|
||||
8月31日,隨著國務院正式下發首次明確房地產已經為國民經濟支柱產業的文件,《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(以下簡稱『18號文件』),國內房地產業一片欣然,更有人稱之18號文件是房地產業的冬去春又來。有房地產商就認為,18號文件終於讓他們兩年來繃得緊緊神經放松了,而隨著國家對房地產業的肯定,現在也該是國內房地產大乾快上的時候了。
其實,國內房地產業真的是冬去春來了嗎?國內房地產以往積累的泡沫能就因為18號文件的頒布就消失了嗎?還有,國內房地產市場僅僅是出現幾個爛苹果嗎?看看平常所見到一些現象,房地產市場如何,人們早就應該心知肚明了吧!
近幾年來,國內房地產業造就了一批又一批的百萬富翁,成為了國內最為暴利的行業之一;也是國內許多的大案要案發生最為頻繁的行業,也可能是造成國內銀行系統性風險最大威脅的地方等等。這一切,並非幾個『爛苹果』就可以興風作浪的,而應該是整個房地產業所造成的結果。
特別是從近年信貸超常增長來看,房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。截止2003年4月,房地產貸款餘額達到18357億元,佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%(但房地產業佔GDP的總額5%左右)。2003年上半年,固定資產投資1.9萬億元,同比增長31%,房地產開發投資3817億元,增長34%。房地產投資明顯高於其他固定資產投資3個百分點。還有,從2002年下半年以來,國內多數地區出現了房地產投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結構嚴重失衡的局面。而且一些商業銀行為了搶佔市場份額,違反有關規定,放松信貸條件,住房投資過熱無以復加。今年1-7月,全國有11個省份房地產投資增速超過50%,35個大中城市有10個房地產投資增速超過70%,有些城市連續兩年房價每年上漲20%,有的甚至上漲30%。房地產業如此瘋狂增長,民眾的消費跟得上嗎?而且與這幾年來民眾的收益增長水平來看,民眾的消費也是無法跟上的。
從土地圈佔的情況來看,各地的房地產公司圈佔土地早已成了房地產市場一個頑疾。據報道,目前全國以開發區圈佔的土地面積達三萬六千平方公裡,超過了全國城鎮建設用地總量。全國幾十年纔建設了這麼多城鎮,而開發區只用幾年時間就超過了所有城鎮建成區的總面積。可見國內房地產公司『圈地』之瘋狂。而這些土地圈佔,往往都會借產業開發之名,行開發房地產之實。而這種大規模無序圈地使得國有資產流失十分嚴重。據專家估計,從20世紀80年代以來,違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失最保守的估計每年達百億元以上,而且這種情況近幾年來越來越惡化。
國內土地市場如此混亂,一方面造就了大批的不法商人、大批一夜暴富者,使得許多社會資源湧入房地產市場。另一方面也使得與土地相關的權力濫用,貪污腐敗盛行。可以說,在許多地方,土地的轉讓基本上是在政府權力主導下的『暗箱操作』,表面上是市場拍賣,但實際上往往是拍買下的臺底交易。這也就為有權者或靠近權力的人有機會攫取巨額地價差額及操縱土地價格,從而也為炒買土地提供了便利的條件。
最近溫總理在一個報告中就指出,一些地方土地市場秩序混亂,非法佔地、非法入市的問題相當嚴重,利用土地牟取暴利已經成一些單位和個人尋租的手段。最近審計署有調查報告顯示,僅鞍山、濟南、深圳三地,2000年和2001年在審批、流轉和國土專項資金使用方面就存在高達70億元違規資金。
很簡單,土地是房地產開發最為核心的要素,但是在這個市場,政府權力從一開始就沒有在有效監管下運作。國內土地市場會如此之混亂,『圈地運動』在房地產市場如此大行其道,完全是政府的權力沒有受到監督與約束而無限擴張之使然。在這樣的條件下,兩方面的力量驅使『土地圈佔』,一是政府的GDP業績,通過土地圈佔擴張大力發展房地產,在短期內出成績出效益;二是有權力者或靠近權力者希望圈佔土地攫取更社會財富,否則一旦市場規范,這樣的機會也會消失。正是這兩股合力,驅動著國內土地市場的無序與瘋狂,也催生了國內土地市場的泡沫。土地市場泡沫泛起,房地產市場豈能夠獨善其身?
