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簡而言之,房地產投資信托(REIT)就是一家致力於持有,並在大多數情況下經營那些收益型房地產(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業廠房和倉庫)的公司。符合規定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅,但其資產構成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。對REITs的優惠
REITs同其它信托產品一樣,如果信托的收入分配給受益人的話,信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅,但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。
美國目前資本利得稅分兩部分征收,增值部分的稅率為20%,折舊部分為25%。例如,如果五年前以100萬元購得某物業,5年後折舊20萬元,賬面價值為80萬元,售得110萬元。資本利得稅=20%×(110-100)+25%×20=7萬元。對REITs的要求
公司的資產主要是由長期持有的房地產組成;公司的收入主要來源於房地產;公司至少90%的應納稅收入應分派給股東。REITs的信托性
從給REITs的優惠和對REITs的要求上,我們可以看得出來政府大力扶持其發展,規范其運作、用其來發展和穩定房地產市場,而又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其乾涉其它實體經營的目的。如果REITs每年均有高比例現金分派,說明其有良好的經營業績,因為即使利潤可以造假,現金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經營的一種高明的監督,同時也可限制REITs濫用資金。信托業發展的關鍵在於信用、規范運作、和成熟的金融基礎設施。REITs的分類
REITs分為三種:權益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。
權益型REITs擁有和經營收益型房地產,業務包括出租、開發和租戶服務。
按揭型REITs直接貸款給房地產業主和經營者,或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。
混合型REITs既擁有物業,又提供信貸。REITs目前的規模
現在美國大約有300個REITs,它們的總資產超過3000億美元,大約2/3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs並沒有上市,但通常所說的REITs是指上市的。
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