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從去年至今,小戶型項目以火爆開盤、火爆銷售,逐漸成為京城樓市的"活力一族"。有的樓盤沒有明確打出小戶型,但都帶有相應的配套戶型。
北京現在有多少個小戶型項目?根據《安家》信息中心的統計,北京以小戶型為主力戶型或者以小戶型作為項目推廣的賣點的房地產項目,不少於100家。而目前北京市場上在銷的房地產項目,連同別墅、寫字樓等形態產品,總共也不會超過700個。
小戶型項目一哄而上的火爆背後,盲目跟風、倉促上馬的不在少數。小戶型火爆有因
北京是個繁華的都市,到處高樓林立,酒店、商場也是數不勝數。在川流不息的城區,豪宅、高檔公寓等各種建築形態共存。
近年來,大批高學歷的外地青年湧入北京,還有一部分工作了一段時間、有一定存款,但月薪不太高的白領年輕人,都需要一個總價不高的住所。相對完善的配套、位於或接近城區,總價不太高,而且首付能夠承受的優勢條件,租房總不是長久之計,小戶型項目以相對個性化的設計和定位,迎合了這類人的生活和心理需求。
某市場研究機構的一份調查表明:北京市中低收入階層是一個龐大的群體,他們沒有能力購買大戶型的住宅。他們這些"普通人"和白領青年一樣,把自己的首選,定位在居住比較舒適、總價比較低,能滿足居住生活各方面需要的小戶型。持這種需求想法的人,佔購房者的90%;而欲購60平方米以下的,佔購房者的45%。從這份調查中,強調和肯定了小戶型項目潛在的客戶群。警惕"半道出家"小戶型
已經過去的2002年,有人說:北京樓市的風向變了,是個由"大"變"小"的年頭。由於位置、配套等某個因素出現了問題,一些大戶型項目銷售出現一定困難。聰明的開發商腦筋急轉,就把滯銷的大戶型修改成小戶型,所以這類小戶型項目並不具備獨立的使用功能,銷售之後的問題也很多。小戶型的熱銷,某種程度上讓一部分開發商抓住了"市場供求矛盾斷檔"這一機遇。這類小戶型存在"後天改造"的種種弊端,以及施用"整形術"所帶來的生理缺陷。於是人們就議論紛紛,種種責難接踵而至。
板樓裡的小戶型,為人們提供了一條窄長的通道,整個層樓的住戶如同魚骨狀的平面布局;而塔樓中的小戶型則形成幾個層面幾十戶人家一貫通的大一統空間格調,讓人失去方位感,幾乎步入迷宮一般。況且由於得房率偏低,實際上增加了套內使用面積的價位,仔細盤算,並不合算。榮豐2008就上演了一場賣房火,退房也火的"鬧劇"。
小戶型項目,當然要強調"小"字。但小戶型項目與酒店客房還是有很大的差別,它的功能不應只單一停留在睡覺和休息。第一代小戶型項目被批得體無完膚,所以新一代的小戶型項目基本上都能做到有廚有廳。但是有的廚房太小,基本放不了什麼電器。東四環一個小戶型項目的銷售人員告訴記者,社區周圍有不少餐館,在此居住的業主不需要進行復雜的烹飪工作,廚房只是個熱飯的場所。有的水管設計到拐角處,使用很不方便。雖然,從健康和安全角度出發,新一代小戶型項目明確地降低了電梯的使用率,但是電梯費會不會提價,我們不得而知。
豪無疑問的是,小戶型的成熟完善也不是一天、二天就能實現的。人們不滿足小戶型產品在開發過程中一次次地尋找突破、逐步完善的過程。炫特區就是根據一期客戶對戶型的意見,及時在二期上進行了昇級、改進,推出了大受市場歡迎的2.0和豪華3.0。雖然小戶型產品源源不斷供應,人們對小戶型項目有了更多的選擇機會,但檢驗小戶型的實用還是以購房者入住為前提。當人們從沙盤的模型上,終於實現入住到實實在在的小戶型家園之後,有些人的滿足感即刻被困惑所取代。因為生活有時是很瑣碎的,除了衣食住行之外肯定還有其它生活元素,可這些小的問題往往在買房時忽略了,比如簡單的家居辦公。