還有從房地產的廣告來看,就像網絡泡沫燒錢一樣,房地產廣告每天都撲面而來。在北京許多大的媒體,哪一媒體不是鋪天蓋地的廣告。而且有些房地產項目就像轟炸機樣地在各家報紙連番轟炸,讓人看來十分窒息。但是這瘋狂的房地產廣告,除了燒錢之外,還是燒錢。而這種燒錢如果沒有消費者來承擔,哪最後燒到只能是開發商自身。而房地產開發商的錢又是誰的呢?除了銀行的還是銀行的,就目前的情況來看,房地產商的銀行信貸在70%以上,大量的廣告燒錢,燒掉的是銀行的錢。可是,誰不會記憶猶新呢?近幾來年,中央電視臺幾個廣告標王(白酒、DVD、保健品等),其結果不正是對房地產泡沫最好的注釋嗎?
有人認為,國內房地產之所以如此興旺就在於目前市場存在巨大的需求。比如,如果按人口計算,國內房地產市場還應該擴大十幾倍,房地產市場按照現在這樣發展還有幾十年的時間。真的是這樣嗎?其實,並非如此。
據有關數據顯示,目前上海房地產市場的商品房消費結構中外來人士佔25%,其中高檔住房又佔50%。2002年外來購房佔24.3%,而單價7000元以上的高價位商品房中,外來購房佔52.6%。大多數外來人士購房並非自住,而在於市場上頻繁流動。這些商品房低進高出,轉手很快,有的已轉手多次。可以說,這種虛擬需求、過渡交易盛行,房地產市場最後結果不是早已自明了嗎?國內股市發展十多年,為什麼業界現在大喊國內股市開始邊緣化了,何也?不也是當年大炒特炒之結果嗎?
在北京,有媒體也在大肆鼓吹這種虛假需求。如有人說,18文件給北京房地產市場如沐浴春風,特別中檔房地產市場。報道說,位於小湯山有兩個別墅社區,一個是200萬到上千萬的不同價位的別墅,僅上周日一天就訂出7套,不到一個月就銷售40%;二是相去不遠總價在400萬元獨棟別墅項目也在短時間內銷售了90%以上。是真的如此嗎?國人的需求水平真的有如此之高嗎?一則這些房子是真的賣了沒有,人們不知道,二則這些房子是真的賣了,又賣給了誰呢?是個人買了居住嗎?還是單位購買另有他用?民眾只要到北京周邊看看,到處都是空置的住房與別墅,你就會一目了然了!
可以說,就目前北京的房價來說,所謂的中產階級是無法承擔得起的價格,更何況大多數一般民眾呢?別看現在不少年青人對住房按揭貸款情有獨鍾,但是如果房地產泡沫一旦吹破,其負資產也會隨之而來,香港目前有近十萬人負資產,不僅讓個人的生活壓力十分巨大,而且也使銀行面臨著巨大的風險。
總之,別看18號文件下達,房地產商歡天喜地,但是房地產市場發展如何他們早已了然於心,光在北京,多少房地產商都知道北京的房地產泡沫有多大,但是就是沒有人敢面對,大家都希望把這個泡沫越吹越大,這樣就有人來接他們的棒,但是更希望接到最後一棒者是他人而不是自己,是銀行而不是企業。如果是這樣,銀行業的巨大風險隨時都發生了。
在此,對於國內房地產市場存在的泡沫,國人特別是高層的決策者沒有理由不十分不加以警覺,中國與世界的歷史經驗都表明,一國的經濟一旦如果造成巨大的房地產泡沫,而這種泡沫一旦吹破,最後受到傷害的一定是銀行。正是這意義上說,房地產泡沫是仍然國內金融業的最大風險,國人不得不十分警惕之。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||