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去年12月5日央行宣布,對2001年6月以來商業銀行房地產信貸業務辦理情況進行審查,並於今年2月20日公布結果,發現違規貸款和違規金額分別佔總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。
接著,在央行一次工作會議上,出現一份有關調整房地產貸款政策的征求意見稿。該文提出,高檔房、別墅等住房貸款按現行同檔同期一般貸款利率執行,這將比按現行房貸利率執行的高出10%。還有,個人購買第二套住房或多套住房,首付款比例將佔總房款的30%到50%。
另外,早已施行的多層住宅需建至結構封頂、高層住宅需建至2/3以上,金融機構方可發放住房貸款。凡此種種收緊的現象使開發商們越來越擔心。
最近一段時間業內人士一直擔懮,如果銀行再次緊收銀根,必將導致開發商申請開發貸款的難度加大,也影響個人申請住房貸款,因此,很可能會使整個市場再次蕭條。世紀華夏資產管理有限公司總經理黃璽慶日前接受記者采訪時指出,目前銀行防范房地產金融風險的主要解決辦法不是一味緊收銀根,而應盡快建立有效的房貸風險監控系統。
很多開發商至今還對20世紀90年代初的房地產泡沫突然破滅記憶猶新。雖然央行早有規定開發企業自有資金達到30%以後纔能申請房地產開發貸款,但在實際操作中,商業銀行很難判斷自有資金是資本金還是借貸來的資金。據了解,目前房地產企業的資產負債率平均超過70%,有的甚至高達94%以上。這樣一來它們對銀行和政策的依賴性過大,無法承受再一次的銀根緊縮。
但從另一角度講,目前房地產企業還不能擺脫融資渠道的單一局面。問題擺在面前,銀行該如何防范風險又保住整個房地產市場長期繁榮下去呢?
世紀華夏資產管理有限公司總經理黃璽慶認為,致使銀行不良資產的比率居高不下的主要原因是現在銀行的貸款評估方式是靜態且被動的。雖然銀行針對房地產企業申請貸款采取的是保守、穩健的方針,加強了對抵押標的物或信用擔保方的核實等措施,但仍沒解決貸款在後期使用中所面臨的諸如挪用、故意違約、惡意騙取等風險。因此現在亟待建立一套全面評估貸款企業的風險監控體系。
『除了加強對抵押標的物的資產評估以外,銀行還應重視對房地產企業經營管理、市場和政策等風險進行分析研究,和對其開發實力、資產安排、管理層素質進行全面評估。』黃璽慶說。他覺得,銀行與申請貸款的房地產企業同為利益主體,而且銀行作為金融企業無法深入了解房地產行業,這就需要有一個獨立的第三方———中介機構,對銀行、開發商雙方都負責。
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