除了硬件之外,國際化的物業管理服務也是吸引青年引購房者的因素之一。眾所周知,酒店式的物管費用是很高的,入住後的物業費用能否與購買前一致還很難說。另外,停車也是小戶型社區入住之後將出現的比較難解決的問題。不宜購買的小戶型項目的八大特征:1、戶型分布差特征顯示:"直套式"的設計,進深面寬不成比列,居室廚衛同在一線,采光通風不充分。2、使用空間小特征顯示:得房率低於60%,空間面積低於30平米,只能擺下一張床、一張桌子和櫃子,衛生間只能站進一個人。3、居住功能弱特征顯示:無獨立廚房,沒有起居的活動空間。沒有窗景。儲藏室、小陽臺、玄關等只是空中閣樓。4、配套設施缺特征顯示:全套精裝修和酒店式服務只是紙上談兵,周邊無成熟社區,生活、商業功能不完善。5、公共空間堵特征顯示:一梯十多戶,電梯承載運量大,人多擁擠,走道復雜,住家難辨居所。6、銷售價格高特征顯示:單價高於其他住宅的40%以上,每平方米價格高於8000元/平方米,總價大大高於40萬元以上的住宅項目。7、交通位置偏特征顯示:小區外公交、地鐵、城鐵設站少,交通不便利。位於生活或商業氛圍稀疏,超市、銀行、郵局等配套設施稀少的地段。8、投資價值低特征顯示:以上特征擁有二三條,周邊同等類型項目紮堆,消費購買力低。小戶型重在創新
"房地產創新"是一個很有意義的話題,涉及的領域也很多。但不管是建築本身、戶型、配套、還是園林、會所等其他問題,執行起來都有一定難度。小戶型的創新與大戶型相比,難度更大,效果也更明顯。這不能僅僅體現在概念和廣告語上,應該是一些實實在在的內容。
北京海通基業房地產經紀有限公司策劃總監陳立明先生認為,小戶型不應鎖定在傳統的板樓、塔樓之中,應該研究和建造出更適合它的建築形態。以往暢銷的一些小戶型項目,主要憑借價格優勢,能夠舒適居住的並不多。真正成熟的小戶型產品應該是經濟型住宅的價值回歸。開發商應該多關注一些這方面的問題。根據行業資深人士和業主的意見,小戶型改進的切入點是:
1.改變小戶的牆體多、公攤多、實用面積小的問題。
建議:采用一些世界高科技的建材和工藝,在保溫的基礎上,減少牆體厚度,增加使用率。
2.一些小戶型廚衛短缺,起居室、臥室一字排成長蛇陣,超量的居住密度等,從根本上讓業主犧牲掉居住的本質。有些戶型需要穿過臥室纔能進入廚房,非常不方便。建議:從戶型設計方面入手,預留一些電器機位和設計一些壁櫃,進一步提高使用率,增加一定的靈活空間,實施緊湊經濟的功能設計。
從目前市場上小戶型項目的銷售情況和客戶的反饋了解到:把小戶型定位在50到60平方米之間較為適宜。這樣的標准,既符合國家成套住宅的建築規范要求,也在一定程度上滿足了正常生活的舒適度,有獨立的廚衛及起居的完備和配套,從功能上完全能滿足業主的正常生活需求,而且也不存在浪費的面積。從目前典型的小戶型項目--炫特區、飄HOME、青春無限、堅果國際公寓的銷售情況來看,50平方米左右的小戶型項目的銷售情況最為火爆,有的項目也就剩下幾套了。
綜上所述,小戶型是特定人群的一種必然需要,具有很大的市場。但由於運作前期的種種急功近利、不明智的盲目行為,而給消費者造成各種各樣的疑慮和困惑。從這個意義上說,也從某些側面反映京城房地產市場的供給鏈是不完整的。幾經購房者在熱浪衝擊下平靜之後,認識到小戶型的完善途徑之後,在消費者理性回歸之後,今年的小戶型的發展趨勢,正一步步向合理化、舒適化、人性化方向靠攏。小戶型回歸理性
在哲學上有一個命題說:存在是合理的。經過一番深思,人們逐漸明白:只有合理纔會長期存在。在社會主義市場經濟機制下,物竟天擇,優勝劣汰是常說常新的一個話題。
