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近年來,房地產業已成為與銀行業高度依存的一個行業,大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持,這樣一種結構決定了房地產市場的隱患最終將轉嫁給銀行。為了進一步抑制房地產泡沫,中國人民銀行在今年6月13日出臺的房產信貸新政策對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了信貸門檻。在銀行收緊房地產項目信貸的同時,房地產企業開始紛紛借道信托公司募資解急。
自去年8月金信信托成功為北京新奧特科技大廈發放1億元集合資金信托後,新華信托、北方信托、中煤信托、湖南信托、百瑞信托、深圳國投等10多家信托公司紛紛推出針對地產投資的集合資金信托。在他們看來,現階段我國房地產企業陷入融資的瓶頸無疑意味著房地產信托市場的廣闊前景。而且,房地產業的高額收益和相對較短的投資周期也滿足了信托的要求。據統計,目前國內已開發的19只地產類投資信托產品信托期都在3年以內,收益率最高的是金信信托房地產組合投資信托產品,預期收益率最高達到8.4%,而預期收益率在4%以上的信托產品達到16只,預期收益率最低也達到3%,高於銀行同期存款利率、國債投資收益率和企業債投資收益率,對民間資金具有較大誘惑力。
房地產信托產品的出臺雖然使得房地產業和信托業形成了一種互動的發展,而且,對於我國房地產企業那種幾乎是單純依靠銀行貸款的舊有融資模式而言,引入信托資金自然是一種進步的表現。不過,房地產信托產品受到青睞,也並不排除滋生新的泡沫的可能。
因為信托公司開發的房地產信托計劃,其實質上就是一種房地產委托貸款,其條款基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行的,說到底就是一個銀行貸款的變種。事實上銀行在貸款方面業已形成了一套行之有效的規范措施,而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營的能力或經驗都不及銀行強,信托公司的資本金規模、抗風險能力也不及銀行。
也許有觀點認為,通過信托計劃融資進行開發的房地產公司一般自有資金不夠,而項目未能達到銀行貸款條件,一旦獲得信托計劃,把項目啟動後達到銀行貸款的條件時,開發商就會把信托貸款還了,而改用銀行貸款資金來進行項目建設。因此,信托公司的風險是非常之小的。然而在實際運作中,那些資金缺口較大的房產項目要做信托產品就有難度。雖然政策有限制,但仍有很多信托公司繞過政策限制,將一個信托項目分成了幾個階段來做。那麼一旦房地產走低,這種風險就極有可能積聚在兩三年之後迸發,最終也要由信托投資人來承擔。也就是說,房地產信托業務的需求增大,對於信托公司來講是個機遇,但是也潛伏著巨大的風險。
目前,國家對金融各個鏈條均進行了分類管理,如證監會、保監會以及前不久及剛剛掛牌成立了銀監會,然而對於信托領域,還沒有專職的監管部門,因此,從控制信托業的風險,規范信托業的發展計劃,『信監會』誕生也不是完全沒有可能的事。
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