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在剛剛過去的一年裡,房地產業不僅是消費熱點,而且因為在一些地方出現了過熱現象,越來越引起人們關注。
拉動內需立大功
近幾年來,房地產業的發展有非常積極的表現。在黨中央、國務院停止住房實物分配、把住宅建設培育成國民經濟新的增長點等一系列政策的作用下,居民住房消費的積極性得以充分調動,個人作為房地產市場消費主體的地位已被確立。2001年,城鎮居民個人購買商品住宅的比例比1997年提高了28.2個百分點,比1990年提高了66.5個百分點。
房地產業拉動了國民經濟的增長:1998年以來,城鎮住宅與房地產投資佔GDP的比重由1997年的不到6%,增加到7%到7.8%之間,每年GDP增長一個百分點以上。房地產業對擴大居民消費的重要作用也顯而易見:2001年,個人購買新建商品住宅交易額達3675億元,是1997年的4.54倍,再加上其他形式建房中的個人投入,當年全國城鎮個人住房支出總額達7500億元以上,可帶動相關消費近萬億元。
值得注意的現象
然而,全國空置房的總量在增加,在一些地方房地產市場上出現了一些過熱現象,也是不爭的事實。根據建設部的調查,一些地方的房地產市場出現了不好的苗頭。
一些城市不顧當地經濟發展水平和實際需要,盲目攀比、急功近利,搞勞民傷財的『形象工程』、『政績工程』。如吉林省的一個貧困縣建設了6萬平方米的大廣場;再如河北某市不顧市場需求,建設了比北京王府井、上海南京路還長的商業步行街,大量商業用房空置。還有西部一些地方,追求不切實際的經濟增長指標,制訂過高的房地產投資計劃,導致市場供過於求,空置房增加。
還有部分地區城市規劃和土地供應失控,導致投資增幅過大、土地供應過量,攤子鋪得太大,存在潛在的市場風險。
造成土地供應失控的主要原因之一是,有的城市政府將規劃、土地管理權限下放到開發區、大學城、科技園區和旅游度假區等,導致多頭供地等問題。在縣(市)改區過程中,也普遍存在原土地出讓管理權限3年不變的做法,縣(市)政府受利益驅動超規模供應建設用地。另一個重要原因,是一些地方政府對存量土地缺乏有效的管理和調控,大量已批出的土地以及開發企業通過收購、兼並企業新獲得的土地集中投放市場,導致房地產開發的無序擴張。
有些地區房地產價格上漲過快。
防范風險趨利避害
應該說,目前房地產市場出現的問題與1992年前後的房地產熱有很大的不同。1992年前後,住房市場化程度很低,商品住宅的個人購買比例只有30%強。在此背景下,大量資金未經嚴格審批和評估,從各種渠道湧入尚不規范的土地批租領域,瘋狂地炒賣土地和樓花,導致當時房地產畸形增長。如:1992年全國土地供應量同比增長175%,房地產開發投資增長117%,銷售面積只增長了40.4%;1993年土地供應量增長96%,房地產開發投資增長164%,銷售面積只增長了55%。
1998年停止住房實物分配後,城鎮居民的住房消費潛力得以大大釋放,商品房的個人購買比例已上昇到90%以上。從統計數字來看,目前房地產投資和銷售雙雙走高,產業發展的各項指標比例也基本協調,沒有明顯的大起大落。從1998年至2001年,商品房完成投資、竣工面積、銷售面積分別平均增長20.6%、19.35%和22.5%。從房價來看,這四年裡商品房銷售價格年增長速度分別為3.27%、-0.48%、2.88%和2.76%。2002年據不完全統計,全國35個大中城市房屋銷售、土地交易價格分別比上年上漲3.7%、6.9%,全國房地產投資比上年增長近三成。
住宅產業關聯度高,對促進結構調整、拉動經濟增長、提高城鎮化水平具有重要作用。在擴大內需成為我國經濟發展的長期發展戰略的今天,可以說,從中央到地方,從政府官員到開發商再到老百姓,方方面面都希望房地產業健康發展。但是,房地產業運行是否健康,不能僅僅看成是產業內部的問題。房地產業對金融的依賴程度很高,據業內人士的估計,房地產從投資到消費,有60%—70%的資金來自銀行以及公積金貸款,因此,房地產業健康發展事關整個國民經濟運行質量,事關國家的金融安全。此外,隨著住房制度的改革,我國住房私有化的程度越來越高,因此,房價的大起大落直接關系到城鎮居民家庭財產的質量。
因此,盡管房地產市場局部過熱的問題還不足以說明行業走勢出現嚴重偏差,但我們必須給以高度重視。為了使房地產業健康發展,房地產業管理部門提出要加強監控,盡快建立起有效的房地產預警系統,並從加強土地供應管理、嚴肅金融紀律等環節共同防止泡沫泛濫。
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