我們說的小戶型,並非以"小"為標准,而應該是一種實用型、經濟型的產品。記得有段廣告語說,好房子,一輩子。開發小戶型的初衷不應該固執地定位在過渡型產品。正如上古地產的吳江先生所說:"小戶型是人成長過程中的第一套住宅,也有可能成為終身住宅,因此,小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。"
今天,人們的消費意識,已逐漸納入到理性化軌道。小戶型的熱銷優勢,會逐漸側重於產品本身。一些有識之士的開發商認為:小戶型未來的走勢,應當滿足下列幾個條件:
首先,小戶型是一種緊湊性的戶型。它必須滿足人們正常的、舒適的生活需要。並且在基本滿足舒適的前提下,又很有情調。這樣的產品,纔是有足夠生命力的產品。
其次,小戶型是一種面積合理、人口密度適度的住宅。所謂面積合理,包括采光、布局、廚衛及起居舒適度。所謂人口密度適度,在樓道裡看不到密密麻麻的樓門電梯,看到的是較為舒適的過道和寬闊的大堂,每層戶數也不超過8家。
最後,小戶型是一種配套設施齊備的休閑之所。小戶型不僅住房面積緊湊,功能齊全,而且必須有城市的風情,有良好的配套設施。它應該具有三項功能,既有城市功能,又有居住功能,還有娛樂、文化、購物功能,成為時尚、熱鬧、年輕人向往的處所。
這些見解集中體現出一個思想:無論是什麼產品,如何對產品進行包裝,最終必須歸結到能滿足人們需要的程度上來。我們說小戶型之所以在樓市上顯示出自己的生命力,是由它自身的幾個特點所決定的,這些特點包括:突破過去小戶型居室空間設計的局限,改進寬面落地窗、陽臺、明廚、明衛的設計,增強了通風、采光性;提高了居住的舒適性。設計時,使居住面積擴大,日常生活功能更加完善,具備多重功能;在公共氛圍的營造上,充分考慮了綠化園林,水景廣場、詩韻牆和演藝廣場等;為提高生活品味,開發商向業主提供房屋的精裝修,節省了人力、物力,有的還附送家具、電器,引導業主轉變小戶型需要在交通便捷、市中心或商業區建造的觀念,把消費者的目光轉移到四環外的地區。北京珠江房地產有限公司總經理程新華先生認為,不能說大戶型好,小戶型就不好。一切都要根據客戶群需求、根據市場發展來決定。近期主推的小戶型項目,如位於北太平莊花園路的庚坊國際公寓,就將主推的新版小戶型設定在40-70平方米之間,而且在價格安排和廣告定位上,都趨向經濟、實用和合理,目前銷售情況看好。位於東三環的金橋國際公寓和西三環的糖人街,也都將小戶型控制在40-60平方米左右。這說明小戶型市場在逐步走向理性和成熟。另外,北京的小戶型項目在空間分布上也向東西南北四個方向擴散,可以看出小戶型的合理開發和布局,是今後房地產業的一個亮點。值得購買的小戶型項目八大標准:1、戶型分布合理特征顯示:並列式"橫套"設計,曲折階梯狀布局,具有自然通風和采光。2、使用空間舒適特征顯示:臥室使用面積不小於10平米,客廳不小於12平米,衛生間不小於4平米等,其他空間配比舒適,滿足需要不損失空間。3、居住功能完備特征顯示:獨立燃氣廚房,適中活動空間,觀景陽臺或飄窗,隨意組合儲藏室等。4、配套設施完善特征顯示:真正高質量裝修,小區自身配套和周邊配套設施齊全完善,使用方便節省。5、公共空間寬敞特征顯示:建築類別板式,一梯四至六戶,梯戶比適中,走道寬敞明亮,通行順暢輕松。6、銷售價格適中特征顯示:總價范圍30萬元至40萬元,首付月供低,單位價格低,售價8000元/平方米左右。7、交通位置便利特征顯示:多種公共交通設施遍布周邊,緊鄰大型生活、商業圈或成熟社區。8、具有投資回報特征顯示:具有實力的開發商,樓盤緊鄰或位於大型商業和生活圈,購買能力強,人群聚集,年齡段在23歲至30歲之間。
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