在一起。因此，在缺乏有影響力的獨立資產評估機構的情況下，對地價、地面建築的評估顯然有一定的技術難度。第三是完善金融交易網絡。作為資產證券化的重要組成部分，全國性的銀行交易網絡有待形成。由於我國銀行內部的資源和網絡還未形成有效共享系統，即便在同一間銀行內部，異地交易結算時間也冗長。

　　建設部是積極支持房貸證券化的。2002年9月，劉志峰副部長親赴澳大利亞和香港特別行政區考察房貸證券化情況，足見重視程度。但是，建設部跟央行的著眼點顯然有所差別——建設部考慮的是我國今後住房金融體制的戰略設計。建設部希望『按揭證券化引入非銀行住房貸款提供者』。對於由四大國有商業銀行開展此項業務的構想，建設部的研究報告認為『不利於非銀行住房貸款者的產生和發展，不利於中小機構按揭份額的擴大，不利於住房政策的體現，不利於全國按揭標准化。』另一方面，在央行、建設部均已開始探討證券化的具體模式之時，證監會卻認為推進證券化『不是當務之急』：大部分商業銀行的個人住房貸款業務剛剛起步，住房抵押貸款佔總貸款比例不足2%，與國外20%?40%的比例相比仍有相當差距。此外，國務院要求證監會准備房貸證券化的配套措施，至今未見成熟。

　　分歧並非一兩日可以消除，央行正在保密制定的相關政策能否『協調』成功也還未可知。難怪北大經濟學院教授何小鋒對業界盛傳的央行房貸證券化政策4月出臺、建行上海分行首先試水一說不屑一顧：『幾年前就已經傳了好多次了，真的出不出得來很難說。』事實再一次驗證了何的話。

　　　注定了是前路艱難，但也注定了是不得不行進的道路。畢竟，金融業務、房地產行業都需要創新，纔能更好的發展，證券化是化解危機的有效武器也是共識。因此，不管是哪一家主導，或是大家共同完成，房貸證券化的路子要走，雨總是要下的。