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2003年樓市競爭最為激烈的區域非東部莫屬,尤其CBD周邊,競爭格局凸顯明顯的多元化。今年入夏以後,小戶型市場由炫特區的一統天下很快形成遍地開花的局面,飄HOME、易構空間等數個新項目先後入市,SOLO、後現代城等老項目推出新產品,年初開盤的炫特區已完成三次昇級,小戶型市場的風雲變幻令人目眩。最近,炫特區推出集自住、酒店、SO?HO於一體的MOLL公寓,SOLO正在醞釀推出純小戶型的寫字樓。
小戶型將如何發展?
炫特區與SOLO的變臉代表著小戶型今後的發展方向嗎?市場還有空白點嗎?到目前為止,小戶型項目之所以持續熱銷,完全是因為抓住了消費市場的空白點。炫特區的一炮走紅,原因在於年初時東部缺少面積適中的小戶型產品。需求的旺盛和供給的稀缺,是熱銷的絕對理由。可是,一個完全市場化的樓市,變化的速度與節奏實在太快。半年以內,小戶型產品的供應量激增,迫使一些總是希望引領市場潮流的開發商變臉求生,尋找新的市場空白點。然而,市場還有空白點嗎?炫特區開發商認為,雖然超小戶型、面積較大的標准小戶型以及兩者之間的中小戶型,甚至酒店式公寓和商務小戶型都有開發商在運作,但新的市場空白點肯定是存在的。
據了解,炫特區推出的MOLL星級公寓,是自住、酒店、SOHO集於一體的集成式住宅,總價和單價仍然具有極大殺傷力,據銷售部負責人介紹,推出一周後,認購已近300套。如果憑此判斷,炫特區確實找到了市場新的空白點。
價格走高還是走低?
當SOLO精捨的價格由當初的5000多元上調到今天的8500元,戀日國際推出每平方米12000元的一居後,張寶全為『苹果』開出了每平方米6000元的起價。可見,今典集團由西部市場揮師東進,打出的第一槍即是價格。
與去年小戶型市場的高單價迥異的是,炫特區開盤即打出了每平方米5500元的誘人價格。除創單價新低以外,炫特區因主打戶型面積集中在42至80平方米,也創下了CBD小戶型總價的新低。但是,炫特區在半年後的今天價格上昇的幅度已超過1000元,同時,每平方米5000元左右開盤的新項目不斷出現。
小戶型市場的價格走勢將如何呢?業內人士認為,不同價位的產品同時並存是很正常的事情,東部總體房價會降低,但不排除單個項目價格上揚的可能,一些性價比較高的產品仍有一定的昇值空間。
戶型做大還是做小?
去年小戶型是招致最多非議的產品之一。由於單價高,采光、通風、景觀差,使用率過低,因而被指為非人性化的過渡產品。從今年推出的眾多小戶型項目來看,戶型面積基本上趨於適中。
由於受總價的限制,SOLO新近將推出的寫字樓面積仍然較小,但比其一代和二代的產品都要大。富力城一期推出一個樓座的小戶型,面積也大都在50平方米左右。就連以超小戶型著稱的非常男女,最近也在產品方面有較大突破,放棄了越來越不被市場認可的『小』,而往『大』的方向發展。炫特區推出的炫王子MALL公寓,除了配置和檔次向豪宅方向靠近外,面積也越做越大。看來,就戶型而言,小戶型開發商已根據市場需求情況在捨『小』做『大』,這與常規產品戶型近兩年的發展剛好相反。
未來小戶型誰來買?
從絕大部分小戶型項目的成交情況來看,目前,購買小戶型的業主以年輕人為絕對主體。從購買者收入狀況看,以月收入3000元左右的上班族居多。從購買動機看,自用的比投資的要多。那麼,未來小戶型的購買人群會有一些什麼變化呢?
有業內人士指出,由於中央電視臺和北京電視臺的搬遷以及CBD內大量商務人員及投資買家的存在,很多創業型的小公司會選擇商務小戶型作為辦公地點。此外,被稱為『候鳥式商務人群』高收入者,習慣租住酒店或高級公寓,他們會成為酒店式小戶型的客戶群。從目前小戶型轉型的情況分析,小戶型在向高端客戶和投資客戶靠近,產品具有高品質、低總價的特征。
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